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一、談補(bǔ)償談了幾年，房價(jià)上漲，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還是按照幾年前的方案嗎?

現(xiàn)實(shí)中，經(jīng)常會有拆遷人遇到這樣的情況，由于征遷雙方無法就補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及補(bǔ)償金額達(dá)成一致，遲遲簽不了補(bǔ)償協(xié)議。幾年過去了，再次征收時(shí)仍然按照之前的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，這樣的情況，到底合理嗎?拆遷戶應(yīng)該如何應(yīng)對呢?下面即明拆遷律師以案釋法，為大家具體分析。

看一則最高院案例：補(bǔ)償一談就是三年，能否再提高

要分析清楚這個(gè)問題，我們先來看一下最高院的一個(gè)再審案件的情況。

福建福州的居女士一家，有一棟房屋，結(jié)構(gòu)為混合結(jié)構(gòu)，產(chǎn)權(quán)面積為私有面積89.74㎡，共有面積8.30㎡。2013年7月19日，當(dāng)?shù)貐^(qū)政府作出《征收決定書》)并公告，簽約期限為2013年7月30日至2013年9月7日。居女士家的房屋也在征收范圍內(nèi)。因居女士等3人在征收補(bǔ)償方案規(guī)定的簽約期限內(nèi)，未與房屋征收部門達(dá)成征收補(bǔ)償協(xié)議，房屋征收部門委托評估結(jié)構(gòu)對居女士家的被征收房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行了評估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2013年7月19日，同時(shí)于2013年11月5日作出《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》，確定被征收房屋房地產(chǎn)市場價(jià)格為1244814元，單價(jià)為12697元/㎡。因?qū)ρa(bǔ)償結(jié)果不滿意，居女士一家拒絕簽收，房屋征收部門采取了留置送達(dá)。

2015年5月26日，市房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會根據(jù)房屋征收部門的申請，作出《鑒定意見》，認(rèn)為評估報(bào)告存在部分技術(shù)問題，請?jiān)u估機(jī)構(gòu)修正錯(cuò)誤，重新出具評估報(bào)告。評估公司于2015年6月5日作出第二份《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》。征拆雙方仍未就補(bǔ)償達(dá)成一致。

2016年4月18日，房屋征收部門報(bào)請區(qū)政府作出房屋征收補(bǔ)償決定。2016年5月23日，區(qū)政府對居女士一家等3人作出房屋征收補(bǔ)償決定書，同日進(jìn)行了送達(dá)。居女士一家對于補(bǔ)償決定不滿，遂于2016年7月28日向一審法院提起行政訴訟。

一審法院認(rèn)為區(qū)政府作出《補(bǔ)償決定書》，確定了房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置地點(diǎn)、搬遷費(fèi)、過渡費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容，認(rèn)定事實(shí)清楚，適用依據(jù)正確，程序合法，判決駁回其訴訟請求。二審法院維持了原判。

居女士無奈之下申請了再審。

案情過長，結(jié)合上面的話題，針對再審的判決情況，今天我們討論幾個(gè)問題。

二、一份房屋征收評估報(bào)告的有效期到底是多久?

在征地拆遷中，經(jīng)常遇到一份評估報(bào)告用好幾年的，但是實(shí)際上，評估報(bào)告同樣有效期?！斗康禺a(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》第二十六條規(guī)定，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，不得超過一年;房地產(chǎn)估價(jià)師預(yù)計(jì)估價(jià)對象的市場價(jià)格將有較大變化的，應(yīng)當(dāng)縮短估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期。

在房屋拆遷地區(qū)，房地產(chǎn)市場價(jià)波動(dòng)幅度較大，評估報(bào)告有效期的期限最長為一年，如果超過期限，評估報(bào)告失效，如果要再對房屋價(jià)值進(jìn)行認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)重新進(jìn)行評估。同時(shí)，在房價(jià)增長幅度比較大的情況下，要考慮實(shí)際情況，縮短評估有效期的時(shí)間。

三、房屋征收的評估時(shí)間節(jié)點(diǎn)該怎么計(jì)算?

根據(jù)國有土地上房屋征收補(bǔ)償條例規(guī)定，市、縣級人民政府因公共利益征收國有土地上被征收人房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)對被征收人給予公平補(bǔ)償。同時(shí)確定，公平補(bǔ)償?shù)幕疽蠹礊椋坏玫陀诜课菡魇諞Q定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。

但是實(shí)踐中，簽訂補(bǔ)償協(xié)議的周期通常是比較長的，如果征收決定公告發(fā)布之后，簽訂補(bǔ)償協(xié)議、領(lǐng)取補(bǔ)償款或者作出補(bǔ)償決定的時(shí)間相距過遠(yuǎn)，房屋市場行情劇烈變化，仍然按照之前征收決定下發(fā)的時(shí)間作為評估時(shí)間節(jié)點(diǎn)，會損害公平補(bǔ)償這一原則。

上訴案件中，被拆遷人13年7月收到評估報(bào)告，15年6月收到第二份修正的評估報(bào)告，而補(bǔ)償決定的做出是16年4月，補(bǔ)償決定中依據(jù)的評估報(bào)告是一年前的，明顯超過有效期。

因此，評估時(shí)間節(jié)點(diǎn)要充分考慮征拆雙方的的行為，長期不能做出補(bǔ)償決定，是可歸責(zé)于被征收人的原因，如被征收人以種種理由拒絕配合征收補(bǔ)償工作，致使征收與補(bǔ)償程序延誤，還是可歸于征收部門的原因，如果征收部門怠于履行職責(zé)等等。從而確認(rèn)合理的評估的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

就上訴案件而言，拆遷程序拖延時(shí)間過長，被拆遷人的行為并無明顯不當(dāng)，不存在明顯過錯(cuò)，因此評估時(shí)間節(jié)點(diǎn)不應(yīng)該堅(jiān)持之前的2013年的評估時(shí)間節(jié)點(diǎn)，基于公平合理的角度，應(yīng)當(dāng)按照征收決定作出的時(shí)間。

四、拆遷補(bǔ)償談判時(shí)間周期被拉長，懸而未決，該如何有效解決?

如果當(dāng)被征收人所提要求明顯不符合法律規(guī)定而無法滿足時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法作出書面補(bǔ)償決定，固定并提存相應(yīng)補(bǔ)償內(nèi)容，而不能怠于履行補(bǔ)償安置職責(zé)，以反復(fù)協(xié)商代替補(bǔ)償決定，甚至以拖待變以致久拖不決，造成補(bǔ)償安置糾紛經(jīng)年得不到解決。此既損害被征收人補(bǔ)償安置權(quán)益，又提高相應(yīng)補(bǔ)償安置成本，還損害政府依法行政的形象，應(yīng)當(dāng)引以為戒。

結(jié)合以上情況，被征收人要明白一個(gè)道理，合法的使用自己的權(quán)利，如果評估程序不合法、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理，可以依法主動(dòng)進(jìn)行維權(quán)。針對評估報(bào)告的有效性，評估時(shí)間問題，可以提出合理的要求。確實(shí)協(xié)商不成，積極主動(dòng)進(jìn)行維權(quán)。