征地拆遷中,運(yùn)用好聽證也能提高補(bǔ)償,您試過嗎?
2024-04-04
更新時(shí)間:2024-04-04 12:39:08作者:未知
相較個(gè)人土地房屋征收拆遷來說,企業(yè)拆遷更加復(fù)雜。實(shí)踐中,征收方多將企業(yè)的土地使用權(quán)補(bǔ)償和企業(yè)廠房及其他地上附著物混為一談,而拒絕對企業(yè)土地使用權(quán)部分單獨(dú)進(jìn)行補(bǔ)償。
這樣的補(bǔ)償權(quán)利缺位,使很多企業(yè)在拆遷時(shí)面臨補(bǔ)償與損失難以對等的困境。但實(shí)踐中多數(shù)企業(yè)更多地將注意力集中在了廠房補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)炔糠郑瑢ν恋貦?quán)利補(bǔ)償沒有太多關(guān)注。
那么企業(yè)拆遷中,土地使用權(quán)補(bǔ)償部分是不是真的存在呢?企業(yè)用地是劃撥的、租用的有何區(qū)別,土地補(bǔ)償是否應(yīng)該歸企業(yè)所有呢?拆遷律師今天就來為大家簡單解析相關(guān)問題。
一,劃撥出讓等方式取得國有土地,應(yīng)該得到補(bǔ)償,但租地不一定!
如果有一家企業(yè)是通過招拍掛或者劃撥方式取得的國有土地使用權(quán),那么根據(jù)《土地管理法》規(guī)定,無論征地項(xiàng)目是為公共利益需要使用土地的;還是舊城改造項(xiàng)目需要調(diào)整使用土地的,都應(yīng)當(dāng)因土地使用權(quán)被回收,而對土地使用權(quán)人(企業(yè))進(jìn)行合理補(bǔ)償。
但拆遷律師要特別提出的一點(diǎn)是,對于租賃國有土地的企業(yè),由于租賃權(quán)屬于債權(quán)而非用益物權(quán),對于這類情況下企業(yè)并不是直接的土地被征收人,所以土地使用權(quán)補(bǔ)償和我們以上所說的情況略有不同,企業(yè)能不能拿到土地補(bǔ)償、能夠分到多少土地補(bǔ)償,需要由企業(yè)結(jié)合實(shí)際情況自己去爭取。
二、 承包耕地搞蔬菜大棚、畜禽養(yǎng)殖場經(jīng)營,征收時(shí)應(yīng)該給土地補(bǔ)償
如果一家企業(yè)是通過承包集體土地,或者經(jīng)營權(quán)的出租、轉(zhuǎn)讓等合法流轉(zhuǎn)途徑取得承包地,并依法用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營,如蔬菜大棚、畜禽養(yǎng)殖場等,土地的性質(zhì)沒有發(fā)生改變,還是集體非建設(shè)用地。
那么拆遷時(shí),實(shí)際上企業(yè)和承包土地的普通農(nóng)民差不多,企業(yè)本身就是土地承包權(quán)或經(jīng)營權(quán)人,征收方應(yīng)當(dāng)直接根據(jù)《土地管理法》第四十七條的規(guī)定,參照“該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍”的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地補(bǔ)償費(fèi),企業(yè)當(dāng)然有權(quán)利主張這部分土地補(bǔ)償費(fèi)。
三 、當(dāng)企業(yè)使用集體建設(shè)用地時(shí),征收方很可能會(huì)以違法用地為由不予補(bǔ)償
1、《土地管理法》中有規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。通常情況下,只有先將土地依法征收轉(zhuǎn)為國有,再由企業(yè)繳納土地出讓金后,才能正常使用。
如果一家企業(yè)直接使用集體土地,拆遷方往往會(huì)因此提出企業(yè)沒有土地使用權(quán)補(bǔ)償。但是對于企業(yè)來說,有時(shí)候是在一些招商引資的政策下取得了集體建設(shè)用地使用權(quán),不問緣由地一刀切拒絕對企業(yè)進(jìn)行土地補(bǔ)償顯然是不合理的。
2、集體建設(shè)用地不能隨便買賣,相關(guān)法律法規(guī)目前仍處于相對缺失的狀態(tài),在新《土地管理法》正式出臺(tái)實(shí)施以前,集體經(jīng)營性建設(shè)用地的入市交易,仍舊停留在各地區(qū)試點(diǎn)進(jìn)行試驗(yàn)和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的階段。
也就是說,企業(yè)所在的地方不同,所面臨的具體管理規(guī)定和政策很有可能相差較大。企業(yè)在遇到征地拆遷時(shí),要結(jié)合具體情況和當(dāng)?shù)氐囊?guī)定,確定自己能按照何種標(biāo)準(zhǔn)爭取土地使用權(quán)補(bǔ)償。
3、最讓企業(yè)主感到頭疼的是自己買地貴、征地補(bǔ)償?shù)汀<词故鞘褂眉w建設(shè)用地,企業(yè)用地時(shí)往往也需要投入相當(dāng)大的一筆資金。然而拆遷時(shí),如果企業(yè)得不到土地補(bǔ)償,這部分用地成本就成了企業(yè)自己承擔(dān)的損失。
當(dāng)企業(yè)拆遷后再到市場上從新購買土地時(shí),企業(yè)不一定能夠承受拆遷補(bǔ)償和買地費(fèi)用之間的巨大差價(jià)。
拆遷律師認(rèn)為,實(shí)踐中拆遷方應(yīng)當(dāng)考慮到,盡管集體建設(shè)用地入市交易仍舊缺乏明確的法律規(guī)定和定價(jià)標(biāo)準(zhǔn),但企業(yè)依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)證,或通過合法途徑以租賃、受讓等方式取得了集體建設(shè)用地使用權(quán)的,土地的實(shí)際價(jià)值并不比國有工業(yè)用地要低。
因而在計(jì)算企業(yè)拆遷補(bǔ)償時(shí),拆遷方應(yīng)當(dāng)參照土地具體體現(xiàn)的實(shí)際價(jià)值,充分考慮企業(yè)在搬遷后的重建安置問題,對企業(yè)拆遷損失進(jìn)行合法合理、全面充分的評估,給予企業(yè)合理的補(bǔ)償安置條件。
企業(yè)拆遷中對土地使用權(quán)的補(bǔ)償,是一個(gè)既有極強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性,又有法理深度的問題。應(yīng)當(dāng)明確的是,無論企業(yè)的土地性質(zhì)是怎樣的,只要企業(yè)是通過合法途徑取得土地使用權(quán)的,在拆遷時(shí),企業(yè)都有權(quán)主張?jiān)摬糠盅a(bǔ)償。
在實(shí)踐拆遷過程中,拆遷律師建議企業(yè)主,先關(guān)注整體補(bǔ)償是否合理、充分;在確認(rèn)補(bǔ)償是否存在缺位的細(xì)節(jié)問題時(shí),可以委托專業(yè)人士介入,幫助企業(yè)找到關(guān)鍵問題,并與拆遷方建立平等談判的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ),爭取全面充分的補(bǔ)償。