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預(yù)簽約，又叫“預(yù)征收”或者“模擬征收”，是近幾年新涌現(xiàn)出來(lái)的征收“高招”。

起先其運(yùn)用僅見(jiàn)于國(guó)有土地上的房屋拆遷，如今已逐步有蔓延城鄉(xiāng)之勢(shì)，許多集體建設(shè)用地的征收項(xiàng)目也用上了類似的辦法。

那么，面對(duì)咄咄逼人的“預(yù)簽約”大戲，被征收人究竟該如何有效應(yīng)對(duì)避免吃虧上當(dāng)呢?本文，在明律師在此前文章的基礎(chǔ)上繼續(xù)為大家解析……

國(guó)有“預(yù)簽約”，集體走“騰退”，這似乎是今天征收領(lǐng)域的真實(shí)寫(xiě)照。

它們的共同特點(diǎn)就是，不屬于正路子，全是名副其實(shí)的歪路子。

根本原因在于，無(wú)論是被征收人早已爛熟于心的國(guó)務(wù)院590號(hào)令，還是涵蓋《征收土地公告辦法》在內(nèi)的土地征收法律法規(guī)，對(duì)征收方的程序要求都是頗為嚴(yán)格的。

客觀地講，這些程序性要求已經(jīng)與地方上心急火燎的各種重大項(xiàng)目的建設(shè)需求發(fā)生了脫節(jié)、不匹配，迫使征收方紛紛另辟蹊徑，發(fā)明創(chuàng)造各種方法鉆現(xiàn)有法規(guī)的空子。

我們知道，征收方并不傻，人家也是有專業(yè)的法律顧問(wèn)、律師團(tuán)隊(duì)的，于是諸如“預(yù)簽約”這樣的伎倆便很快誕生出來(lái)并在全國(guó)范圍內(nèi)屢試不爽了。

因此，廣大被征收人一定要明白一個(gè)道理(盡管很多被征收人到房屋被強(qiáng)拆那一刻依舊不明白)，法律法規(guī)，在某些社會(huì)現(xiàn)實(shí)面前不可能得以百分之百被遵守。

若一定要在這上面較真兒，那么恐怕沒(méi)有幾個(gè)工程是經(jīng)得起嚴(yán)格的程序?qū)彶榈摹?/p>

被征收人所要做的，就是在法律、政策所允許的范圍內(nèi)與征收方展開(kāi)博弈、對(duì)話，爭(zhēng)取達(dá)成雙方都能接受的雙贏補(bǔ)償結(jié)果。

“討公道”的決心要有，但在實(shí)現(xiàn)的效果、方式上一定要靈活、變通。

有的被征收人說(shuō)了，律師整天不研究法律，凈告訴我們要博弈、談判了……很遺憾，僅憑研究法律是解決不了今天的問(wèn)題的。

你跟人家談法律，人家跟你耍流氓，試問(wèn)，你若不學(xué)習(xí)點(diǎn)兒此種道道，又如何與之溝通、協(xié)商呢?

那么，“預(yù)簽約”項(xiàng)目啟動(dòng)了，法定的征收程序被徹底攪成了一鍋粥，被征收人究竟該怎么做呢?對(duì)此，北京在明律師事務(wù)所的青年律師陳麗芳表示，以下4點(diǎn)可供大家在實(shí)踐中參考：

其一，耳聰目明，及時(shí)獲悉項(xiàng)目動(dòng)向。

按常規(guī)，征收的啟動(dòng)標(biāo)志應(yīng)是房屋征收決定的公告及補(bǔ)償安置方案的征求意見(jiàn)。

但如前所述，“預(yù)簽約”的項(xiàng)目本身就是非常規(guī)，因而被征收人切忌“一根筋”的等公告。

一旦有人通知被征收人去“開(kāi)會(huì)”，并在會(huì)上透露了相關(guān)“棚戶區(qū)改造”“城中村整治”“舊城區(qū)(村)改建”“危舊房改造”等類似名義項(xiàng)目的信息，那么甭問(wèn)，你很可能已經(jīng)“攤上事兒了”。

此時(shí)，被征收人就一定要開(kāi)始著手做維權(quán)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作了，而不宜繼續(xù)消極等待或在一旁無(wú)謂觀望。

其二，“預(yù)簽約”的最重要應(yīng)對(duì)策略，就是“暫不簽約”。

“暫不簽約”不等于永遠(yuǎn)不簽約當(dāng)釘子戶，這是兩碼事。

事實(shí)上，“預(yù)簽約”之所以能成功，就是因?yàn)槠鋵⒃局煤蟮膮f(xié)商簽約程序大幅“前提”至征收決定生效之前，以簽約的比例作為征收決定生效與否的條件。

而在預(yù)簽約期間，各種早搬早簽獎(jiǎng)勵(lì)金，宣傳標(biāo)語(yǔ)大橫幅，甚至惡意詆毀律師“除了申請(qǐng)信息公開(kāi)啥也干不了，就只會(huì)收錢”的東西會(huì)漫天遍地的在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)“刷屏”。

