老家開始征地拆遷，應該做的準備工作是哪些
2023-12-20
更新時間：2023-12-20 02:34:23作者：佚名
最近拆遷律師團常接到這樣的來電咨詢：“老家房屋快拆遷了，過年回家要怎么去爭取合理的補償呢?”
很多在外打工的人，接到家里老人來信，說有消息老家要征地拆遷了，但是不知道怎么賠的，聽說這樣賠又聽說那樣賠，賠得少不合理可咋辦啊?家里都是年邁老人，有的沒文化，有的年紀太大理解不了政策規(guī)定，只有等家里年輕人回來辦這個事兒。
很多務工人員考慮回一趟家既費錢又費時間，所以等到過年回家辦事。今天拆遷律師就給大家講一講：老家征地拆遷回鄉(xiāng)后你應該做些什么?
一、如何了解征收政策
(一)明確征收主體
農村集體土地征收與房屋拆遷，由土地所在地的市、縣人民政府組織實施?！吨腥A人民共和國土地管理法實施條例》第二十五條明確規(guī)定：“征收土地方案經依法批準后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實施?！?/p>
明確村集體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府是無權進行土地征收和房屋拆遷，同樣的個人、企業(yè)公司也無權進行土地征收和房屋拆遷。老百姓回鄉(xiāng)之后務必要打聽清楚，這征地和房屋拆遷是誰在組織，具體是什么樣的項目，土地被征收后用作什么使用，如果明顯察覺是一些私人搞的建設項目，那一定得多一個心眼，不能隨便同意這樣的征地拆遷補償。
(二)征地拆遷有哪些關鍵性文件
征收主體在取得征收審批之前，應當準備“一書四方案”即：建設項目用地呈報說明書、農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案、供地方案。
《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十三條規(guī)定：“(二)建設單位持建設項目的有關批準文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請，由市、縣人民政府土地行政主管部門審查，擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案(涉及國有農用地的，不擬訂征收土地方案)，經市、縣人民政府審核同意后，逐級上報有批準權的人民政府批準;”。
征收審批通過之后，市、縣人民政府將批準征地機關、批準文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、農業(yè)人員安置辦法和辦理征地補償的期限等，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。通常文件名稱為：某項目征收決定公告和某項目征收補償安置方案。
如果沒有公示任何政府性文件或者文件中沒有市、縣政府公章、文件號，那么有權利要求公示出征收合法性文件，對于沒有政府性文件的任何組織或個人征收都可以拒絕。
二、如何明確補償標準
(一)土地補償標準和房屋補償標準依據
房屋拆遷和土地征收的補償標準統一發(fā)布在“征收補償安置方案”中，方案中對不同的土地類型確定了具體的補償標準，同時也明示了土地補償標準制定的依據是根據個省發(fā)布的某年土地統一年產值來計算的。
《中華人民共和國土地管理法》第四十七條就土地補償、土地安置補償、青苗補償做了明確規(guī)定，一畝土地的補償價格根據土地前三年年均產值補償一定的倍數，一畝土地的土地補償和安置補償總倍數一般不超過30倍。
但是在實踐中，很多地方征地在土地補償的倍數上沒有問題，但是土地統一年均產值卻依據的是很多年前的政府文件，那么這樣計算出的征地補償普遍偏低，已經跟不上經濟發(fā)展水平，《國土資源部關于進一步做好征地管理工作的通知》中要求：“各地應建立征地補償標準動態(tài)調整機制，根據經濟發(fā)展水平、當地人均收入增長幅度等情況，每2至3年對征地補償標準進行調整，逐步提高征地補償水平?！?/p>
所以，2019年的土地征收還在跟進2012年的土地年均產值數據肯定是不合理的。
農村房屋拆遷通常根據房屋的結構、位置、年限、性質等評估其重置成新價格作為補償的單價。我們常了解到的價格大致為：
