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隨著拆遷在全國(guó)各地的興起，因拆遷引發(fā)的各種問(wèn)題隨之凸顯。

其中最為明顯的現(xiàn)象除了強(qiáng)拆、偷拆、補(bǔ)償費(fèi)低等問(wèn)題，還有小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題也隨拆遷的推進(jìn)而越發(fā)突顯。

而在拆遷實(shí)踐中，小產(chǎn)權(quán)房大多會(huì)被作為違建拆除。

這一方面導(dǎo)致補(bǔ)償極低，另一方面小產(chǎn)權(quán)房的買賣也會(huì)受到極大的影響，買賣雙方都似乎會(huì)遭受不同程度上的損失。

可即使小產(chǎn)權(quán)房存在諸多問(wèn)題，市場(chǎng)上買小產(chǎn)權(quán)的也大有人在，這又是為什么呢?下面由北京在明律師事務(wù)所拆遷律師根據(jù)多年的拆遷代理經(jīng)驗(yàn)來(lái)為您講解小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)問(wèn)題。

一、什么是小產(chǎn)權(quán)房?

現(xiàn)市場(chǎng)上的小產(chǎn)權(quán)房是指：人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂，并不是法律概念。

所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”

基于當(dāng)下房?jī)r(jià)猛漲，且居高不下。

隨著拆遷而突顯出來(lái)的一批批小產(chǎn)權(quán)房以其低價(jià)、快速交易的有利條件迅速進(jìn)入公眾視野。

但是大眾普遍缺乏對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)法律法規(guī)認(rèn)識(shí)，多數(shù)認(rèn)為只是沒(méi)有房產(chǎn)證，居住不受影響，不知道小產(chǎn)權(quán)房潛在的巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

二、小產(chǎn)權(quán)房買賣的法律風(fēng)險(xiǎn)

小產(chǎn)權(quán)房在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的時(shí)候，并沒(méi)有繳納土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用，并由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)小產(chǎn)權(quán)房，而不是國(guó)家房管部門頒發(fā)。

因此小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓有很多的限制。

最有實(shí)質(zhì)影響的就是小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)。

也就是說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房并不是商品房,沒(méi)有房產(chǎn)證，因此不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

再者，小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)闆](méi)有國(guó)家的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。

如果遇到國(guó)家征地或拆遷，購(gòu)房人的利益將很難保證。

雙方簽署的購(gòu)房合同也不是法律認(rèn)可的正式購(gòu)房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。

這里在明律師提醒大家的是：小產(chǎn)權(quán)房買賣合同不會(huì)像正規(guī)商品房一樣能辦理產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)。

因沒(méi)有產(chǎn)權(quán)登記，并不產(chǎn)生法定的物權(quán)效力。

也就是說(shuō)賣家只能基于房產(chǎn)買賣合同取得相應(yīng)的權(quán)利。

根據(jù)法律以及相關(guān)規(guī)定，本集體組織成員之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是有效的，本集體組織成員向其他集體組織成員、城鎮(zhèn)居民之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是無(wú)效的。

而無(wú)效后的處理規(guī)則要根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定處理。

三、小產(chǎn)權(quán)房拆遷的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題

在明律師在這要告訴大家的是：小產(chǎn)權(quán)房遇到拆遷很難獲得補(bǔ)償。

其原因主要有：

1、小產(chǎn)權(quán)房不具備普通商品房的法律性質(zhì)。

2、在購(gòu)買過(guò)程中的合同糾紛難以得到等同保護(hù);

3、開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中缺少監(jiān)管，其房屋質(zhì)量難以保證;

4、因無(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購(gòu)買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶，這對(duì)房產(chǎn)價(jià)值影響很大。

綜上，如若遇國(guó)家拆遷，大多會(huì)被拆遷方以違建來(lái)定義，被拆遷的小產(chǎn)權(quán)房便很難有相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。

因此在明律師提醒大家，不要一味看重小產(chǎn)權(quán)房的使用價(jià)值和低廉價(jià)格，也要多考慮下法律風(fēng)險(xiǎn)和長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)期。