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拆遷補償安置協(xié)議是征收部門與被征收人就補償安置事宜達成一致意見之后所必須簽署的協(xié)議，那么簽訂補償協(xié)議該注意哪些事項呢?又有哪些細節(jié)是被征收人稍不注意就有可能使簽訂的協(xié)議作廢，或讓自己被“坑”呢?北京在明律師事務(wù)所的資深征收維權(quán)律師梁紅麗通過自身多年的辦案經(jīng)驗，將簽訂補償協(xié)議中存在的問題予以總結(jié)，希望能給予被征收人一些幫助。

陷阱一：簽訂補償安置協(xié)議的主體不適格

無論是國有土地房屋征拆，還是集體土地房屋征拆，補償安置協(xié)議都應(yīng)當(dāng)由被拆遷方與法定的拆遷主體簽訂，即由政府的房屋征收部門與被征收人簽訂補償協(xié)議，目的是為了保障將來協(xié)議的有效履行，同時減少處于弱勢地位一方的被拆遷人的法律風(fēng)險。

某些地方，被拆遷人可能會被要求與開發(fā)商、村委會、拆遷辦、拆遷實施單位或者街道辦事處等機構(gòu)簽訂補償協(xié)議，這些都存在巨大的潛在風(fēng)險。

當(dāng)協(xié)議在履行中產(chǎn)生糾紛時，有可能會被認(rèn)定為民事行為，那么被拆遷人就無法通過提起行政訴訟來為自己維權(quán)，后果將是嚴(yán)重的。

因此，律師建議廣大被拆遷人在簽訂補償協(xié)議時，一定要慎重，認(rèn)真審查拆遷方是否具有真正簽訂并履行協(xié)議的主體資格，避免簽訂這類主體地位存在嚴(yán)重瑕疵的補償協(xié)議。

陷阱二：簽訂拆遷補償安置“空白協(xié)議”

所謂拆遷補償安置空白協(xié)議，是指被拆遷人在拆遷方提供的缺少實質(zhì)權(quán)利內(nèi)容的格式合同上簽字的協(xié)議。

被拆遷人作為弱勢群體一方，往往因為拆遷人員口頭承諾的令人滿意的補償條件而簽訂各種語焉不詳?shù)膮f(xié)議，等到拿回補償協(xié)議的那一刻，才發(fā)現(xiàn)寫在協(xié)議上的條件竟和之前承諾的條件相距甚遠。

因此，這類訴訟往往因為老百姓前期輕視、大意，欠缺收集證據(jù)的意識而在維權(quán)時遭遇敗訴。

因此，律師建議此類合同最好不要簽訂，如果被迫要簽訂，也應(yīng)該簽訂相應(yīng)的補充協(xié)議，將承諾的補償條件一一列明，并且做好錄音錄像等取證工作，確保將來補償安置條件能夠得到切實履行。

需要指出的是，即使協(xié)議中就補償安置的事項“再空白”，征收方以此為據(jù)要求被征收人搬家走人的權(quán)力約定是不會“空白”的，事實上，這類協(xié)議需要的是甄別，一旦看出來了，就一定不可以簽。

陷阱三：簽完的協(xié)議手上沒有

拆遷補償安置協(xié)議是協(xié)議雙方的真實意思表示，按照《合同法》的要求，雙方都應(yīng)當(dāng)留存。

但是在實踐過程中，拆遷方往往會以協(xié)議需要領(lǐng)導(dǎo)審批或者需要經(jīng)過行政性的審查為由，將被拆遷方簽字按手印的協(xié)議拿走。

此時，被拆遷方的利益就開始處于危險之中，拆遷方不按協(xié)議內(nèi)容履行協(xié)議、擅自改變協(xié)議內(nèi)容、履行協(xié)議不完全的情況時有發(fā)生。

如果被拆遷人想要維權(quán)，那么提供權(quán)利義務(wù)載體——補償安置協(xié)議就成為必要條件，但是被拆遷人往往因為手中無原始的補償協(xié)議而陷于被動的局面。

因此，律師建議，被拆遷人在遇到此類情形時，必須堅持要求雙方當(dāng)面簽署協(xié)議，簽字蓋章，且互相留存所簽協(xié)議，當(dāng)拆遷人不履行協(xié)議內(nèi)容時，才能據(jù)此提起相關(guān)法律程序。

陷阱四：沒有違約責(zé)任條款

對所有被拆遷人來說，補償安置協(xié)議越詳細越具體，對其越有利，尤其是違約責(zé)任的約定。

為了達到讓拆遷人員按約定履行，或者出現(xiàn)違約時被拆遷人能夠獲得合理補償?shù)哪康?，補償協(xié)議當(dāng)中應(yīng)當(dāng)有違約責(zé)任的相關(guān)條款。

但是實際過程中，補償協(xié)議大部分都是格式合同，且協(xié)議內(nèi)容非?；\統(tǒng)，關(guān)于拆遷方違約的條款更是少之又少。

因此，律師建議，在格式協(xié)議之外，還應(yīng)簽訂補充協(xié)議，將違約責(zé)任的條款約定清楚。

比如，在被拆遷人交房后多久，拆遷人應(yīng)當(dāng)將安置房源交給被拆遷人或者將貨幣金額打到被拆遷人指定賬戶，若是超過約定的時間仍未履行，則應(yīng)按照貨幣金額的一定比例向被拆遷人承擔(dān)違約責(zé)任。

陷阱五：安置房五證不全，甚至干脆“小產(chǎn)權(quán)”

為保護被拆遷人的合法權(quán)益，我國法律明確規(guī)定先安置后搬遷，也就是對被拆遷人的安置原則上應(yīng)當(dāng)是現(xiàn)房安置。

但是實踐當(dāng)中，拆遷方往往做不到現(xiàn)房安置，只能是期房安置，因此才會出現(xiàn)過渡費這樣的事物。

即使如此，我國對于房屋建設(shè)項目仍然有嚴(yán)格的法律審批程序，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證，這五證都必須齊全才能夠保證安置房的可靠性。

實踐中，一些地方提供給被征收人的所謂“安置房”根本就是通常所說的“小產(chǎn)權(quán)房”，只能住不能辦證更不能合法買賣。

這樣的行為是徹頭徹尾的違法行為，被征收人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)詞予以拒絕，堅決要求給予貨幣補償或以合法的房屋進行安置。

律師建議，被拆遷人在選擇期房安置時，應(yīng)當(dāng)主動要求審查安置房源審批手續(xù)是否完善，以減少后期所遇到的法律風(fēng)險。

梁紅麗律師最后想提示廣大被征收人的是，如何破解拆遷協(xié)議中的“協(xié)議陷阱”，是所有被拆遷人面臨的現(xiàn)實問題，并且還需要長期面臨下去。

面對身經(jīng)百戰(zhàn)的拆遷方工作人員，被拆遷人即使是意識到了其中的“陷阱”，但有時仍然會陷于束手無策，甚至?xí)诨秀敝芯秃炗唴f(xié)議。

所以，被拆遷人在簽訂補償安置協(xié)議時，最好還是請教專業(yè)征收維權(quán)律師，讓第三方以一個比較客觀、冷靜的視角來分析其弊利，幫助破解拆遷方的陷阱，保障協(xié)議內(nèi)容的公平、合理和在今后的實際履行。