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在文章開篇，愛土拆遷律師團(tuán)首先要提醒大家："協(xié)議拆遷"和拆遷協(xié)議不是一回事!但現(xiàn)實(shí)中，協(xié)議拆遷可能就發(fā)生在你身邊，即我們通常所說的開發(fā)商主動和我們商量房屋拆遷事宜，協(xié)議拆遷就是這一類了。

協(xié)議拆遷由于其更具有商業(yè)活動的特征，因此可能補(bǔ)償會很豐厚，，但同時也會帶來商業(yè)的一些陷阱，大家需要特別注意。

今天，愛土拆遷律師團(tuán)給大家講一講什么是協(xié)議拆遷，以及其中存在的一些陷阱和我們的應(yīng)對方法。

協(xié)議拆遷是平等協(xié)商的商業(yè)拆遷，而拆遷協(xié)議是具有強(qiáng)制性的公益性拆遷

經(jīng)歷過征收的的人應(yīng)該熟悉《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》等相關(guān)法律及拆遷征收相關(guān)地方法規(guī)、政府規(guī)章，但是在這里我們并沒有"協(xié)議拆遷"這一法律概念。

那么，什么是協(xié)議拆遷呢?協(xié)議拆遷，是雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上達(dá)成拆遷意愿，即拆遷方是除了政府及相關(guān)部門以外的普通民事主體，通過與被拆遷方訂立民事協(xié)議的方式實(shí)現(xiàn)對其房屋拆遷的情形。

什么是拆遷協(xié)議呢?拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，是拆遷人與被拆遷人、房屋承租人為明確房屋拆遷補(bǔ)償安置中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系而訂立的協(xié)議，是約定拆遷當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)的合同。這里的拆遷人，通常是縣級以上人民政府作為拆遷主體的征收方，屬于公益性拆遷，具有強(qiáng)制性的特征。拆遷人和被拆遷人的地位是不對等的。

簡單來說地方政府為了節(jié)省征收的時間成本，規(guī)避相關(guān)法律程序，以簽訂民事協(xié)議的方式取得被拆遷人的房屋土地，和正常、依法展開的行政征收活動完全不是一回事。

"協(xié)議拆遷"三大陷阱，別上當(dāng)!

現(xiàn)實(shí)生活中，"協(xié)議拆遷"往往適用于一些"騰退"的項(xiàng)目中。此時，騰退的主體多是村委會或者開發(fā)商，騰退的緣由則是五花八門，包括但不限于綠化隔離、環(huán)境保護(hù)、文物保護(hù)、舊村改造等等，甚至還出現(xiàn)了棚戶區(qū)改造類征收項(xiàng)目逐漸被騰退項(xiàng)目所取代的趨勢。廣大被征拆遷人需要高度警惕。

陷阱一：協(xié)議拆遷達(dá)成的"補(bǔ)償協(xié)議"屬于民事協(xié)議，違約成本低。

協(xié)議拆遷并不是通常意義上的政府征收拆遷，而是民事主體之間在平等、自愿的前提下，基于協(xié)議建立的民事合同關(guān)系。

我們都知道，民事協(xié)議中拆遷方違約成本低。拆遷實(shí)踐中，違約的例子數(shù)不勝數(shù)，然而被拆遷人維權(quán)成本很高。即使去打官司又如何呢?開發(fā)商說沒有錢，你也很難。這種情況下，拆遷戶的利益幾乎很難得到保障。

陷阱二：有關(guān)部門暗藏背后控制全局。

協(xié)議拆遷中，相關(guān)部門在背后控制全局，自有開發(fā)商或者其他民事主體沖鋒陷陣，威脅逼迫、利益誘惑讓被拆遷戶簽字。

所謂的協(xié)議拆遷，往往是"掛羊頭賣狗肉"。打著協(xié)議拆遷、平等自愿的幌子，實(shí)際上只是省去了法律規(guī)定的必要征收程序。有時候甚至是為了更好地把你的房子搞出來，并不是被拆遷人說一聲"不"就能拒絕得了的，因此被拆遷人在應(yīng)對時千萬不要掉以輕心。

