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在今天的征地拆遷領(lǐng)域中，一般性的土地征收、房屋征收項目越來越不多見，取而代之的是大量名為“舊城區(qū)改建”“城中村整治”“棚戶區(qū)改造”“危舊房改造”等項目。

那么，這些項目究竟有何特殊之處呢?被征收人面臨這些項目時，其合法權(quán)益又是否能得以保障呢?首先我們來簡要了解一下舊城區(qū)改建的特點。

所謂“舊改”，其基本思路是“優(yōu)化征收程序、簡化審批手續(xù)”，基本原則是“加快手續(xù)辦理、簡化審批要件、下放審批權(quán)限、做好政策銜接”。

一言以蔽之，這是一類追求高速度、高效率、簡化程序步驟的征收項目模式，具有極強(qiáng)的政策特性。

在這樣的項目里，“不談法律談?wù)摺被蛟S是一種違法的策略，也往往就是現(xiàn)實情況。

《某舊城區(qū)改建房屋征收實施意見》對此作了比較詳細(xì)的規(guī)定。

其中明確指出，舊城區(qū)改建具體包括中心城區(qū)棚戶區(qū)改造、平房院落修繕、危舊房改造(不含解危排險等緊急情況)、城中村邊角地環(huán)境整治等項目。

這一《意見》是基于《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定制定的，其所反映的舊城區(qū)改建項目所需要關(guān)注的特殊之處有以下幾點：

其一，改建征詢與方案征詢。

舊城區(qū)改建計劃確定后，區(qū)縣人民政府組織或指定相關(guān)單位征詢擬改建范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、公房承租人的改建意愿。

只有當(dāng)大多數(shù)產(chǎn)權(quán)人、公房承租人同意的，方可進(jìn)行舊城區(qū)改建，擬征收范圍由區(qū)縣人民政府確定。

這是此類項目的第一次征詢，即對于是不是啟動舊改項目的征詢意見。

區(qū)縣房屋征收部門會同區(qū)縣財政、發(fā)展改革、監(jiān)察、審計等部門及街道辦(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)擬定房屋征收補(bǔ)償方案，并報區(qū)縣人民政府批準(zhǔn)。

房屋征收補(bǔ)償方案應(yīng)在征收范圍內(nèi)公布，征求公眾意見，征求意見期限為30日。

征收范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、公房承租人有意見的，持本人身份證明和房屋權(quán)屬證明或者公房承租證明，在征求意見期限內(nèi)以書面形式提交房屋征收部門。

多數(shù)產(chǎn)權(quán)人、公房承租人不同意征收補(bǔ)償方案的，區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)組織由相關(guān)權(quán)利人代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。

區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。

這是此類項目的第二次征詢，即對是否同意征收補(bǔ)償方案的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等問題征詢意見。

多數(shù)，應(yīng)理解為過半數(shù)。

在明律師想提示大家的是，舊城區(qū)改建類項目從規(guī)定上看似乎尤其強(qiáng)調(diào)“民意”，其征詢民意的力度要比一般征收項目大得多。

但實踐中，卻存在以多數(shù)民意綁架少數(shù)人權(quán)利的傾向，甚至直接將大多數(shù)人的同意看作是“社會公共利益”，進(jìn)而以此要求少數(shù)人放棄對自身合法權(quán)益的主張。

這無疑是值得被征收人群體高度警惕的。

其二，預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議。

此即在此類項目中運(yùn)用極為頻繁的“預(yù)征收”模式，或曰“模擬征收”。

關(guān)于此問題，在明律師在《預(yù)征收模式來襲，被征收人需警惕!》一文中有詳盡論述，茲不贅述。

事實上，這個程序設(shè)置是此類項目確保極高效率的核心關(guān)鍵，被征收人對此一定要有清楚的認(rèn)識，絕不可稀里糊涂就簽了協(xié)議，事后再追悔不已。

其三，征收評估價格與預(yù)簽協(xié)議評估價格出現(xiàn)差異的，按照“就高不就低”的原則處理。

這句規(guī)定的理解，法理上與實踐上是有巨大差異的。

從文理解釋的角度看，它是說按程序會有兩次評估：預(yù)簽約之前評估一次，征收決定生效后再評估一次。

兩次出現(xiàn)差異的，以高的那次為準(zhǔn)。

然而在明律師指出，在實踐中基本沒見過這么操作的。

一旦預(yù)簽約比例的要求滿足，預(yù)簽協(xié)議生效，那么對于已經(jīng)簽約的就不存在評估的問題了。

只有那些第一波拒簽協(xié)議的，才會涉及征收評估的問題。

換言之，這樣的規(guī)定，基本被空置。

其四，司法強(qiáng)拆是唯一合法強(qiáng)拆方式。

在這點上舊城區(qū)改建項目與一般征收項目沒有任何區(qū)別，都必須嚴(yán)格遵循國務(wù)院590號令的規(guī)定，即在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)不搬遷的，由作出房屋征收決定的區(qū)縣人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

因此，實踐中的“幫拆”等怪現(xiàn)象是嚴(yán)重違法的。

最后需要明確的是，就補(bǔ)償安置方式而言，貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換都是要有的，被征收人有權(quán)進(jìn)行選擇。

而我們上述分析所借助的文件，系某市住建委的發(fā)文，從嚴(yán)格意義上講不屬于地方性法規(guī)或地方政府規(guī)章，只能叫做“地方規(guī)范性文件”。

到了法庭上，其連被“參照”適用的級別都沒有。

但其中的“核心精髓”模擬征收，卻得到了法院的認(rèn)可，這實在令人倍感遺憾。

在明律師最后想指出的是，舊城區(qū)改建政策制定的出發(fā)點是好的，必須予以積極肯定。

棚改、危改、城中村整治均屬勢在必行，也是我國城市建設(shè)中補(bǔ)短板、還欠賬的必由之路。

然而無論如何，究竟何為“棚戶區(qū)”，何為“危舊房”，何為“城中村”，一定要有明晰的確定標(biāo)準(zhǔn)。

且在項目實施中一定要嚴(yán)格遵循法定程序，確保被征收人的正當(dāng)法律權(quán)利，這才是政策目的得以良好實現(xiàn)的關(guān)鍵所在。