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撰文丨董鑫 余暉

5月17日，“全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議”在京召開(kāi)，中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理何立峰出席會(huì)議并講話。

何立峰強(qiáng)調(diào)，要深入貫徹落實(shí)中央政治局會(huì)議部署。

“繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，打好商品住房爛尾風(fēng)險(xiǎn)處置攻堅(jiān)戰(zhàn)，扎實(shí)推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點(diǎn)工作。”

在上述會(huì)議召開(kāi)當(dāng)天，官方還推出多項(xiàng)重磅房地產(chǎn)政策。

從“保交樓”到“保交房”?

兩年前，2022年7月28日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議提到“保交樓、穩(wěn)民生”，這是中央層面首次提出“保交樓”。

在多方施策之下，2023年保交樓成效明顯。

• 住建部數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，350萬(wàn)套保交樓項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)交付超300萬(wàn)套，交付率超過(guò)86%。3500億元的保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款絕大部分已投放到具體項(xiàng)目，保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款項(xiàng)目總體復(fù)工率達(dá)到99.9%。

• 2023年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋竣工面積99831萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.0%，其中住宅竣工面積72433萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.2%。

財(cái)經(jīng)媒體報(bào)道指出，多家房企在2023年的交付規(guī)模創(chuàng)下新紀(jì)錄，但2024年仍面臨天量的交付任務(wù)。

今年4月30日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議提到，要持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。

“繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，切實(shí)做好保交房工作，保障購(gòu)房人合法權(quán)益”。

這是中央層面首次提出“保交房”。

外界解讀稱(chēng)，從“保交樓”到“保交房”雖然只有一字之差，但這表明我國(guó)更加重視保障購(gòu)房人的合法權(quán)益。

上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰稱(chēng)，“當(dāng)保交樓在項(xiàng)目層面已經(jīng)達(dá)到較高交付率之后，下一階段工作要更加重視房屋層面的全過(guò)程全功能交付實(shí)現(xiàn)。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提到，“保交房不僅意味著要按照項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求讓房子達(dá)到可居住的狀態(tài)，還要建設(shè)配套設(shè)施，甚至為辦理產(chǎn)權(quán)證創(chuàng)造條件等?！?/p>

新表述、新措辭?

在中央政治局會(huì)議結(jié)束半個(gè)多月后，5月17日，全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議召開(kāi)，出席會(huì)議的是何立峰。

多說(shuō)幾句。

在這次會(huì)議召開(kāi)前，4月13日至14日，何立峰曾到河南鄭州調(diào)研房地產(chǎn)工作并主持召開(kāi)座談會(huì)。當(dāng)時(shí)，他提到，全力保障在建房地產(chǎn)項(xiàng)目按時(shí)保質(zhì)交付，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

何立峰部署保交房工作

在全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議上，何立峰強(qiáng)調(diào)，要“打好商品住房爛尾風(fēng)險(xiǎn)處置攻堅(jiān)戰(zhàn)”。

這樣的提法，是第一次出現(xiàn)。

何立峰還提到了兩個(gè)重點(diǎn)工作，一個(gè)是保交房，另一個(gè)是消化存量商品房。

在保交房方面，本次會(huì)議提出了更為明確的要求——

• 要著力分類(lèi)推進(jìn)在建已售難交付商品房項(xiàng)目處置，全力支持應(yīng)續(xù)建項(xiàng)目融資和竣工交付，保障購(gòu)房人合法權(quán)益。

在消化存量商品房方面，會(huì)議對(duì)相關(guān)地方政府提出了要求：

• 相關(guān)地方政府應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，酌情以收回、收購(gòu)等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。

• 商品房庫(kù)存較多城市，政府可以需定購(gòu)，酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房。

上述表述引起外界關(guān)注。

有財(cái)經(jīng)媒體分析稱(chēng)，此前，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解著重于項(xiàng)目層面，比如城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，從項(xiàng)目層面融資助力保交樓。

而本次提出的政府“可收購(gòu)閑置存量住宅用地、以幫助房企解困”，被業(yè)內(nèi)視為政策正轉(zhuǎn)向保項(xiàng)目同樣“保主體”，疊加政府收購(gòu)存量房，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解正進(jìn)入新階段。

清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心研究總監(jiān)、高級(jí)研究專(zhuān)員郭翔宇在接受媒體采訪時(shí)指出，上述會(huì)議首次正式提出地方政府收回、收購(gòu)已出讓閑置土地的政策，代表了中央對(duì)于“救項(xiàng)目也救主體”這一市場(chǎng)呼吁的回應(yīng)。

同時(shí)，會(huì)議提出政府以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房的，其中收購(gòu)主體是政府，收購(gòu)用途是保障住房，這也是在“三大工程”范疇內(nèi)的補(bǔ)充。

重磅舉措?

