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隨著拆遷在全國各地的興起，因拆遷引發(fā)的各種問題隨之凸顯。

其中最為明顯的現(xiàn)象除了強拆、偷拆、補償費低等問題，還有小產(chǎn)權(quán)房的問題也隨拆遷的推進而越發(fā)突顯。

而在拆遷實踐中，小產(chǎn)權(quán)房大多會被作為違建拆除。

這一方面導(dǎo)致補償極低，另一方面小產(chǎn)權(quán)房的買賣也會受到極大的影響，買賣雙方都似乎會遭受不同程度上的損失。

可即使小產(chǎn)權(quán)房存在諸多問題，市場上買小產(chǎn)權(quán)的也大有人在，這又是為什么呢?下面由北京在明律師事務(wù)所拆遷律師根據(jù)多年的拆遷代理經(jīng)驗來為您講解小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)問題。

一、什么是小產(chǎn)權(quán)房?

現(xiàn)市場上的小產(chǎn)權(quán)房是指：人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂，并不是法律概念。

所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”

基于當(dāng)下房價猛漲，且居高不下。

隨著拆遷而突顯出來的一批批小產(chǎn)權(quán)房以其低價、快速交易的有利條件迅速進入公眾視野。

但是大眾普遍缺乏對小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)法律法規(guī)認(rèn)識，多數(shù)認(rèn)為只是沒有房產(chǎn)證，居住不受影響，不知道小產(chǎn)權(quán)房潛在的巨大的法律風(fēng)險。

二、小產(chǎn)權(quán)房買賣的法律風(fēng)險

小產(chǎn)權(quán)房在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的時候，并沒有繳納土地出讓金等相關(guān)費用，并由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)小產(chǎn)權(quán)房，而不是國家房管部門頒發(fā)。

因此小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓有很多的限制。

最有實質(zhì)影響的就是小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)。

也就是說，小產(chǎn)權(quán)房并不是商品房,沒有房產(chǎn)證，因此不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

再者，小產(chǎn)權(quán)房因為沒有國家的產(chǎn)權(quán)證書，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。

如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。

雙方簽署的購房合同也不是法律認(rèn)可的正式購房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。

這里在明律師提醒大家的是：小產(chǎn)權(quán)房買賣合同不會像正規(guī)商品房一樣能辦理產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)。

因沒有產(chǎn)權(quán)登記，并不產(chǎn)生法定的物權(quán)效力。

也就是說賣家只能基于房產(chǎn)買賣合同取得相應(yīng)的權(quán)利。

根據(jù)法律以及相關(guān)規(guī)定，本集體組織成員之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是有效的，本集體組織成員向其他集體組織成員、城鎮(zhèn)居民之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是無效的。

而無效后的處理規(guī)則要根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定處理。

小產(chǎn)權(quán)房拆遷的拆遷補償問題

三、小產(chǎn)權(quán)房遇到拆遷很難獲得補償其原因主要有：

1、小產(chǎn)權(quán)房不具備普通商品房的法律性質(zhì)。

2、在購買過程中的合同糾紛難以得到等同保護;

3、開發(fā)建設(shè)過程中缺少監(jiān)管，其房屋質(zhì)量難以保證;

4、因無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶，這對房產(chǎn)價值影響很大。

綜上，如若遇國家拆遷，大多會被拆遷方以違建來定義，被拆遷的小產(chǎn)權(quán)房便很難有相應(yīng)的拆遷補償。

因此在明律師提醒大家，不要一味看重小產(chǎn)權(quán)房的使用價值和低廉價格，也要多考慮下法律風(fēng)險和長遠(yuǎn)預(yù)期。