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擱置2年的征收項目再次啟動，王先生的房屋被納入北京市大興區(qū)某村舊村改造的拆遷范圍，并且通過信息公開的方式得知大興區(qū)住建委為大興區(qū)土地整理儲備中心核發(fā)了《房屋拆遷許可證》。

律師就核發(fā)該《房屋拆遷許可證》的行政行為向大興區(qū)人民政府申請行政復(fù)議。

不久后，大興區(qū)人民政府多次積極主動與王先生協(xié)商，最終雙方達(dá)成一致，王先生獲得5套期房、1套現(xiàn)房和數(shù)萬元貨幣補償?shù)臐M意補償。

【案情簡介：擱置2年的征收項目】

早在2015年，王先生就聽聞自己房屋所在地被納入舊村改造的征收范圍，也有拆遷人員多次登門想讓其簽訂補償安置協(xié)議。

但是鑒于王先生從未見到過征地公告在村內(nèi)進(jìn)行張貼，也未見到其他關(guān)于拆遷的任何書面文件，故一直未簽訂補償協(xié)議。

就這樣，征收項目因為前置程序不合法，便再無任何進(jìn)展，事件一擱置便是兩年之久。

2017年，拆遷人員又開始動員村民簽訂補償協(xié)議，但是仍然見不到征收公告，并且補償標(biāo)準(zhǔn)也非常低。

王先生多方咨詢后，最終委托了極為熟悉北京地區(qū)情況的北京在明律師事務(wù)所資深征收維權(quán)律師梁紅麗幫其維權(quán)。

【律師辦案：一紙復(fù)議定乾坤】

梁紅麗律師代理本案之后，通過申請政府信息公開，調(diào)取到了北京市大興區(qū)住建委給大興區(qū)土地整理儲備中心核發(fā)的《房屋拆遷許可證》(有效期為2016年10月17日至2017年10月16日)。

因為核發(fā)房屋拆遷許可證的具體行政行為既未按照相關(guān)法律規(guī)定嚴(yán)格審查拆遷許可的申報材料，也未履行許可告知等程序義務(wù)，構(gòu)成行政執(zhí)法實體與程序的雙重違法，故梁律師向大興區(qū)人民政府提交了《行政復(fù)議申請書》，請求撤銷核發(fā)該房屋拆遷許可證的行政行為。

在該復(fù)議申請?zhí)峤徊痪弥?，區(qū)政府便主動與王先生和梁律師進(jìn)行溝通，梁律師也多次代表王先生與政府進(jìn)行談判，最終達(dá)成了雙方都滿意的補償結(jié)果：王先生獲得了5套期房、1套現(xiàn)房的安置房屋和數(shù)萬元的貨幣補償。

在政府主導(dǎo)征收的時代，這是非常令人滿意的補償結(jié)果了。

【談?wù)劜疬w許可證】

關(guān)于房屋拆遷許可證，需要注意的是，《國有土地上房屋征收與補償條例》第三十五條規(guī)定：“本條例自公布之日起施行。

2001年6月13日國務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。

本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷。

”因此，由于歷史遺留問題，目前社會上仍有部分房屋拆遷許可證存在，但自2011年起不再辦理新的拆遷許可證，原有的許可證也不能作為申請行政強拆的依據(jù)。

但是我們注意到，上述是關(guān)于國有土地上房屋拆遷許可證的相關(guān)規(guī)定。

對于集體土地上的房屋拆遷，由于沒有專門的法律對此進(jìn)行規(guī)定，所以各地的做法存在一定的差異。

就此案而言，其是屬于北京地區(qū)集體土地上的房屋拆遷，那么便應(yīng)當(dāng)遵守《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，拆遷許可證的核發(fā)也應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)程序。

首先，核發(fā)拆遷許可證的部門應(yīng)該嚴(yán)格盡到許可申報的審查義務(wù)。

依據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第九條的規(guī)定，用地單位申請核發(fā)房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向被拆遷房屋所在地的區(qū)、縣國土房管局提交下列文件：

(一)用地批準(zhǔn)文件;

(二)規(guī)劃批準(zhǔn)文件;

(三)拆遷實施方案;

(四)安置房屋或者拆遷補償資金的證明文件等。

區(qū)、縣國土房管局應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)審查完畢;對符合條件的，核發(fā)房屋拆遷許可證，并將拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等情況向被拆遷人公告。

據(jù)此，若未依法履行前述審查義務(wù)，在許可申報材料不符合法定要求的情況下核發(fā)了涉案《房屋拆遷許可證》，屬于違法行政許可行為。

其次，核發(fā)拆遷許可證書的部門應(yīng)當(dāng)依法履行許可公告、告知當(dāng)事人享有陳述、申辯、聽證等權(quán)利的程序義務(wù)。

拆遷許可是行政許可行為的具體類型之一，旨在賦予項目建設(shè)單位從事拆遷活動的法律資格，故應(yīng)受《行政許可法》相關(guān)規(guī)定的調(diào)整。

根據(jù)《行政許可法》的規(guī)定，若行政許可事項關(guān)系到他人重大利益的，行政機關(guān)在許可申請審查階段應(yīng)當(dāng)告知利害關(guān)系人，保證利害關(guān)系人進(jìn)行陳述和申辯、要求聽證的權(quán)利，并應(yīng)聽取利害關(guān)系人的意見、據(jù)此決定是否作出許可行為。

并且依照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》之規(guī)定，相關(guān)部門向拆遷人作出拆遷許可行為之后，應(yīng)當(dāng)在許可同時間將拆遷許可證批準(zhǔn)文號、拆遷人、工程名稱、拆遷范圍和搬遷期限等事項以房屋拆遷公告的形式予以公布。

若許可部門并未履行這些程序，那么其作出的行政許可行為就違反了法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。

綜上，在律師代理的過程中，當(dāng)發(fā)現(xiàn)有這些違法程序存在時，那么被拆遷人就抓住了政府的軟肋，也就有了談判的籌碼，才能為自己贏得合理的補償。