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商業(yè)開發(fā)啟動(dòng)，卻未作出房屋征收決定;初步評(píng)估結(jié)果獲知，補(bǔ)償協(xié)議卻無(wú)法達(dá)成……而當(dāng)被征收人意圖進(jìn)一步協(xié)商、溝通時(shí)，房產(chǎn)證居然因所在地居委會(huì)的舉報(bào)而被撤銷!這樣的故事，如今在越來(lái)越多的征收項(xiàng)目中開始上演——談不攏補(bǔ)償，就撤你的房產(chǎn)證，看你還拿什么來(lái)談!那么，撤銷房產(chǎn)證究竟會(huì)對(duì)被征收人的房屋所有權(quán)、補(bǔ)償權(quán)益產(chǎn)生何種影響呢?被征收人又該如何加以應(yīng)對(duì)呢?

北京在明律師事務(wù)所的資深征收維權(quán)律師周濤近期代理了一起山東省的此類案件，下面結(jié)合事實(shí)與法律，在明律師為大家初步剖析這一征收方“殺手锏”的應(yīng)對(duì)之道。

其一，拆遷啟動(dòng)，征收決定未作出——被征收人的法律維權(quán)無(wú)從著力。

房屋征收決定一旦作出，即意味著征收方隨后的每一步行為都要受到《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的嚴(yán)格規(guī)制。

于是實(shí)踐中征收方便研究出了這樣一種“對(duì)策”，只協(xié)商、簽協(xié)議、拆房，就是不作征收決定。

這樣一來(lái)，可以最大限度的將房屋征收這一法律問(wèn)題轉(zhuǎn)化為政府一方完全主導(dǎo)下的政策性問(wèn)題，同時(shí)盡量規(guī)避法規(guī)規(guī)定的極為復(fù)雜、嚴(yán)格的程序。

所謂“協(xié)議拆遷”，實(shí)際上就有這個(gè)意思。

在此情形下，征收方會(huì)不慌不忙的先將能拆、易拆的拆掉，對(duì)較為難啃的骨頭形成包圍圈，進(jìn)而施加強(qiáng)大的輿論、政策壓力迫使其簽約走人。

而此時(shí)那些“看上去很美”的法規(guī)規(guī)定全都用不上，被征收人的權(quán)利客觀上陷入了無(wú)從救濟(jì)的糟糕局面中。

在周濤律師代理的這起案件中，審理相關(guān)訴訟的法官曾表示：“這不還沒(méi)拆到你們呢么，別著急啊，該使用使用……”

其二，初步評(píng)估結(jié)果出爐，你滿意征收方不滿意。

該案中涉案建筑的總面積超過(guò)了11000平方米，初步評(píng)估結(jié)果(因?yàn)檎魇諞Q定未作出，故不是《條例》意義上的評(píng)估報(bào)告)顯示被征收人有望獲得1億元以上的巨額補(bǔ)償。

這個(gè)結(jié)果若能實(shí)現(xiàn)，被征收人是完全樂(lè)于接受的。

然而征收方一看卻“不干了”——1個(gè)億?上哪兒找那么多錢去補(bǔ)給你呢?于是，“壓價(jià)”行為便是在所難免的了。

其三，居委會(huì)為何突然站出來(lái)“主持公道”?市房管局很快就接到了來(lái)自涉案建筑所在地居委會(huì)的舉報(bào)，稱被征收人在10年前辦理房產(chǎn)證時(shí)存在違法行為，房產(chǎn)證應(yīng)被依法予以撤銷。

結(jié)果沒(méi)兩天，市房管局就依據(jù)當(dāng)?shù)厥姓鞒龅囊粋€(gè)批復(fù)，真的將被征收人的房產(chǎn)證撤銷了!居委會(huì)為何會(huì)突然冒出來(lái)呢?經(jīng)了解，原來(lái)所謂“舉報(bào)信”是上級(jí)街道辦直接發(fā)下來(lái)的，并明確要求居委會(huì)蓋章、寄出。

居委會(huì)根本只是在執(zhí)行上級(jí)命令而已……關(guān)于此環(huán)節(jié)的交涉，被征收人進(jìn)行了錄音，然而仍然無(wú)法推翻房管局撤銷房產(chǎn)證的決定。

其四，撤銷房產(chǎn)證，被征收人對(duì)涉案建筑的所有權(quán)、補(bǔ)償權(quán)益是否受到影響?

在明律師經(jīng)過(guò)疑難案件研討后認(rèn)為，房產(chǎn)證被撤銷，對(duì)所有權(quán)的行使肯定是會(huì)產(chǎn)生影響的，比如你就無(wú)法進(jìn)行買賣、租賃、抵押擔(dān)保了。

但就征收中的補(bǔ)償權(quán)益而言，則是不應(yīng)受到任何影響的。

對(duì)此，審理與此案相關(guān)訴訟的法官也表示，房產(chǎn)證撤了就撤了，房子還是你的，拆的時(shí)候補(bǔ)償還是只能給你。

然而問(wèn)題在于，一旦此階段被征收人的房屋遭遇違法暴力強(qiáng)拆，被征收人就極有可能因?yàn)闆](méi)有房產(chǎn)證而難以行使法律救濟(jì)權(quán)利，甚至遭遇告到法院去連案都立不上的窘境。

因此，政府撤銷房產(chǎn)證這一招的威力，在現(xiàn)實(shí)層面仍是不容小覷的。

其五，是否會(huì)因房產(chǎn)證被撤而被認(rèn)定為違法建筑，進(jìn)而不予補(bǔ)償?

