拆遷方用空白協(xié)議，有什么方法應對（空白拆遷協(xié)議是不是屬于欺詐審查范圍）
2024-03-07
更新時間：2024-03-08 02:35:04作者：佚名
有拆遷戶在遇到拆遷項目時，突然被告知房屋存在建設不合法屬于違建不給賠償，有的拆遷戶還收到一些部門下發(fā)的拆除違建的各種通知。這讓拆遷戶們納悶了，房子自己住得好好的，一到拆遷怎么就變成違法建筑了呢?
拆遷中以拆違強拆房屋，法院最終確認政府行為違法
2018年6月14日張女士家位于湖北某市某區(qū)的一處私有房屋被區(qū)人民政府規(guī)定強制拆除。就在強拆前兩天張女士家收到該區(qū)一個項目指揮部發(fā)送的《告知書》，告知張女士其房屋屬于違法建設，某區(qū)人民政府將會同有關執(zhí)法部門于6月14日對其房屋進行依法拆除，并責令張女士及家人在規(guī)劃時間內自行搬離。
《告知書》并未告知張女士其他陳述、申辯、救濟等權利，那么就在收到告知書之后第三天，區(qū)政府便強拆了張女士家房屋，造成嚴重的財產損害，導致張女士一家居無定所，無家可歸。
原來，在張女士家所在位置屬于區(qū)政府一個棚戶改造項目，因為征收方與張女士家就不合理的補償一直未達成補償協(xié)議。在2018年5月25日 該區(qū)城市管理綜合執(zhí)法局就張女士家房屋改建部分作出行政處罰決定， 6月5日作出《履行行政處罰決定催告書》，6月11日作出限期拆除違法建筑物公告。緊接著12日就收到上述《告知書》，針對告知書對張女士家房屋違法建筑的認定，張女士家在第二天便向該市人民政府申請了行政復議，已經申請行政復議的情況下，區(qū)政府依舊實施了強拆行為。
7月初，張女士家便一紙訴狀訴至市中級人民法院，針對案件我們團隊作為張女士家代理人，就征收方違法強拆充分陳述了幾點：
1、在申請行政復議期間，該區(qū)政府未依法申請法院強制執(zhí)行，自行組織相關人員拆除房屋其行為違法。
2、該房屋是否違建未經最終司法認定，張女士家享有的法律救濟尚未終結，該區(qū)人民政府無權對房屋是否系違建進行認定，其作出告知后進行強拆剝奪了張女士依法享有的陳述、申辯權、聽證權以及復議、訴訟等司法救濟權利，該區(qū)政府行為嚴重違法。
3、在房屋征收過程中，征收方應當嚴格按照我國《土地管理法》和《國有土地上房屋征收與補償條例》《土地管理法實施條例》的相關規(guī)定依法實施征收，如雙方在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協(xié)議，征收方應當依法作出補償決定，并依法實施強制搬遷。該案件法院認為，征收方即區(qū)政府以及相應職能部門既未及時依法履職，又未能保障被征收人合法權益，也未能正確理解《國有土地上房屋征收與補償條例》有關強制搬遷制度的立法目的，還未能實現(xiàn)棚戶區(qū)改造項目順利實施，最終確定區(qū)政府決定強拆行為違法。
在律師的努力和法院的支持下張女士家最終贏了這場官司。張女士的案子屬于一起典型的以拆違來達到拆遷目的的案件，征收部門中的違法點也存在很多，但是類似張女士家情況的拆遷戶比比皆是，并不是每個拆遷戶都能這樣取得“勝利”。
這個案子取勝的三個關鍵：
1、張女士家沒有簽訂任何拆遷協(xié)議，并就自建房屋相關情況充分地取證并保留。
2、律師介入的及時，專業(yè)律師能夠第一時間了解并介入到案件中，對整個案子的把控梳理起了關鍵作用。
3、地方法院對案子的充分審查。
注意了，這幾種房屋不能認定為違建，但經常被違法拆違
(一)2008年之前建造的房屋
2008年1月1日實施《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，為了加強城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，協(xié)調城鄉(xiāng)空間布局，改善人居環(huán)境，促進城鄉(xiāng)經濟社會全面協(xié)調可持續(xù)發(fā)展。約束的主要是城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內的相關活動。而在此之前適用的更多是1984年頒布的《城市規(guī)劃條例》，城市規(guī)劃條例主要約束城市內的房屋。
大部分農村、集體土地上的房屋是不能適用城市規(guī)劃條例，但在2008年之前我國還有一部1993年頒布《村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》在一定程度上規(guī)范了農村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房屋。
但是如果在拆遷過程中，行政部門作出的限期拆除通知或決定，適用的是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，那么如果該房屋是08年之前就已經建成的，直接以該法來規(guī)范，在適用法律上，我們認為是錯誤的。
(二)宅基地上的房屋超建的面積不一定認為為違建
還有一些農戶因為家庭人口的增加，例如子女成人結婚之后，房屋空間已經不夠居住，在自家老房子上加建或在剩余的宅基地面積新建房屋，以滿足家庭生活的需要，這樣的房屋咱們在拆遷的時候也不能完全直接認定為違建，應當結合實際情況，進行合理調查確認。
(三)房屋征收決定之后認定的違法建筑
房屋征收決定公布之后，房屋被劃入到征收范圍內，那么對房屋的登記情況以及性質的確認等調查相關工作由征收方組織實施，不應當額外有其他相關部門對房屋是否違建再做認定。
同樣的，征收決定發(fā)布之后，營業(yè)用房的工商營業(yè)手續(xù)停止辦理，戶籍信息隨之凍結，這是征收決定發(fā)布之后產生的一些列法律效果。如果在拆遷活動進行中，對房屋進行違建認定和處罰，顯然是以拆違來代替拆遷，損害房屋權利人的利益。
拆遷活動中不少打這拆違的旗號，實質是想低補償征收土地和房屋，這個時候拆遷戶一定要做到三點：一穩(wěn)、二做、三問。
一穩(wěn)就是先穩(wěn)住自己的心態(tài)，別人說自己房屋是違建，不要馬上就被嚇到，著急火燎無奈簽字，一定要沉穩(wěn)下心態(tài)把事情想明白。
二做，及時收集房屋的建設材料信息，房屋、土地權屬證明、征收方相關征收文件和補償安置方案等，這些材料和文件將是后期確認房屋拆遷補償?shù)闹匾罁?jù)，拆遷戶們一定要留心收集。
三問，不懂就問專業(yè)人士，在自己發(fā)現(xiàn)有對自己不利的苗頭的時候就提前咨詢，了解違建與拆遷之間的區(qū)別和相關認定的法律依據(jù)，做到未雨綢繆。