企業(yè)承租土地遭遇拆遷，怎樣爭(zhēng)取征地補(bǔ)償
2023-12-19
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更新時(shí)間：2023-12-19 20:11:48作者：佚名
最近拆遷律師團(tuán)常接到這樣的來電咨詢：“老家房屋快拆遷了，過年回家要怎么去爭(zhēng)取合理的補(bǔ)償呢?”
很多在外打工的人，接到家里老人來信，說有消息老家要征地拆遷了，但是不知道怎么賠的，聽說這樣賠又聽說那樣賠，賠得少不合理可咋辦啊?家里都是年邁老人，有的沒文化，有的年紀(jì)太大理解不了政策規(guī)定，只有等家里年輕人回來辦這個(gè)事兒。
很多務(wù)工人員考慮回一趟家既費(fèi)錢又費(fèi)時(shí)間，所以等到過年回家辦事。今天拆遷律師就給大家講一講：老家征地拆遷回鄉(xiāng)后你應(yīng)該做些什么?
一、如何了解征收政策
(一)明確征收主體
農(nóng)村集體土地征收與房屋拆遷，由土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十五條明確規(guī)定：“征收土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施。”
明確村集體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府是無權(quán)進(jìn)行土地征收和房屋拆遷，同樣的個(gè)人、企業(yè)公司也無權(quán)進(jìn)行土地征收和房屋拆遷。老百姓回鄉(xiāng)之后務(wù)必要打聽清楚，這征地和房屋拆遷是誰在組織，具體是什么樣的項(xiàng)目，土地被征收后用作什么使用，如果明顯察覺是一些私人搞的建設(shè)項(xiàng)目，那一定得多一個(gè)心眼，不能隨便同意這樣的征地拆遷補(bǔ)償。
(二)征地拆遷有哪些關(guān)鍵性文件
征收主體在取得征收審批之前，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)備“一書四方案”即：建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案、供地方案。
《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十三條規(guī)定：“(二)建設(shè)單位持建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)批準(zhǔn)文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設(shè)用地申請(qǐng)，由市、縣人民政府土地行政主管部門審查，擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案(涉及國(guó)有農(nóng)用地的，不擬訂征收土地方案)，經(jīng)市、縣人民政府審核同意后，逐級(jí)上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn);”。
征收審批通過之后，市、縣人民政府將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜龋诒徽魇胀恋厮诘氐泥l(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。通常文件名稱為：某項(xiàng)目征收決定公告和某項(xiàng)目征收補(bǔ)償安置方案。
如果沒有公示任何政府性文件或者文件中沒有市、縣政府公章、文件號(hào)，那么有權(quán)利要求公示出征收合法性文件，對(duì)于沒有政府性文件的任何組織或個(gè)人征收都可以拒絕。
二、如何明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
(一)土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)
房屋拆遷和土地征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一發(fā)布在“征收補(bǔ)償安置方案”中，方案中對(duì)不同的土地類型確定了具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也明示了土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定的依據(jù)是根據(jù)個(gè)省發(fā)布的某年土地統(tǒng)一年產(chǎn)值來計(jì)算的。
《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十七條就土地補(bǔ)償、土地安置補(bǔ)償、青苗補(bǔ)償做了明確規(guī)定，一畝土地的補(bǔ)償價(jià)格根據(jù)土地前三年年均產(chǎn)值補(bǔ)償一定的倍數(shù)，一畝土地的土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)償總倍數(shù)一般不超過30倍。
但是在實(shí)踐中，很多地方征地在土地補(bǔ)償?shù)谋稊?shù)上沒有問題，但是土地統(tǒng)一年均產(chǎn)值卻依據(jù)的是很多年前的政府文件，那么這樣計(jì)算出的征地補(bǔ)償普遍偏低，已經(jīng)跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，《國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》中要求：“各地應(yīng)建立征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、當(dāng)?shù)厝司杖朐鲩L(zhǎng)幅度等情況，每2至3年對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，逐步提高征地補(bǔ)償水平。”
所以，2019年的土地征收還在跟進(jìn)2012年的土地年均產(chǎn)值數(shù)據(jù)肯定是不合理的。
農(nóng)村房屋拆遷通常根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、位置、年限、性質(zhì)等評(píng)估其重置成新價(jià)格作為補(bǔ)償?shù)膯蝺r(jià)。我們常了解到的價(jià)格大致為：
