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我們自己傳統(tǒng)觀念中的“戶”和“宅”容易混同，而且目前法律、法規(guī)沒有將戶和宅的內(nèi)容、關(guān)系和標(biāo)準(zhǔn)作出具體的規(guī)定，但是結(jié)合司法判例可以總結(jié)為：戶是以家庭戶型為單位，以成年子女為主體;宅是指宅基地的使用權(quán)。

《土地管理法》第六十二條規(guī)定了農(nóng)村村民一戶一宅原則。

而現(xiàn)實(shí)生活中卻存在大量的“一戶多宅”現(xiàn)象，而且在征收拆遷過程中能得到的補(bǔ)償利益也是千差萬別。

本文，在明律師選取一個案例來說明這幾種情況，幫助大家更好的理解“一戶多宅”對征收拆遷的影響。

【引入案例：宅基地買賣過后又反悔?】

李某是天津市靜海區(qū)人，2002年與同村的趙某簽訂一份《證明》，證明內(nèi)容為“現(xiàn)有兩間土房(含院)處于村中的北街道，經(jīng)趙某本人同意在2002年7月13日將此房以5600元的價格出售給李某，現(xiàn)金在證明人的監(jiān)督下已付清，雙方達(dá)成協(xié)議。

至此，房產(chǎn)權(quán)歸于李某所有，以此證明”。

該證明的落款處有賣方署名趙某，買方署名李某，證明人署名王某，其中趙某在簽名后有捺印指印。

2018年7月6日，趙某以簽名屬于偽造并且宅基地買賣是法律所禁止的為由，將李某告上法庭，請求法院宣告合同無效。

李某隨后來到北京在明律師事務(wù)所尋求孟登高律師的幫助。

孟律師認(rèn)為本案系合同糾紛，依法成立的合同，對當(dāng)事人雙方具有約束力，在幫助李某分析整個案情后，李某對案件也有了一定的信心。

法院最終認(rèn)為原告未舉證證實(shí)該《證明》存在合同無效或違背原告真實(shí)意愿的情形，并且司法鑒定的結(jié)果證明賣方趙某的簽名是趙某本人書寫，合同應(yīng)為有效。

后趙某以司法鑒定存在瑕疵為由向天津市第一中級人民法院提起上訴，二審法院以上訴人未對其主張?zhí)峁┳C據(jù)為由駁回其訴訟請求，最終李某的合法權(quán)益得到有效的保障。

【宅基地真的不能買賣嗎?】

本案中趙某認(rèn)為宅基地買賣行為是《土地管理法》所禁止的，進(jìn)而提起訴訟請求法院宣告合同無效，是由于趙某對宅基地的性質(zhì)不清楚所導(dǎo)致的。

我國法律將宅基地的所有權(quán)與使用權(quán)進(jìn)行分離，宅基地的所有權(quán)歸村集體所有，村民可基于家庭關(guān)系，無償取得宅基地的使用權(quán)。

根據(jù)房地一體主義，李某購買了房屋，也就取得了宅基地的使用權(quán)。

在房屋買賣雙方都是本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的情況下，轉(zhuǎn)讓或者出售宅基地上的房屋是不違反法律、法規(guī)規(guī)定的，所簽訂的房屋買賣合同也是有效的。

由于李某在此之前已有一處宅基地，購買的宅基地是否能予以確權(quán)登記，還要結(jié)合其所占有的宅基地的總面積及當(dāng)?shù)氐恼叩染C合確定。

一般情況下，在簽訂農(nóng)村房屋買賣合同時應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

一、轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)為同一集體經(jīng)濟(jì)組織的內(nèi)部成員;

二、受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件;

三、明確約定雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任。

【“一戶多宅”該如何處置?】

而根據(jù)國土資源部印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》規(guī)定，即使是非農(nóng)業(yè)戶口居民(含華僑)，在2004年《土地管理法》修訂實(shí)施前，合法取得的一戶多宅也是合法的。

實(shí)踐中，除了買賣可以形成“一戶多宅”，以下幾種“一戶多宅”情形也是可以依法取得宅基地使用權(quán)，在征收時獲得合理補(bǔ)償?shù)模?/p>

一、因農(nóng)房繼承而形成一戶多宅。

已擁有一處宅基地的本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員、非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證，在《集體土地使用證》記事欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為本村集體經(jīng)濟(jì)組織原成員住宅的合法繼承人”。

在繼承房屋后，依照《土地管理法實(shí)施條例》的規(guī)定，應(yīng)向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行使用權(quán)變更登記。

土地使用權(quán)的變更登記，也是日后征收補(bǔ)償所需的重要文件;

二、符合當(dāng)?shù)胤謶艚ǚ織l件，未經(jīng)批準(zhǔn)另行建房而形成的一戶多宅。

符合當(dāng)?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶，未經(jīng)批準(zhǔn)另行建房而分開居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關(guān)規(guī)劃，經(jīng)本農(nóng)民集體同意并公告無異議的，可按規(guī)定補(bǔ)辦有關(guān)用地手續(xù)后，依法予以確權(quán)登記;未分開居住的，其實(shí)際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計面積標(biāo)準(zhǔn)的，依法按照實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記;

三、因戶籍管理部門銜接出現(xiàn)問題而造成一戶多宅。

比如子女上學(xué)、當(dāng)兵等，戶口遷出后又遷回，去申請分戶時，被要求先要有獨(dú)立的宅基地;去申請宅基地時，又被要求先要有獨(dú)立戶口，這種情況下造成的一戶多宅也是合法的。

在明拆遷律師最后想提示大家的是，以上幾種情況下，村集體無償收回宅基地使用權(quán)是沒有任何法律、法規(guī)依據(jù)的。

需要注意的是村民不能單獨(dú)對宅基地進(jìn)行買賣、繼承等，但因合法繼承、買賣、贈與地上建筑物而取得的宅基地使用權(quán)是受法律保護(hù)的，在征收過程中也應(yīng)按照公告的征地補(bǔ)償、安置方案獲得公平、合理的征收補(bǔ)償。