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在征地拆遷過程中，居于主導(dǎo)且強(qiáng)勢地位的征收方總是頻頻出招，力求早日促成被征收人的簽協(xié)議搬家。

對于表露出對補(bǔ)償安置政策不滿意、不接受態(tài)度的被征收人，它們更是會寄出種種“套路”“手段”，來盡力避免“釘子戶”的新生。

那么，實(shí)踐中征收方究竟都慣用哪些“錦囊妙計(jì)”呢?被征收人又該如何看待和應(yīng)對這些現(xiàn)象的長期存在呢?

招數(shù)一：上門入戶政策宣講

上門挨家挨戶“做工作”是征收方在項(xiàng)目啟動前期往往會著重采用的一個手法，其目的有二：一是盡快促成第一批率先簽約搬家的被征收人盡快簽約，為整個項(xiàng)目打出一個“開門紅”;二是希望通過一輪又一輪的政策宣講來摸清被征收人對待征收的大致態(tài)度和心理“底價(jià)”，從而為后期有針對性的落實(shí)促遷工作收集資料創(chuàng)造條件。

上門宣講的重點(diǎn)，通常在于講政策，講補(bǔ)償安置方案，講項(xiàng)目的重要性、緊迫性和重大民生意義，而不會在于講法律、講法定程序。

因?yàn)橥ǔ６裕绞侵卮?、著急的?xiàng)目往往在法律程序上越容易存在問題，甚至可能出現(xiàn)“先上車后買票”的違法用地、征收行為。

自己襪子破個窟窿，自然沒法說穿著的事情，故只能主要談法律以外的政策話題。

在明拆遷律師想提示大家的是，對于此類上門入戶的政策宣講，被征收人完全可以秉持開放、包容的積極正面態(tài)度，將重點(diǎn)放在了解涉案項(xiàng)目的法律性質(zhì)、征收補(bǔ)償方案的具體內(nèi)容等可能關(guān)乎自己切身補(bǔ)償權(quán)益的信息上，爭取通過談話多收集信息，做到知己知彼。

至于那些“一把尺子量到底”“絕不讓老實(shí)人吃虧”之類的老套說辭，聽則聽矣，跟著點(diǎn)頭就行了，沒必要與之爭論。

“借力打力”永遠(yuǎn)是高明的做法，征收方上門來了解我們的情況，我們也需要了解一下他們的情況。

通常而言，如果被征收人對補(bǔ)償安置條件的要求相對較高，過早簽約總是不利的。

多聽多看少說，是此階段的關(guān)鍵。

招數(shù)二：施展高額獎勵金誘惑

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第17條規(guī)定，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

補(bǔ)助能不能拿通常是有比較明確的標(biāo)準(zhǔn)的，可人為操作的空間相對受限。

而獎勵則不然，其規(guī)則設(shè)置目的就在于促遷——在一定期限內(nèi)簽約搬家的才獎，過了期限再簽的就不獎了。

故此，這種有人有，有人無的項(xiàng)目，是最容易被征收方利用的。

很多被征收人都是出于幾萬元獎勵金的考量，而選擇了在項(xiàng)目啟動之初就簽協(xié)議走人，更何況一些項(xiàng)目所精心設(shè)置的整個單元、整棟樓“打包”計(jì)發(fā)的辦法，更能在此階段發(fā)揮影響力。

在明拆遷律師想指出的是，有獎勵可拿對被征收人來說當(dāng)然是好事，被征收人完全沒必要將這個視為洪水猛獸。

但從務(wù)實(shí)客觀的角度講，被征收人所最應(yīng)該關(guān)心的，還是自己的征收補(bǔ)償是否公平、合理，是否能夠保障自己未來的生活和居住。

如果這最關(guān)鍵的一點(diǎn)能接受，那么獎勵自然是錦上添花;如果這點(diǎn)完全不能接受，甚至涉案項(xiàng)目本身存在違法情形，那么這獎勵就著實(shí)成了食之無味、棄之可惜的雞肋了。

僅就弘揚(yáng)行政法治理念上講，我們也實(shí)在不該接受這獎勵金淪為違法征收行為遮羞布的事實(shí)。

無論怎么獎勵，通常也就是幾萬塊錢，哪個是大哪個是小，我們相信被征收人能做到正確選擇。

招數(shù)三：精心設(shè)計(jì)程序進(jìn)行“誘簽”

最典型的“誘簽”方式就是預(yù)簽約模式，這在棚戶區(qū)改造、城中村整治項(xiàng)目中極為常見。

預(yù)簽約的要義在于以同意簽約的被征收人作為基數(shù)，來變相左右余下未簽約的被征收人的態(tài)度，將原本互不相干的補(bǔ)償權(quán)益“捆綁”在一起，形成被征收人之間互相施壓的局面。

