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在國(guó)有土地上房屋征收中，評(píng)估環(huán)節(jié)的重要意義已經(jīng)為越來(lái)越多的被征收人所了解。

那么，在廣大農(nóng)村的集體土地征收當(dāng)中，是否也有類似的土地、房屋價(jià)值評(píng)估程序呢?本文，在明律師為大家解析這一問(wèn)題……

眾所周知，國(guó)有土地上的房屋征收與補(bǔ)償如今已擁有一套比較完整、科學(xué)的法律法規(guī)成為支撐，譬如在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的基礎(chǔ)上，就有了《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》來(lái)對(duì)其中重要的房屋價(jià)值評(píng)估環(huán)節(jié)進(jìn)行具體規(guī)定。

然而農(nóng)村集體土地征收目前仍處于法律法規(guī)嚴(yán)重缺失、落后的現(xiàn)狀中，《土地管理法》的修改又遲遲未能落地。

那么，就現(xiàn)階段而言，農(nóng)村的土地、房屋的價(jià)值是否能夠評(píng)估，便是一些被征收人十分關(guān)心的問(wèn)題了。

我們知道，農(nóng)村集體土地區(qū)別于城市房屋的重要之處在于，后者是可以入市交易的，故其有所謂的市場(chǎng)價(jià)格，而前者則不能。

因此，農(nóng)村集體土地的價(jià)值便是一個(gè)相對(duì)固定的，人為規(guī)定出來(lái)的數(shù)額，而不會(huì)隨著市場(chǎng)變化而自由變化。

理解了這一點(diǎn)，我們就能明白，集體土地征收之中是沒(méi)有“價(jià)值評(píng)估”這一說(shuō)的，征收方只需要把一些土地的基本信息搞準(zhǔn)，再按照既有標(biāo)準(zhǔn)一算，就能得出被征收土地的補(bǔ)償數(shù)額來(lái)。

《國(guó)土資源部關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見(jiàn)》(十)規(guī)定，當(dāng)?shù)貒?guó)土資源部門(mén)應(yīng)對(duì)擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果應(yīng)與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認(rèn)。

所謂“用地報(bào)批前的告知、確認(rèn)、聽(tīng)證工作”中的“確認(rèn)”環(huán)節(jié)即應(yīng)按此辦理。

事實(shí)上，這一步驟就是在完成城市房屋“評(píng)估”程序中的一些類似的重要工作。

耕地、宅基地這部分，只需在確定上述信息后按已有的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算，其補(bǔ)償數(shù)額就基本可以確定了。

宅基地上的房屋，在很多地方會(huì)有相對(duì)獨(dú)立的評(píng)估程序。

我們還是以《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》為例來(lái)做說(shuō)明，其第14條規(guī)定，拆遷宅基地上房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付補(bǔ)償款。

補(bǔ)償款按照被拆除房屋的重置成新價(jià)和宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)確定。

房屋重置成新價(jià)的評(píng)估規(guī)則和宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的計(jì)算辦法由市國(guó)土房管局制定并公布。

《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》進(jìn)一步明確，被拆遷房屋重置成新價(jià)按照《北京市房屋估價(jià)辦法》和《北京市住宅樓房估價(jià)技術(shù)規(guī)范》執(zhí)行。

簡(jiǎn)言之，對(duì)于宅基地上的房屋，其評(píng)估程序、步驟應(yīng)類似于國(guó)有土地上的房屋評(píng)估。

但在實(shí)踐中，這一程序通常不會(huì)那么嚴(yán)謹(jǐn)，最終給出的類似于評(píng)估報(bào)告的文件也不會(huì)像國(guó)有土地上房屋的那么詳細(xì)、正規(guī)，有的就是一張紙的內(nèi)容。

需要指出的是，由于這一評(píng)估就是一個(gè)重置成新價(jià)，而不涉及房屋周邊房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，因此其數(shù)額要比國(guó)有土地上的房屋低得多。

我們有必要看一下這部分補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的大原則。

《關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)督檢查進(jìn)一步規(guī)范征地拆遷行為的通知》中規(guī)定，(集體土地上的)房屋拆遷要按照建筑重置成本補(bǔ)償，宅基地征收按當(dāng)?shù)匾?guī)定的征地標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，被征地拆遷農(nóng)戶所得拆遷補(bǔ)償以及政府補(bǔ)貼，能夠保障其選購(gòu)合理居住水平的房屋……在《土地管理法》等法律法規(guī)作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒布的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的精神執(zhí)行。

據(jù)此，房屋價(jià)值評(píng)估環(huán)節(jié)是有的，但只是“參照精神執(zhí)行”，而不是嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行，這點(diǎn)大家要能夠理解。

了解了并不盡如人意的現(xiàn)狀，我們有必要展望一下未來(lái)：《土地管理法》(修正案)征求意見(jiàn)稿將第48條修改為“征地補(bǔ)償安置費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、農(nóng)民宅基地及房屋補(bǔ)償、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)，以及被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用等”。

若據(jù)此修改，那么宅基地上的房屋拆遷，就有望在全國(guó)范圍內(nèi)獲得一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的評(píng)估、補(bǔ)償程序及標(biāo)準(zhǔn)。

具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

一些地方將房屋作為地上附著物予以補(bǔ)償?shù)淖龇▽⒂型粡氐捉K結(jié)，在這一部分的補(bǔ)償結(jié)果上，農(nóng)民也有望收獲更多好消息。

在明律師最后想提示廣大被征收人的是，即使在今天，農(nóng)村集體土地上的房屋面臨拆遷時(shí)仍存在通過(guò)評(píng)估、估價(jià)環(huán)節(jié)加以維權(quán)的可能性，復(fù)核、申請(qǐng)專家鑒定等救濟(jì)手段在一些地方是可用的。

因此，在專業(yè)征收維權(quán)律師的指導(dǎo)下充分調(diào)動(dòng)此階段可供運(yùn)用的程序資源，客觀上將為被征收人的整體維權(quán)提供助力和幫助。

我們也與廣大農(nóng)民朋友們一同期待著這一領(lǐng)域程序規(guī)范、科學(xué)合理之日的早日到來(lái)。