磚混(框架)結(jié)構(gòu)的樓房1200元/平左右，磚瓦結(jié)構(gòu)800元/平左右，磚木、土木或其他簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)的價(jià)值會(huì)依次降低。如果已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)的集體土地上的房屋，直接可以參考周邊國(guó)有土地上房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估確定價(jià)值。
除了房屋的價(jià)值，另外相應(yīng)的房屋內(nèi)裝修補(bǔ)償、過渡安置補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)償、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)等。房屋拆遷補(bǔ)償方式有貨幣補(bǔ)償和安置房安置，如果公布的補(bǔ)償即不能滿足重建相同合法產(chǎn)權(quán)面積的房屋，也不能在同地區(qū)內(nèi)購(gòu)買房屋那補(bǔ)償可能存在不合理不合法的問題。
(二)如何獲取征地文件
1、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村務(wù)公開欄張貼
《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定“批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜?，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。”也就是說征地相關(guān)文件應(yīng)當(dāng)由實(shí)施征地方主動(dòng)公開出來，并且公告在村民可以方便查閱到的公告欄處張貼公示，公示是一個(gè)持續(xù)的過程，不能貼一兩天就撤下。
回鄉(xiāng)后，大家可以到鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村委張貼欄處詳細(xì)查看一下相關(guān)征收文件，及時(shí)拍照留存。
2、村委大會(huì)宣講
征地拆遷，通常是村委牽頭組織實(shí)施，村委召開村民大會(huì)對(duì)征遷工作的內(nèi)容做具體的宣講，包括征收目的、征收范圍、補(bǔ)償方式、安置方式等。在外務(wù)工沒能參與大會(huì)的，可以由家人代為參加并可以將大會(huì)內(nèi)容錄音、錄像。
3、政府網(wǎng)站查詢
征收相關(guān)文件本身是應(yīng)當(dāng)公開的內(nèi)容，不僅是將文件以紙質(zhì)形式公開，同樣的網(wǎng)站中也應(yīng)當(dāng)予以公示。例如：北京市密云區(qū)某鎮(zhèn)某村土地征收決定公告，可以向密云區(qū)人民政府或自然資源局(國(guó)土資源局)網(wǎng)站查詢?cè)撐募?。這樣，即使你遠(yuǎn)在家鄉(xiāng)千里之外，也能通過網(wǎng)絡(luò)迅速獲得家鄉(xiāng)征地相關(guān)文件。
4、申請(qǐng)政府信息公開
實(shí)踐中，很多征地拆遷項(xiàng)目上到市縣人民政府，下到村委會(huì)都沒有講征收相關(guān)文件公開公示，讓老百姓無從知曉，無處可尋。
律師告訴你不是無處可尋，如果在看不到、查不到家鄉(xiāng)所在地的征收項(xiàng)目文件，也不確定是否有合法征收項(xiàng)目的時(shí)候，可以依法申請(qǐng)政府信息公開。申請(qǐng)的形式可以書面也可以網(wǎng)上依要求提交申請(qǐng)，明確自己要申請(qǐng)的文件內(nèi)容，例如：天津市武清區(qū)某鎮(zhèn)某項(xiàng)目征收土地決定的公告。明確申請(qǐng)公開文件的內(nèi)容，向政府相關(guān)部門提交，政府部門在收到之后15日內(nèi)作出答復(fù)。如果有該文件應(yīng)當(dāng)告知并公示文件內(nèi)容，如果沒有文件也應(yīng)當(dāng)告知所申請(qǐng)的內(nèi)容不存在。
三、補(bǔ)償不合理如何維權(quán)
(一)征收前：完善自己土地和房屋權(quán)屬證明
明確自己確權(quán)土地面積，如果土地上存在糾紛及時(shí)處理。房屋的相關(guān)手續(xù)保存好，例如：宅基地證、建房審批手續(xù)、房產(chǎn)證、土地證等，如果沒有相應(yīng)證件，有其他證明土地合法，房屋建造合法的材料或者政府部門回執(zhí)帶有公章的材料也應(yīng)當(dāng)妥善保存。
(二)征收過程中：合理履行自己的權(quán)益
1、及時(shí)發(fā)表自己意見
征收公告、補(bǔ)償安置方案發(fā)布后，政部門應(yīng)當(dāng)聽取被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見，對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào);協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決。那么在收集意見期，老百姓可以充分發(fā)表自己意見。
2、有申請(qǐng)聽證的權(quán)利
被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶，對(duì)擬征土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑有申請(qǐng)聽證的權(quán)利。當(dāng)事人申請(qǐng)聽證的，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)組織聽證。
3、申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟
針對(duì)征收土地前的一些審批文件，土地征收決定和補(bǔ)償安置方案，在法定期限內(nèi)可以申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟，及時(shí)抓住征收的違法點(diǎn)，去爭(zhēng)取到合理的補(bǔ)償。關(guān)于整個(gè)土地征收與房屋拆遷的法律問題也可以及時(shí)咨詢我們專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)，我們將竭誠(chéng)為大家?guī)碜钣行ё罴皶r(shí)的法律服務(wù)。