磚混(框架)結構的樓房1200元/平左右，磚瓦結構800元/平左右，磚木、土木或其他簡易結構的價值會依次降低。如果已經納入城市規(guī)劃區(qū)的集體土地上的房屋，直接可以參考周邊國有土地上房屋價值進行評估確定價值。
除了房屋的價值，另外相應的房屋內裝修補償、過渡安置補償、搬遷補償、拆遷獎勵等。房屋拆遷補償方式有貨幣補償和安置房安置，如果公布的補償即不能滿足重建相同合法產權面積的房屋，也不能在同地區(qū)內購買房屋那補償可能存在不合理不合法的問題。
(二)如何獲取征地文件
1、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村務公開欄張貼
《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十五條規(guī)定“批準征地機關、批準文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、農業(yè)人員安置辦法和辦理征地補償的期限等，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告?！币簿褪钦f征地相關文件應當由實施征地方主動公開出來，并且公告在村民可以方便查閱到的公告欄處張貼公示，公示是一個持續(xù)的過程，不能貼一兩天就撤下。
回鄉(xiāng)后，大家可以到鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村委張貼欄處詳細查看一下相關征收文件，及時拍照留存。
2、村委大會宣講
征地拆遷，通常是村委牽頭組織實施，村委召開村民大會對征遷工作的內容做具體的宣講，包括征收目的、征收范圍、補償方式、安置方式等。在外務工沒能參與大會的，可以由家人代為參加并可以將大會內容錄音、錄像。
3、政府網站查詢
征收相關文件本身是應當公開的內容，不僅是將文件以紙質形式公開，同樣的網站中也應當予以公示。例如：北京市密云區(qū)某鎮(zhèn)某村土地征收決定公告，可以向密云區(qū)人民政府或自然資源局(國土資源局)網站查詢該文件。這樣，即使你遠在家鄉(xiāng)千里之外，也能通過網絡迅速獲得家鄉(xiāng)征地相關文件。
4、申請政府信息公開
實踐中，很多征地拆遷項目上到市縣人民政府，下到村委會都沒有講征收相關文件公開公示，讓老百姓無從知曉，無處可尋。
律師告訴你不是無處可尋，如果在看不到、查不到家鄉(xiāng)所在地的征收項目文件，也不確定是否有合法征收項目的時候，可以依法申請政府信息公開。申請的形式可以書面也可以網上依要求提交申請，明確自己要申請的文件內容，例如：天津市武清區(qū)某鎮(zhèn)某項目征收土地決定的公告。明確申請公開文件的內容，向政府相關部門提交，政府部門在收到之后15日內作出答復。如果有該文件應當告知并公示文件內容，如果沒有文件也應當告知所申請的內容不存在。
三、補償不合理如何維權
(一)征收前：完善自己土地和房屋權屬證明
明確自己確權土地面積，如果土地上存在糾紛及時處理。房屋的相關手續(xù)保存好，例如：宅基地證、建房審批手續(xù)、房產證、土地證等，如果沒有相應證件，有其他證明土地合法，房屋建造合法的材料或者政府部門回執(zhí)帶有公章的材料也應當妥善保存。
(二)征收過程中：合理履行自己的權益
1、及時發(fā)表自己意見
征收公告、補償安置方案發(fā)布后，政部門應當聽取被征收土地的農村集體經濟組織和農民的意見，對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協調;協調不成的，由批準征收土地的人民政府裁決。那么在收集意見期，老百姓可以充分發(fā)表自己意見。
2、有申請聽證的權利
被征地農村集體經濟組織和農戶，對擬征土地的補償標準、安置途徑有申請聽證的權利。當事人申請聽證的，相關部門應當組織聽證。
3、申請行政復議或提起行政訴訟
針對征收土地前的一些審批文件，土地征收決定和補償安置方案，在法定期限內可以申請行政復議或提起行政訴訟，及時抓住征收的違法點，去爭取到合理的補償。關于整個土地征收與房屋拆遷的法律問題也可以及時咨詢我們專業(yè)律師團隊，我們將竭誠為大家?guī)碜钣行ё罴皶r的法律服務。