房屋評估價為何這么低 為什么房屋評估價比實際交易價格低
2024-06-09
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更新時間：2024-06-09 22:39:03作者：佚名
在農(nóng)村集體土地征收中，基礎(chǔ)性的幾個程序是必須要有且告知被征地農(nóng)民的。
只“有”而沒“告知”，違法;干脆就“沒有”，更違法。
從法理上講，如果這些程序缺失，農(nóng)民朋友是有權(quán)拒絕交出土地的，相關(guān)法院的司法判例也對此予以了支持。
那么，這些必經(jīng)程序究竟是哪些呢?又各自都有怎樣的規(guī)定呢?
程序一：建設(shè)用地報批文件(一書四方案)
這是要利用農(nóng)村集體土地開展建設(shè)的項目所首先要擬訂并上報的文件，通過這些文件來獲取省政府或者國務(wù)院的征地批文。
北京在明律師事務(wù)所的青年拆遷律師謝瑞青曾對此有一個形象的比喻：征地實施的報批流程就像一個人在爬山，先背好行囊一級一級上去，登頂之后再走下來，最后落地開始實施。
《建設(shè)用地審查報批管理辦法》第6條規(guī)定，市、縣人民政府土地行政主管部門對材料齊全、符合條件的建設(shè)用地申請，應(yīng)當(dāng)受理，并在收到申請之日起30日內(nèi)擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案，編制建設(shè)項目用地呈報說明書，經(jīng)同級人民政府審核同意后，報上一級土地行政主管部門審查。
這就是為農(nóng)民朋友所津津樂道的“一書四方案”。
《國土資源部辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好市縣征地信息公開工作有關(guān)問題的通知》中規(guī)定，市、縣征地信息主動公開的內(nèi)容主要包括以下方面：4. 市、縣政府用地報批時擬定的“一書四方案”;城市建設(shè)用地為“一書三方案”。
據(jù)此，上述文件原則上被征地農(nóng)民是有權(quán)直接看到的。
如果看不到，就提出信息公開申請督促政府將其予以公開，接受被征地農(nóng)民的監(jiān)督。
程序二：征地批文(省政府或國務(wù)院)
《土地管理法》第45條規(guī)定，征收下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)：(一)基本農(nóng)田;(二)基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的;(三)其他土地超過70公頃的。
征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案。
這里稍微解釋一下“基本農(nóng)田”這個概念。
《基本農(nóng)田保護(hù)條例》第2條規(guī)定，本條例所稱基本農(nóng)田，是指按照一定時期人口和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。
因此，基本農(nóng)田一經(jīng)劃定，任何單位和個人不得改變或者占用。
重點(diǎn)建設(shè)項目非用不可的，必須經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)。
因此，沒有征地批文，就不得實施征地。
后面的一系列行為如簽協(xié)議、強(qiáng)征強(qiáng)拆就都是違法的。
前述《通知》規(guī)定，國務(wù)院或省級人民政府依法批準(zhǔn)用地的批復(fù)文件是政府依職權(quán)應(yīng)當(dāng)主動公開的內(nèi)容。
程序三：征收土地公告
這就是廣大農(nóng)民朋友最為熟悉的征地公告了。
《征收土地公告辦法》規(guī)定，征收土地公告由市、縣人民政府負(fù)責(zé)公告，具體實施工作由該市、縣政府的土地行政主管部門負(fù)責(zé)。
需要指出的是，所謂“征地預(yù)公告”不能替代正式的征收土地公告，因為預(yù)公告是出現(xiàn)在征地獲批前的。
《辦法》明確規(guī)定，未依法進(jìn)行征收土地公告的，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人有權(quán)依法要求公告，有權(quán)拒絕辦理征地補(bǔ)償、安置手續(xù)。
