談補償談到房價上漲，補償標準還是按照幾年前的方案嗎
2024-02-23
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更新時間：2024-02-23 22:43:20作者：佚名
一、談補償談了幾年，房價上漲，補償標準還是按照幾年前的方案嗎?
現(xiàn)實中，經(jīng)常會有拆遷人遇到這樣的情況，由于征遷雙方無法就補償標準及補償金額達成一致，遲遲簽不了補償協(xié)議。幾年過去了，再次征收時仍然按照之前的補償標準執(zhí)行，這樣的情況，到底合理嗎?拆遷戶應(yīng)該如何應(yīng)對呢?下面即明拆遷律師以案釋法，為大家具體分析。
看一則最高院案例：補償一談就是三年，能否再提高
要分析清楚這個問題，我們先來看一下最高院的一個再審案件的情況。
福建福州的居女士一家，有一棟房屋，結(jié)構(gòu)為混合結(jié)構(gòu)，產(chǎn)權(quán)面積為私有面積89.74㎡，共有面積8.30㎡。2013年7月19日，當(dāng)?shù)貐^(qū)政府作出《征收決定書》)并公告，簽約期限為2013年7月30日至2013年9月7日。居女士家的房屋也在征收范圍內(nèi)。因居女士等3人在征收補償方案規(guī)定的簽約期限內(nèi)，未與房屋征收部門達成征收補償協(xié)議，房屋征收部門委托評估結(jié)構(gòu)對居女士家的被征收房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價格進行了評估，估價時點為2013年7月19日，同時于2013年11月5日作出《房地產(chǎn)估價報告》，確定被征收房屋房地產(chǎn)市場價格為1244814元，單價為12697元/㎡。因?qū)ρa償結(jié)果不滿意，居女士一家拒絕簽收，房屋征收部門采取了留置送達。
2015年5月26日，市房地產(chǎn)價格評估專家委員會根據(jù)房屋征收部門的申請，作出《鑒定意見》，認為評估報告存在部分技術(shù)問題，請評估機構(gòu)修正錯誤，重新出具評估報告。評估公司于2015年6月5日作出第二份《房地產(chǎn)估價報告》。征拆雙方仍未就補償達成一致。
2016年4月18日，房屋征收部門報請區(qū)政府作出房屋征收補償決定。2016年5月23日，區(qū)政府對居女士一家等3人作出房屋征收補償決定書，同日進行了送達。居女士一家對于補償決定不滿，遂于2016年7月28日向一審法院提起行政訴訟。
一審法院認為區(qū)政府作出《補償決定書》，確定了房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價、產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置地點、搬遷費、過渡費用等相關(guān)內(nèi)容，認定事實清楚，適用依據(jù)正確，程序合法，判決駁回其訴訟請求。二審法院維持了原判。
居女士無奈之下申請了再審。
案情過長，結(jié)合上面的話題，針對再審的判決情況，今天我們討論幾個問題。
二、一份房屋征收評估報告的有效期到底是多久?
在征地拆遷中，經(jīng)常遇到一份評估報告用好幾年的，但是實際上，評估報告同樣有效期?！斗康禺a(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》第二十六條規(guī)定，估價報告應(yīng)用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年;房地產(chǎn)估價師預(yù)計估價對象的市場價格將有較大變化的，應(yīng)當(dāng)縮短估價報告應(yīng)用有效期。
在房屋拆遷地區(qū)，房地產(chǎn)市場價波動幅度較大，評估報告有效期的期限最長為一年，如果超過期限，評估報告失效，如果要再對房屋價值進行認定，應(yīng)當(dāng)重新進行評估。同時，在房價增長幅度比較大的情況下，要考慮實際情況，縮短評估有效期的時間。
三、房屋征收的評估時間節(jié)點該怎么計算?
根據(jù)國有土地上房屋征收補償條例規(guī)定，市、縣級人民政府因公共利益征收國有土地上被征收人房屋時，應(yīng)當(dāng)對被征收人給予公平補償。同時確定，公平補償?shù)幕疽蠹礊?，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。
但是實踐中，簽訂補償協(xié)議的周期通常是比較長的，如果征收決定公告發(fā)布之后，簽訂補償協(xié)議、領(lǐng)取補償款或者作出補償決定的時間相距過遠，房屋市場行情劇烈變化，仍然按照之前征收決定下發(fā)的時間作為評估時間節(jié)點，會損害公平補償這一原則。
上訴案件中，被拆遷人13年7月收到評估報告，15年6月收到第二份修正的評估報告，而補償決定的做出是16年4月，補償決定中依據(jù)的評估報告是一年前的，明顯超過有效期。
因此，評估時間節(jié)點要充分考慮征拆雙方的的行為，長期不能做出補償決定，是可歸責(zé)于被征收人的原因，如被征收人以種種理由拒絕配合征收補償工作，致使征收與補償程序延誤，還是可歸于征收部門的原因，如果征收部門怠于履行職責(zé)等等。從而確認合理的評估的時間節(jié)點。
就上訴案件而言，拆遷程序拖延時間過長，被拆遷人的行為并無明顯不當(dāng)，不存在明顯過錯，因此評估時間節(jié)點不應(yīng)該堅持之前的2013年的評估時間節(jié)點，基于公平合理的角度，應(yīng)當(dāng)按照征收決定作出的時間。
四、拆遷補償談判時間周期被拉長，懸而未決，該如何有效解決?
如果當(dāng)被征收人所提要求明顯不符合法律規(guī)定而無法滿足時，應(yīng)當(dāng)及時依法作出書面補償決定，固定并提存相應(yīng)補償內(nèi)容，而不能怠于履行補償安置職責(zé)，以反復(fù)協(xié)商代替補償決定，甚至以拖待變以致久拖不決，造成補償安置糾紛經(jīng)年得不到解決。此既損害被征收人補償安置權(quán)益，又提高相應(yīng)補償安置成本，還損害政府依法行政的形象，應(yīng)當(dāng)引以為戒。
結(jié)合以上情況，被征收人要明白一個道理，合法的使用自己的權(quán)利，如果評估程序不合法、補償標準不合理，可以依法主動進行維權(quán)。針對評估報告的有效性，評估時間問題，可以提出合理的要求。確實協(xié)商不成，積極主動進行維權(quán)。