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城中村拆遷如何補(bǔ)償，在征地拆遷中是一個(gè)模糊地帶，也最容易發(fā)生拆遷糾紛。魚化寨，素有西安“小香港”之稱，是西安有名的城中村。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，這座見證了大家苦澀的青春，新西安人向更高層邁進(jìn)的跳板，以及很多村民收入來源的“小香港”也逃不開拆遷的命運(yùn)。數(shù)月來，魚化寨拆遷的新聞沸沸揚(yáng)揚(yáng)，引發(fā)了大家的廣泛關(guān)注。歸根究底，還是城中村拆遷應(yīng)該補(bǔ)償多少的問題。

城中村一直處在尷尬的局面，一街之隔就是兩個(gè)世界。一面是高樓聳立繁華似錦，另一面是擠在鋼筋水泥間的格子樓和隨意擺賣的攤販。一旦拆遷，城中村村民或居民便失去了主要經(jīng)濟(jì)來源，若拆遷補(bǔ)償?shù)?，被拆遷人以后的生活難以得到保障，糾紛也在所難免。

那么，城中村到底是城市還是農(nóng)村?拆遷補(bǔ)償是按城市標(biāo)準(zhǔn)還是農(nóng)村標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償計(jì)算呢?今天愛土拆遷律師團(tuán)為大家具體分析。

在拆遷時(shí)，城中村到底是城市還是農(nóng)村?

能成為城中村是幸運(yùn)的，但也是尷尬的。城中村坐落在繁華的都市，交通的便利和高額的房?jī)r(jià)帶來了城中村的繁華，看似一個(gè)“城市”，但可能沒有轉(zhuǎn)變的集體土地性質(zhì)、擁擠的樓房和破敗的基礎(chǔ)設(shè)施，又提醒著大家這里仍然是“農(nóng)村”。

其實(shí)，城中村是特殊的，不能一味的用農(nóng)村和城市單獨(dú)區(qū)分，因?yàn)殡S著城市化的不斷推進(jìn)，很多城中村已被納入了城市規(guī)劃區(qū)。

那，何為城市規(guī)劃區(qū)呢?

城市規(guī)劃區(qū)指的是近城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域，城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍，由城市人民政府在編制的城市總體規(guī)劃中劃定。

顯然，擁有眾多人口、便利交通的城中村可能早已被納入了城市規(guī)劃區(qū)。

城中村拆遷多遇補(bǔ)償不公：周邊上萬房?jī)r(jià)，城中村拆房補(bǔ)償只給3000

前不久，我們接到過這樣一個(gè)咨詢：我們這里城中村改造，給的補(bǔ)償是3000一平。可我們離繁華的地段很近，幾公里外就有一個(gè)萬達(dá)，房?jī)r(jià)都是1萬起，補(bǔ)償太低了根本買不起房子。

一街之隔拆遷補(bǔ)償便天差地別，按城市房屋拆遷補(bǔ)償完全能達(dá)到1萬一平，而按農(nóng)村房屋補(bǔ)償卻只能3000一平，不同的補(bǔ)償依據(jù)給出的補(bǔ)償差距便高達(dá)3倍，拆窮拆富全憑征收方一句話。而被拆遷人往往處在被動(dòng)地位，少有話語權(quán)。

城中村拆遷到底應(yīng)該怎么補(bǔ)償?法律是怎么規(guī)定的?

城中村拆遷會(huì)涉及復(fù)雜的情況，我們可以從《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》(法釋〔2011〕20號(hào))第十二條第二款中找到保障規(guī)定。

“征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。”

這個(gè)規(guī)定意思就是說，可以參考《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中對(duì)城市房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”。這樣一來，就和農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)天差地別了。

既然參考國(guó)有土地房屋補(bǔ)償，那么對(duì)被拆遷人房屋的補(bǔ)償就應(yīng)該包括：

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

同時(shí)，被拆遷人還有貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種補(bǔ)償方式可選，被拆遷人可以綜合考慮選擇補(bǔ)償方式。

如果補(bǔ)償不合理，城中村的被征收人該如何維權(quán)呢?

若你家就在城中村，而拆遷方卻以“你家是農(nóng)村房屋不值錢”為由，用大大低于周邊類似房屋的市場(chǎng)價(jià)要求你搬遷，你一定不要簽字同意，更不要被對(duì)方牽著鼻子走。先結(jié)合我們上面所述的房屋補(bǔ)償內(nèi)容判斷自身房屋補(bǔ)償價(jià)位，留存好房屋權(quán)證，拍照保留下發(fā)張貼的各類公告文件，和拆遷方談判。

若雙方一直談不成，或拆遷方在拆遷中有不合法的行為，你可以通過申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟提高補(bǔ)償。

城中村拆遷拆遷方可操作性較大，拆遷方為了壓低成本盡快達(dá)到拆遷目的，常以各種名義壓力補(bǔ)償，我們被拆遷人要提高警惕，遇到不明白的地方要及時(shí)咨詢專業(yè)律師解答。