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雖然說，一直強調(diào)陽光拆遷、法制拆遷、合理補償。但現(xiàn)實中，對于拆遷補償不滿意甚至有所怨言的人并不少。一些地方的拆遷安置由于利益驅(qū)使，難以保障被拆遷人的原有生活水平，讓一些拆遷戶“一夜回到解放前”。這其中，棚改最為特殊，也最容易引發(fā)拆遷補償糾紛。是所有拆遷案件中較為特殊的一類。

拆遷13年，安置房仍不見蹤影，老農(nóng)：這事兒沒人管了

棚改后，承諾的補償與安置房遲遲不見蹤影的案例屢見不鮮。我們遇到過山東某地農(nóng)村的一位當(dāng)事人，他都拆遷了13年，但是直到現(xiàn)在還沒看到安置房的影子，問他補償協(xié)議有嗎?他說“村委當(dāng)年根本沒給我們，簽完字就拿走了”。

當(dāng)問到為什么沒有及早走法律途徑維權(quán)時，一般就是舉報投訴。而現(xiàn)在，他的房屋安置問題已經(jīng)成為了歷史遺留問題，前面的沒解決，后面的也沒人管。這不就是踢皮球了嗎。

單純樸素的被拆遷人，總是常常走上征收方長長的套路。

今天，愛土拆遷律師團就為大家講講棚改違法征收的慣用手段，以及我們怎么做才能提高補償。拆遷律師有五點建議，希望大家牢記在心，運用到實際的征地拆遷中去。

一，我們房子還挺新，怎么就成棚戶區(qū)了?

毫無疑問，這是征收方的一種操作手段。把普通的住宅納入棚改，那么補償?shù)牟僮骺臻g也就大了，還能堵住大家的嘴。

實際上，棚戶區(qū)是指在城市建設(shè)中集中連片建造的、簡易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施較為簡陋的區(qū)域?？偨Y(jié)為三個字就是：簡!亂!差!

棚戶區(qū)改造范圍一般包括城市棚戶區(qū)、國有工礦棚戶區(qū)、國有林區(qū)棚戶區(qū)、國有墾區(qū)危房，以及部分城中村改造項目(城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建在集體土地上同時具有棚戶區(qū)屬性的房屋區(qū)域)。

由此可知，棚改的范圍不可以隨意擴大，不是隨便一個區(qū)域的征收行為都可以戴上棚改的“帽子”偽裝成棚戶區(qū)改造的。但實踐中我們?？吹降膮s是以“以棚改代征收”的亂象，征收方為了走棚改審批的“綠色通道”，達(dá)到快速用地目的，將建造年代不長、配套設(shè)施相對齊全的區(qū)域甚至是別墅區(qū)納入棚改范圍，進(jìn)行商業(yè)開發(fā)。

往往原來的棚戶區(qū)建起來，入住的都是新業(yè)主，一些被拆遷人卻因為安置房遲遲落實不了而無處安身。這種反差，怎能不讓人心痛?

二，棚戶區(qū)改造很特別? 合法的棚改應(yīng)該這樣進(jìn)行

第一，棚改要尊重群眾意愿。尊重群眾意愿，深入細(xì)致做好群眾工作，積極引導(dǎo)棚戶區(qū)居民參與改造。

第二，棚改要制定嚴(yán)格的年度計劃。一旦棚戶區(qū)改造的年度計劃確定后，不能隨意改變棚戶區(qū)改造項目、調(diào)整改造范圍。

第三，棚改要依照就近原則安置。棚戶區(qū)改造要求原地回遷和異地安置相結(jié)合，以原地回遷為主。異地安置時，優(yōu)先考慮就近安置。因此，被拆遷人擁有要求就近安置的權(quán)利。

三，棚戶區(qū)改造補償標(biāo)準(zhǔn)到底是什么?

棚改說到底還是房屋拆遷的一種。進(jìn)行拆遷時，應(yīng)當(dāng)給予周邊同類房屋的市場價值的補償。如果是國有土地上房屋的拆遷，就應(yīng)當(dāng)參考《國有土地上房屋征收與補償條例》。農(nóng)村房屋則需視情況而定。

(一)棚戶區(qū)內(nèi)國有土地上房屋征收補償：

(1)貨幣補償

被征收房屋的價值經(jīng)評估確定，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。如何理解類似房地產(chǎn)市場價格呢?通俗來講，就是參照就近區(qū)位商品房的價格。

(2)產(chǎn)權(quán)置換

即安置住房，標(biāo)準(zhǔn)是相同地段最低拆一平米安置一平米。

(二)棚戶區(qū)內(nèi)集體土地上房屋征收補償：

此種情況多發(fā)生于城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部，因其已經(jīng)被納入城市規(guī)劃區(qū)，可參照國有土地上房屋房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)予以補償，一平只給幾百塊錢肯定是不合理的。

如果是普通農(nóng)村房屋，那么要看具體補償方式，比如劃地重建就應(yīng)當(dāng)提供房屋重置成新價，如果是貨幣補償，那么就要參考周邊房價補償了。

四，棚改補償太少，想提高補償?拆遷律師給你五點建議

如果補償不合理，不同意征收方制定的補償標(biāo)準(zhǔn)，一定先要做好以下幾點：

第一、不要提交權(quán)屬證明原件;要保留好房屋土地相關(guān)證件原件，房屋照片錄像等。

第二、不要耗著不協(xié)商，延誤最佳維權(quán)時機;先調(diào)查周邊房價，為自己房屋初步估價。抓住每一次談判協(xié)商的機會，爭取合理補償。

第三、不要草率簽署協(xié)議;要在仔細(xì)審閱安置補償協(xié)議條款后和有權(quán)主體慎重簽署!

第四、不要等到房子被強拆后才維權(quán);要在保住房子的前提下依法維權(quán)，切記房子才是協(xié)商提高補償?shù)淖畲蠡I碼。如果不能阻止強拆行為發(fā)生，就盡你所能去取證。

第五、積極學(xué)習(xí)征地拆遷法律知識，和征收方聰明地談判。如果自己處理不了，應(yīng)當(dāng)及時聯(lián)系拆遷律師介入，并結(jié)合法律規(guī)定的維權(quán)時效來積極維權(quán)，爭取公平合理的補償。