5月17日，繼上午召開(kāi)全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議后，午間，央行、金融監(jiān)管總局連發(fā)三個(gè)“大紅包”，包括降首付、取消利率下限、降低公積金貸款利率。

圖為中國(guó)人民銀行發(fā)布的下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率的通知截圖

5月17日下午，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和自然資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)管總局負(fù)責(zé)人介紹切實(shí)做好保交房工作配套政策有關(guān)情況，并答記者問(wèn)。

住建部副部長(zhǎng)董建國(guó)透露，近期，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、人民銀行、金融監(jiān)管總局將出臺(tái)相關(guān)配套政策文件。

如何保交房？

政知見(jiàn)（微信：bqzhengzhiju）在吹風(fēng)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)注意到，“購(gòu)房人合法權(quán)益”被多次提及。

董建國(guó)表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于調(diào)整過(guò)程當(dāng)中，部分在建已售的商品住房項(xiàng)目面臨交付困難。如果已售出的住房項(xiàng)目爛尾，將嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房人合法權(quán)益，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“做好保交房工作，要將保障購(gòu)房人合法權(quán)益作為根本出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化原則?！倍▏?guó)指出，要打好商品住房項(xiàng)目保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)，防范處置爛尾風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)項(xiàng)目按時(shí)保質(zhì)交付。讓老百姓按合同約定如期拿到驗(yàn)收合格的房子。對(duì)窮盡手段仍然無(wú)法交房的，該走司法途徑的要走司法途徑，在司法處置中同樣要把保護(hù)好購(gòu)房人合法權(quán)益擺在首要位置。

個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策調(diào)整，圖為住房貸款示意圖

他介紹，住建部將會(huì)同金融監(jiān)管總局等部門(mén)出臺(tái)城市商品住房項(xiàng)目保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)工作方案。

方案主要包括四項(xiàng)措施。

• 摸清底數(shù)。城市政府要全面排查本市在建已售商品住房項(xiàng)目，進(jìn)行一次大起底，鎖定難交付的項(xiàng)目，準(zhǔn)確掌握存在的問(wèn)題，建立項(xiàng)目臺(tái)賬。

• 分類(lèi)處置。城市政府要按照市場(chǎng)化、法治化原則，指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)制定“一項(xiàng)目一策”處置方案。市場(chǎng)化就是把符合條件的項(xiàng)目，或者可以采取市場(chǎng)化措施完善條件的項(xiàng)目，納入“白名單”給予融資支持，推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)交付。法治化就是推動(dòng)資不抵債的項(xiàng)目進(jìn)入司法處置程序，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該重組的重組。處置中要把維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益擺到首要位置。在這個(gè)過(guò)程中，要堅(jiān)決依法查處各類(lèi)違法違規(guī)行為，不讓違法違規(guī)者“金蟬脫殼”，不讓損害群眾利益的行為蒙混過(guò)關(guān)。

• 司法支持。對(duì)需要進(jìn)行司法處置的項(xiàng)目，地方人民法院將及時(shí)受理相關(guān)案件，提高司法處置效率；對(duì)攻堅(jiān)戰(zhàn)項(xiàng)目審慎采取財(cái)產(chǎn)保全措施，支持項(xiàng)目建設(shè)交付。

• 建立長(zhǎng)效機(jī)制。一方面，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，通過(guò)“白名單”融資政策，支持商品住房項(xiàng)目達(dá)到現(xiàn)房銷(xiāo)售條件；另一方面，對(duì)繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，嚴(yán)格項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管，防止出現(xiàn)新的風(fēng)險(xiǎn)。

資料｜ 新華社 人民網(wǎng) 第一財(cái)經(jīng) 北京日?qǐng)?bào) 中國(guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)

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