但需要明確的一點(diǎn)是，不能簡單的認(rèn)為征收土地公告標(biāo)志著土地征收實施工作的開始，尤其是站在被征地農(nóng)民的角度，更不可這樣理解問題。
事實上在公告之前，已經(jīng)有很多與農(nóng)民切身利益高度相關(guān)的程序在進(jìn)行中了，農(nóng)民對此一定要有充分認(rèn)識并積極參與，切不可錯失行使權(quán)利的時機(jī)。
程序四：征地補(bǔ)償?shù)怯?/strong>
這是征收土地公告的連續(xù)動作。
事實上征地公告的法定內(nèi)容之一就是告知辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浀钠谙藓偷攸c(diǎn)。
被征地農(nóng)民應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)持土地權(quán)屬證書到指定地點(diǎn)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)。
如果沒去，其補(bǔ)償內(nèi)容就以有關(guān)市、縣土地行政主管部門的調(diào)查結(jié)果為準(zhǔn)了。
需要指出的是，征地報批前的調(diào)查、確認(rèn)環(huán)節(jié)是可以在一定程度上將報批后的登記環(huán)節(jié)前提的。
《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》中指出，為縮短征地批后實施時間，征地報批前履行了告知、確認(rèn)和聽證程序并完成土地權(quán)屬、地類、面積、地上附著物和青苗等確認(rèn)以及補(bǔ)償?shù)怯浀模稍谡鞯貓笈耐瑫r擬訂征地補(bǔ)償安置方案。
征地批準(zhǔn)后，征收土地公告和征地補(bǔ)償安置方案公告可同步進(jìn)行。
也就是說，報批前的確認(rèn)、登記環(huán)節(jié)是可以取代報批后的征地補(bǔ)償?shù)怯洯h(huán)節(jié)的。
此時，直接“兩公告”，就沒有“一登記”了。
報批前后的程序順序調(diào)整，廣大被征地農(nóng)民可以注意。
一般而言，越是征地程序規(guī)范、先進(jìn)的地區(qū)，越容易適用“簡化征地批后實施程序”的方式進(jìn)行。
程序五：征地補(bǔ)償、安置方案公告
完成了補(bǔ)償?shù)怯浌ぷ?，有了征收土地公告，就可以由縣一級國土局?jǐn)M訂征地補(bǔ)償、安置方案并予以公告了。
由于這份方案會直接影響到被征地農(nóng)民的補(bǔ)償權(quán)益問題，因而法律規(guī)定了農(nóng)村村民提出意見、要求舉行聽證會的權(quán)利。
相關(guān)監(jiān)督權(quán)的行使同樣可以依法前提至征地報批前，以簡化批后實施程序。
如果批前提了意見、開了聽證會，在批后的兩公告環(huán)節(jié)中群眾再次提出意見的，要認(rèn)真做好政策宣傳解釋和群眾思想疏導(dǎo)工作，得到群眾的理解和支持，不得強(qiáng)行征地。
《征收土地公告辦法》對此規(guī)定，未依法進(jìn)行征地補(bǔ)償、安置方案公告的，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人有權(quán)依法要求公告，有權(quán)拒絕辦理征地補(bǔ)償、安置手續(xù)。
而一旦征地補(bǔ)償、安置工作因前面的程序未履行而未能落實到位，則農(nóng)民有權(quán)拒絕交出土地。
在明拆遷律師最后想提示廣大被征地農(nóng)民的是，實踐中提早對上述文件、步驟的合法性、有無展開監(jiān)督、審查是獲取公平、合理補(bǔ)償?shù)闹匾獥l件。
在大多數(shù)情況下，農(nóng)民對這些問題缺乏必要的認(rèn)識，很容易令地方政府以各種站不住腳的理由蒙混過關(guān)，直至推進(jìn)到強(qiáng)拆強(qiáng)征那一步時才發(fā)現(xiàn)維權(quán)已經(jīng)來不及了。
故此，盡早知悉上述規(guī)定，盡早發(fā)現(xiàn)違法苗頭，及時利用提意見、舉報、復(fù)議、訴訟等法律程序維護(hù)合法權(quán)益，就顯得尤為重要了。