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摘要

在征地拆遷過(guò)程中常常出現(xiàn)本村村民將農(nóng)村房屋能賣給外村人的情形。那么農(nóng)村房屋能賣給外村人嗎?答案當(dāng)然是不能的，本村村民與非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員簽訂的農(nóng)村房屋買賣協(xié)議是無(wú)效的。下面北京晏清律師事務(wù)所結(jié)合黃女士的具體案例，為您解讀非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員通過(guò)與本村村民簽訂房屋買賣協(xié)議從而取得該房屋的行為是否符合法律規(guī)定?

案件事實(shí)

黃女士不是大東村村民且為城鎮(zhèn)居民。2002年李女士與黃女士簽訂以房抵債協(xié)議，雙方在該協(xié)議中約定李女士自愿將坐落在xx縣新政鎮(zhèn)大東村的房屋抵給黃女士用作償還6萬(wàn)元借款。2007年，由于新縣城建設(shè)的需要，大東村被納入規(guī)劃拆遷范圍，李女士抵給黃女士的房屋也在其中。房管局對(duì)李女士抵給黃女士的房屋進(jìn)行了審核，審核后房管局出具了審核通知書并發(fā)放了產(chǎn)權(quán)證。之后，新縣城建設(shè)指揮部與黃女士簽訂了《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》，協(xié)議中約定了搬家費(fèi)和過(guò)渡費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，且載明了黃女士獲得的獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)償、附屬設(shè)施補(bǔ)償和還房安置區(qū)拆房順序號(hào)0204。

之后，xx縣政府發(fā)現(xiàn)黃女士和李女士存在違規(guī)行為，于是與李女士于2012年簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，雙方在該協(xié)議中約定李女士同意自行解除與黃女士的買賣關(guān)系，并同意放棄安置還房，同時(shí)黃女士與新縣城建設(shè)指揮部簽訂的原拆遷協(xié)議作廢。2013年，xx縣政府按照約定如期對(duì)李女士進(jìn)行了安置還房，且李女士已在安置還房結(jié)算單上簽字。但是李女士與黃女士至今未解除雙方簽訂的以房抵債協(xié)議。黃女士不服，遂向人民法院提起訴訟。

北京晏清律師事務(wù)所專業(yè)分析與解讀

北京晏清律師事務(wù)所王xx律師結(jié)合最高人民法院的裁定對(duì)本案進(jìn)行了分析和解讀。在本案中，黃女士不是大東村村集體經(jīng)濟(jì)組織成員且黃女士為城鎮(zhèn)居民，其與李女士簽訂的以房抵債協(xié)議本質(zhì)上是將農(nóng)村住房和宅基地向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員轉(zhuǎn)讓，其行為違反了集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)屬性和法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，本村村民將其農(nóng)村宅基地上的房屋賣給該村村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，該房屋買賣合同無(wú)效。所以黃女士與李女士的以房抵債協(xié)議無(wú)效，其取得該房屋的行為不合法，黃女士不具拆遷安置主體資格。且由于征收補(bǔ)償協(xié)議是基于房屋買賣協(xié)議而簽訂的。由于雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效，所以黃女士與xx縣政府簽訂的征收補(bǔ)償協(xié)議缺乏合法的前提基礎(chǔ)。綜上，該征收補(bǔ)償協(xié)議也是無(wú)效協(xié)議。所以一審、二審和再審均駁回了王女士的訴訟請(qǐng)求。

在我國(guó)農(nóng)村，本村村民通過(guò)與本村村集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人簽訂房屋買賣協(xié)議，而將其宅基地上的房屋出售給外村人的情形比比皆是。北京晏清律師事務(wù)所律師提醒您，上述行為是不合法的，簽訂的房屋買賣協(xié)議也是無(wú)效的。所以在面對(duì)此種情況時(shí)一定要注意，如果有不懂的問題要及時(shí)向律師咨詢。