很多項(xiàng)目在啟動之初就能拿到81%以上的預(yù)簽約比例，這對于剩下的人而言無疑是一個巨大的壓力。

在明拆遷律師需要提示的是，預(yù)簽約模式雖然在一定程度上改變了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》所規(guī)定的征收程序，尤其是將其程序順序進(jìn)行了調(diào)整，但由于諸多地方性規(guī)定的出臺，其在實(shí)踐中已被普遍適用。

故廣大被征收人一定要對這一程序的意思足夠熟悉，明確自己預(yù)簽協(xié)議的法律后果(即簽約達(dá)到一定比例后協(xié)議自動生效)，看清預(yù)簽協(xié)議的內(nèi)容尤其是補(bǔ)償安置條件，做到簽約不后悔，不滿意則暫不簽約。

招數(shù)四：評估報(bào)告貓膩多

在城市房屋拆遷中，房屋價(jià)值評估環(huán)節(jié)是直接影響征收補(bǔ)償數(shù)額的核心環(huán)節(jié)，卻也是存在問題、貓膩?zhàn)疃嗟沫h(huán)節(jié)。

原因就在于被征收人群體對這一程序普遍非常不熟悉，評估報(bào)告的“專業(yè)性”似乎阻礙了很多人對其的必要了解與認(rèn)識，甚至演變成了評估師怎么評自己就怎么拿著，而完全喪失了必要的維權(quán)敏感度。

而事實(shí)上，評估報(bào)告雖然的確非常具有專業(yè)性，但其基本原理卻是并不難懂的，發(fā)現(xiàn)問題也并非那么困難。

被征收人若能簡單掌握一些技巧、訣竅，辨識常見的貓膩并不在話下：

其一，看評估機(jī)構(gòu)選擇程序。

如果讓我們自己選了，包括投票、抽簽、搖號等形式，那就比較放心;如果自始至終都沒讓選，而是直接冒出一個評估機(jī)構(gòu)就上門來評，那么程序違法就是鐵定的了;

其二，看評估人員是否上門入戶。

上門入戶評估是法定的環(huán)節(jié)，進(jìn)行完畢后還要有一個房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師三方簽字確認(rèn)的實(shí)地查勘記錄，沒有不行。

如果評估人員都沒見過就收到了評估報(bào)告，那么報(bào)告顯然是人為杜撰出來的，程序和實(shí)體都違法;

其三，看評估報(bào)告的外觀。

雖說“以貌取人”不靠譜，但憑借外觀來評判一份評估報(bào)告的合法性，卻也有些依據(jù)。

根據(jù)頗具專業(yè)性的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，一份合法的評估報(bào)告要包含的內(nèi)容非常多，絕非三五頁紙所能涵蓋的。

如果被征收人受到的評估報(bào)告看上去過于隨意、草率，甚至就是一張紙，或者根本沒有任何蓋章，那么這樣的報(bào)告必然是不合格的;

其四，看評估機(jī)構(gòu)選擇的評估方法是否合理。

最簡單的，對于城市房屋拆遷，通常適用市場比較法，因?yàn)橹苓咁愃品康禺a(chǎn)一般都有大量交易案例，比較下來最準(zhǔn)確、客觀，不用不行。

而市場比較法在適用時是要在報(bào)告中體現(xiàn)其所選取的比照對象信息的，這些被征收人都可以仔細(xì)查閱。

如果翻了半天發(fā)現(xiàn)根本沒出現(xiàn)這一說辭，則報(bào)告存在問題的可能性就會不小。

招數(shù)五：采取“組合式促遷”手段

“組合式促遷”是在明拆遷律師近期總結(jié)出的一個詞，其標(biāo)志為將“棚改”“拆違”“危改”“環(huán)境整治”等各種項(xiàng)目與征收組合在一起實(shí)施，形成你中有我，我中有你的復(fù)雜局面。

應(yīng)對的步驟其實(shí)主要有二：一是弄清自己的房屋、土地究竟是個什么狀況，不要人家說什么就是什么;二是針對具體的法律文書進(jìn)行“一對一”的處置，該復(fù)議復(fù)議該訴訟訴訟，同時要從項(xiàng)目的整體出發(fā)爭取扭轉(zhuǎn)先天形成的被動局勢，進(jìn)而反過來促使征收方放棄“組合”的心思，將問題簡化到協(xié)商談判的桌子前面。

在明拆遷律師最后想提示廣大被征收人的是，上述促遷妙著的存在并不意味征收方有多惡劣，而實(shí)在是現(xiàn)實(shí)情況下的無奈之舉，屬于“誰都不容易”的范疇。

一方面要依法維權(quán)爭取將程序拉入法治的軌道，一方面也要掌握足夠的靈活性和變通度，沒必要一根筋認(rèn)死理。

須知，法治是允許調(diào)解、協(xié)商、溝通、談判的，能調(diào)的調(diào)，能不訴的盡量不訴，只要實(shí)現(xiàn)了征收補(bǔ)償?shù)碾p贏結(jié)果，這也叫法治。