可以說(shuō)，它的魔力，就在于在“前三板”的階段內(nèi)將被征收人“打蒙”，忽悠你速簽速搬速完事。

且在簽約的過(guò)程中，還會(huì)有各種花里胡哨的“小招數(shù)”被靈活運(yùn)用，一些中招的被征收人甚至是在稀里糊涂什么都不清楚的情況下就簽了字。

結(jié)果，往往是被征收人字也簽了，腸子也悔青了。

因此，被征收人要謹(jǐn)記，無(wú)論被如何“宣傳教育”，如果預(yù)簽約協(xié)議中的補(bǔ)償數(shù)額、標(biāo)準(zhǔn)咱不滿意，那么就一定要堅(jiān)決執(zhí)行“暫不簽約”的對(duì)策。

不簽約，你就不會(huì)被作為湊簽約比例數(shù)字的基數(shù)，對(duì)人對(duì)己都可能是理性的選擇。

否則一旦90%了，說(shuō)什么可能都晚了。

其三，聘請(qǐng)律師要趁早。

“暫不簽約”當(dāng)然不意味著沒(méi)事兒，軟的不行就一定會(huì)招致硬的。

一旦進(jìn)入上房揭瓦，流氓騷擾，動(dòng)手打人的階段，沒(méi)有多少人是真正能長(zhǎng)期扛下去的。

何況，現(xiàn)下的一些重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目工期耽誤不得，征收補(bǔ)償決定下得會(huì)賊快，強(qiáng)拆的拖拉機(jī)很快就會(huì)開(kāi)到被征收人門(mén)口。

所以，被征收人一定要在正確妥善抵擋第一波簽約浪潮之后及時(shí)委托專業(yè)征收維權(quán)律師，請(qǐng)律師出馬協(xié)助制定一攬子維權(quán)方案。

律師的專業(yè)技能與辦案經(jīng)驗(yàn)此時(shí)會(huì)發(fā)揮巨大的作用，為被征收人獲取公平、合理的補(bǔ)償創(chuàng)造協(xié)商、談判的時(shí)間與空間。

從“此地?zé)o銀三百兩”的思路出發(fā)，既然橫幅、告示上總在“揭露”律師的種種行徑，也足以說(shuō)明律師還是管用的，不可能只會(huì)申請(qǐng)政府信息公開(kāi)。

而一旦拖延到簽約率85%那會(huì)兒再聘請(qǐng)律師，就不如趁它還沒(méi)湊夠數(shù)時(shí)請(qǐng)來(lái)得更好。

其四，拓展思路，全方位施策搭建協(xié)商平臺(tái)。

確實(shí)有一些征收項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)“拆了再說(shuō)”的情況，維權(quán)是極度困難的，最不濟(jì)被征收人只能去申請(qǐng)國(guó)家賠償，其結(jié)果也落不了幾個(gè)錢。

因此，在房屋尚未被強(qiáng)拆之時(shí)，拓展思路全面施策便是必要的。

簡(jiǎn)言之，就是不要“頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳”，而要像中醫(yī)治病一樣有整體性的出招，扎手指頭管到脖子。

僅僅盯著591號(hào)令或者各種法規(guī)、文件想對(duì)策是不夠的，須知對(duì)方都不這么想問(wèn)題了，對(duì)話根本就不在一個(gè)層面上。

那么被征收人該如何拓展思路，發(fā)揮創(chuàng)造性思維來(lái)維權(quán)呢?你當(dāng)然可以委托律師代理全案，如果確實(shí)覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)大承受不起，還可以退而求其次，選擇進(jìn)行專業(yè)的維權(quán)咨詢，按次按小時(shí)計(jì)費(fèi)，和看心理咨詢師差不多。

在這樣的咨詢中，專業(yè)律師會(huì)根據(jù)你所提供的情況，毫無(wú)保留地告知可能有效的應(yīng)對(duì)方法，你只需要記錄下來(lái)并拿去實(shí)施就可以了。

即使只咨詢幾次，總體的費(fèi)用也會(huì)較委托節(jié)省不少。

在明律師想最后說(shuō)的是，在法外人為創(chuàng)設(shè)程序意圖規(guī)避法律的約束，這是如今征收領(lǐng)域亂象叢生的重要原因之一。

從這個(gè)意義上說(shuō)，修改、更新法律法規(guī)或許是在一定程度上解決問(wèn)題的根本方法。

譬如《土地管理法》的修正案，我們就一直在等待。

而無(wú)論如何，對(duì)于“預(yù)簽約”這樣的違背基本邏輯原則的招數(shù)，被征收人只要積極、理性應(yīng)對(duì)，就完全能夠不再吃虧上當(dāng)。

至于補(bǔ)償本身能拿多少，倒是另外一個(gè)問(wèn)題了。