陷阱三：拆遷主體是一般民事主體，拆遷流程不規(guī)范，拆遷戶權(quán)益保障難。

我們知道根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，要征收國有土地上房屋需要具有市、縣人民政府作出的房屋征收決定，還需進(jìn)行社會風(fēng)險評估，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。

集體土地上房屋征收需要具有國務(wù)院或者省級政府作出的征地批文，房屋作為地上物一并征收。無論是國有土地上房屋還是集體土地上房屋征收，都需要依法依規(guī)依程序進(jìn)行。不受行政法規(guī)的限制，有很大的靈活性。

而協(xié)議拆遷只要雙方就拆遷達(dá)成一致就可以，沒有太多繁雜程序，為征收方節(jié)約了時間和成本。反之對被拆遷人來說，少了各種繁瑣程序的保護(hù)，自己的利益不僅可能落不到實(shí)處，會遭到對方任意踐踏，最終得不償失。

遇到"協(xié)議拆遷"，用好這三招，豐厚補(bǔ)償少不了

既然是協(xié)議拆遷，房屋補(bǔ)償當(dāng)然是有商有量。雖然我們不必漫天要價，但一定要對開發(fā)的項(xiàng)目有所了解，并對地塊升值預(yù)期有所評估，然后對自己房屋進(jìn)行一個評估，綜合考量后提供一份報(bào)價給拆遷方。這份報(bào)價不是定死的，是靈活的?？缮峡上?。

下面，愛土拆遷律師團(tuán)給大家提供三招，確保大家協(xié)議拆遷不吃虧，能夠談出豐厚補(bǔ)償。

1、如何拿到豐厚補(bǔ)償?一字值千金，不能隨便簽。

協(xié)議拆遷最大的優(yōu)勢就是"協(xié)議"，既然是協(xié)議拆遷，沒協(xié)議就不能拆，故被拆遷人若對補(bǔ)償安置不滿就不要輕易在任何文件上簽字，不作出違背自己真實(shí)意思表示的承諾。法律是保護(hù)我們合法權(quán)益的唯一利器，所以不要在拆遷方送來的文件上隨便簽字，除非你對補(bǔ)償很滿意。

往往拆遷方在談不攏補(bǔ)償時，會試著讓你報(bào)價，試探你的底線。大家在報(bào)價前，對于周邊商業(yè)環(huán)境以及地塊的預(yù)升值空間應(yīng)做一個大概評估，然后跟拆遷方好好談，但要把握好度。同時多次試探拆遷方的補(bǔ)償?shù)拙€，爭取豐厚的補(bǔ)償。

2、遭遇偷拆、強(qiáng)制拆遷，沖動只會損失更多，應(yīng)理智應(yīng)對。

有的被征收人在遇到房屋被偷拆、強(qiáng)制拆遷時，會選擇用極端的手段來維護(hù)自己的權(quán)益，最終反而遭受了法律的制裁，房屋拆遷的利益也因此受損，得不償失。

這種情況下，應(yīng)該首先報(bào)警，并收藏轉(zhuǎn)移自己房屋及土地的權(quán)屬證件資料，對拆遷現(xiàn)場進(jìn)行拍照錄音錄像收集證據(jù)，著手者啟動相關(guān)法律程序維護(hù)自己合法權(quán)益。

3、啟動司法程序，讓律師幫你維權(quán)。

術(shù)業(yè)有專攻，專業(yè)的事需要專業(yè)的人操作，征地拆遷項(xiàng)目往往牽一發(fā)而動全身，涉及多個相關(guān)部門，多個程序。需要專業(yè)律師介入，憑借豐富的訴訟經(jīng)驗(yàn)，切實(shí)維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，爭取合理補(bǔ)償。