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近年來，很多地方都提高了征地補償標準，并逐步按照區(qū)片綜合地價來賠償?？陀^上來說，農(nóng)民可以從土地征收當中獲得更好的賠付標準。一些地方為了規(guī)避征地成本，采取和農(nóng)民簽訂租地協(xié)議的方式來獲取土地用于建設(shè)。一畝地一年只給幾百、上千元的租金，大大減少了征地支出。

那么這種以租代征的征地方式是否合法，農(nóng)民還能不能拿回自己的土地，爭取回合理的補償呢?今天即明拆遷律師就這幾個問題，為大家進行分析解答。

占地修路，一畝地一年給1200元青苗費就行了?

即明拆遷律師接到了這樣一個征地的法律咨詢。張先生所在村，兩年前因為修省道要征地，但征收方?jīng)]有發(fā)布任何征收文件。當時由村委出面動員村民簽字，村委的說法是“租地比征地好，將來大家還可以收回去種地。征了地可就沒有地種糧食了。”

村委還答應每年給村民發(fā)放青苗費，一畝地一年是1200元。村民們覺得不征地不種地也能領(lǐng)錢“挺劃算的”，紛紛和村委簽了租地協(xié)議。30余戶村民總共出租了40余畝土地給村里。

剛開始兩年，村里都能按時給村民發(fā)放青苗費。但今年村里卻不發(fā)了。村民想要回土地，打聽后才得知土地已經(jīng)建了省道，沒法還地耕種了。

村民還查詢到，他們當?shù)氐恼鞯匮a償實際上是一畝4萬余元。村民們覺得上了當，兩年2400元就把自己家土地給賣了，太不劃算。

律師觀點：以租代征是違法的征地行為，嚴重的可追究法律責任

村民們還能不能拿回土地，或者爭取回合理的補償呢?即明拆遷律師下面就這個案例展開分析。

首先，建省道占用農(nóng)用地，應當辦理審批手續(xù)，依法征收補償。

根據(jù)《土地管理法》第四十四條，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

而且像這種省道修建占用農(nóng)用地的大型項目，用地時不僅需要省級人民政府批準，通常還需要國務院批準。

由于這些農(nóng)用地一旦被占用，修建為省道，客觀上，也就無法再退還農(nóng)民進行耕作了。因此應當依法對土地實行征收并給予補償。

當然，當?shù)匚唇?jīng)法定程序進行征收及補償，也未發(fā)布任何征收文件，而是由村委出面組織租地，支付少量租金，將農(nóng)民土地用于修路，這種行為是不合理的。

其次，以租代征，是違法行為。

《土地管理法》第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

從上訴案例來看，當事人的土地被租用后直接用作了省道建設(shè)，很明顯是屬于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，同時屬于典型的以租代征，違反了《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定。

再次，以租代征構(gòu)成犯罪的，可追究相關(guān)人員的法律責任。

《土地管理法》第七十六條對于以租代征的處理方法有具體的規(guī)定：

一是對于無批文占地，可以責令退還非法占用的土地;

二是對于違反土地利用總體規(guī)劃的，改為建設(shè)用地的，可以限期拆除其地上建筑物，并處罰款;

三是對非法占用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分;

四是構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

以租代征后，無法恢復原狀的土地，應按最高標準支付征地補償

從上述案例來看，該項目的土地已經(jīng)無法恢復原狀，并且退還土地也會給公共利益(省道)造成重大損失，因此更現(xiàn)實的解決方法是爭取按照征地來獲取合法合理的補償。

而這個補償，可以按照較高標準來爭取。

《國土資源部關(guān)于堅決制止“以租代征”違法違規(guī)用地行為的緊急通知》規(guī)定，依法對“以租代征”違法違規(guī)用地行為處理后，確需補辦用地手續(xù)的建設(shè)項目，必須附具對違法違規(guī)案件和有關(guān)責任人的處理意見及落實情況，征地補償費用、耕地開墾費按違法用地期間最高標準支付和繳納。

對于遭遇以租代征的當事人，即明拆遷律師建議，盡量不要簽訂相關(guān)租地協(xié)議，如果已簽訂協(xié)議，可以在確認土地被違法用作建設(shè)用地后，要求征收方按法定征地補償標準來補償，協(xié)商不成的，咱們應當盡快通過訴訟爭取拿回合理補償。