這是廣大被征收人十分擔(dān)心的一個(gè)問(wèn)題，尤其是在當(dāng)下“以拆違代拆遷”陰招到處泛濫的時(shí)期。

對(duì)此，在明律師認(rèn)為“無(wú)證房”絕不等于“違法建筑”。

對(duì)于涉案建筑而言，雖然房產(chǎn)證被撤銷，但建設(shè)工程規(guī)劃許可證等其他建設(shè)審批文件仍在，一旦征收程序啟動(dòng)，在認(rèn)定環(huán)節(jié)其仍應(yīng)被依法認(rèn)定為合法建筑。

根據(jù)在明律師多年代理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，撤銷房產(chǎn)證并不會(huì)導(dǎo)致被征收人“顆粒無(wú)收”“不予補(bǔ)償”的悲劇性結(jié)果。

其六，既然房產(chǎn)證被撤，能不能重新申領(lǐng)一個(gè)?

答案是明確的，不可能。

因?yàn)樯姘附ㄖ苓呉驯患{入相關(guān)建設(shè)規(guī)劃范圍，房屋權(quán)屬的變動(dòng)已被凍結(jié)了，無(wú)法重新申領(lǐng)房產(chǎn)證。

其七，到底因?yàn)槭裁闯纷C?

被征收人的證件在申領(lǐng)時(shí)真的存在違法行為么?這個(gè)問(wèn)題，提供一個(gè)法條供大家參考：

《房屋登記辦法》第81條 司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會(huì)發(fā)生法律效力的文件證明當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以撤銷原房屋登記，收回房屋權(quán)屬證書，登記證明或者公告作廢，但房屋權(quán)利為他人善意取得的除外。

那么實(shí)踐中被征收人究竟是否在多年前申領(lǐng)證件時(shí)使用了隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段呢?答案當(dāng)然是否定的。

欲加之罪，何患無(wú)辭。

實(shí)踐中，地方政府通常會(huì)以當(dāng)年辦證時(shí)被征收人提交的相關(guān)文件、材料不全，不符合當(dāng)?shù)氐牡胤叫砸?guī)定為由來(lái)套用第81條的規(guī)定對(duì)房產(chǎn)證予以撤銷。

但問(wèn)題在于所謂的地方性規(guī)定往往是地方政府在住建部相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上人為增設(shè)相對(duì)人的義務(wù)，所謂不全的材料也都是政府機(jī)關(guān)內(nèi)部應(yīng)予提供的“認(rèn)定意見”等被征收人在申領(lǐng)時(shí)根本無(wú)從知曉的材料。

從嚴(yán)格的法律角度看，撤銷房產(chǎn)證無(wú)論從事實(shí)上還是法律上都是站不住腳的錯(cuò)誤做法，而這樣的做法卻很容易被審理相關(guān)案件的法院予以認(rèn)可。

在明律師最后想提示廣大被征收人的是，撤銷房產(chǎn)證的本質(zhì)實(shí)際上就是一種逼遷手段!其目的并不在于真的讓你“分文落不著”，而是要逼迫被征收人差不多就得，見好就收，趕緊簽協(xié)議走人。

被征收人要注意以下應(yīng)對(duì)原則和方法：

第一，保持鎮(zhèn)定，不要慌亂。

一亂，急于簽約，就正中征收方的下懷了，補(bǔ)償數(shù)額被打壓就是難以避免的事情。

第二，積極委托專業(yè)律師，有針對(duì)性的就撤證行為提起訴訟。

訴訟能不能贏是一回事，提與不提是另一回事。

如果通過(guò)訴訟能夠?qū)⒊纷C決定予以撤銷，保住房產(chǎn)證，無(wú)疑對(duì)于被征收人而言是最為有利的。

如果一時(shí)遭遇挫折，也沒(méi)關(guān)系，訴訟程序的啟動(dòng)本身就能對(duì)征收方產(chǎn)生影響，有利于正在進(jìn)行中的協(xié)商、談判。

第三，嚴(yán)防違法暴力強(qiáng)拆，積極發(fā)動(dòng)其他程序從側(cè)翼進(jìn)行救濟(jì)。

前面提到過(guò)，一旦此時(shí)遭遇暴力強(qiáng)拆，被征收人的維權(quán)將可能面臨更大的麻煩，積極守房是極為必要的。

而通過(guò)其他程序進(jìn)行救濟(jì)則是對(duì)征收方“釜底抽薪”式逼遷的反制措施，本身也是釜底抽薪的思路。

總之，遭遇撤證，天并不會(huì)因此塌下來(lái)，征收維權(quán)仍然可以依法繼續(xù)推進(jìn)。