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在我們個人決定買房后選定了買房城市再確定下自己的購房資格然后就要根據(jù)自己能夠首付的現(xiàn)金接下來的還貸能力去挑選房子了

買房是個大事說得不好聽當下有些房子比婚姻還要可靠點有人為了半套房子就可以離婚為了一套房子的增值部分也可以將離婚變得假戲真做有人就為了張所謂的房票而假結(jié)婚

算了大中午的不說這些趁著五一前趕在大家長假看房前我們來看下資深房地產(chǎn)行業(yè)的群友分享的購房經(jīng)驗和幾大雷區(qū)

標題如何挑選房子和避免雷區(qū)

作者葫蘆喝湯

購房前的挑選房子有四大注意點

一地段

買房子最重要的首先就是地段大家都知道一個商品一旦出售它本身是不斷在貶值的但是我們會發(fā)現(xiàn)一個奇怪的現(xiàn)象但房產(chǎn)無論新舊它都是不斷的升值的這是為什么呢實際上本質(zhì)原因是因為地價在不斷的上漲房價增值的部分其實就是土地的溢價值

所以房產(chǎn)價值的核心就是地段這里也特別說明一點就目前整個房地產(chǎn)市場行情越是優(yōu)質(zhì)的地段越是優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)那么在未來抗風險的能力就會越強因此呢也推薦大家盡量選擇地段好的房子

地段好的房子有幾個核心的要素學(xué)區(qū)商圈交通醫(yī)院配套等

1學(xué)區(qū)

我國自古重視教育為孩子教育不惜代價古有孟母三遷今有學(xué)區(qū)房學(xué)區(qū)房是未來升值潛力抗風險能力最強的房產(chǎn)之一

但是不同的地區(qū)教育制度也在改革入學(xué)政策時有變化所以購買學(xué)區(qū)房的時候要重點關(guān)注區(qū)域教育部門的入學(xué)政策

比如有的地區(qū)是小學(xué)按學(xué)區(qū)劃分然后中學(xué)搖號的話那就是只有小學(xué)學(xué)區(qū)有的地區(qū)則是初中階段按學(xué)區(qū)片區(qū)入學(xué)了那么便初中的學(xué)區(qū)如果有小學(xué)和初中都帶的學(xué)區(qū)則更好現(xiàn)在各地的入學(xué)政策各有不同也在不斷變化之中所以購買學(xué)區(qū)房重點關(guān)注地區(qū)所屬的政策直接影響決定學(xué)區(qū)房的價值

2商圈

商圈這一塊有購物中心商圈生活便利地段繁華也是好地段的特征之一還有特別好的企業(yè)或機關(guān)單位的附近的小區(qū)也是高潛力增長地區(qū)因為未來在這工作的人普遍高收入較高的社會地位直接會拉動這個區(qū)域發(fā)展

比如說曾經(jīng)有開發(fā)商專門在北京的互聯(lián)網(wǎng)大廠附近建小區(qū)項目房價不斷翻番甚至創(chuàng)建了該開發(fā)商高端系房產(chǎn)產(chǎn)品為其后來布局全國打下基礎(chǔ)這可是成就了一個企業(yè)更別說個人了

3交通

出行這塊交通便利程度也很關(guān)鍵上下班是否方便離公司多元地鐵口公交車站是否直達距離高鐵站機場的距離等決定了以后你未來生活出行方便是生活便利程度的重要參考而且一般來說交通便利的地方小區(qū)的位置一般都不錯

4醫(yī)院

這里重點說下醫(yī)院看病體檢方便畢竟健康很重要好的三甲醫(yī)院附近未來都是緊俏資源尤其是我國未來老齡化人口不斷激增這塊需求會不斷增加

特別是有實力的富裕階層到達一定年齡后為了自己的身體健康和方便會優(yōu)先考慮醫(yī)院附近的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)有較高的購買能力同時也是一種健康生存需求這塊的資產(chǎn)的溢價值也會比較高

二樓棟位置

根據(jù)地段選定區(qū)域項目后就是項目樓棟挑選問題一般最好不要買臨街和帶底商的樓棟靠近路邊有噪音比較吵灰塵也大空氣質(zhì)量差底層有商業(yè)還容易有裝修糾紛油煙污染人員雜不安全等問題

一般來說小區(qū)樓棟越靠近中心景觀的位置樓棟價錢會越高如果排除不選街邊的話那么就根據(jù)自己的購買能力在小區(qū)內(nèi)部選擇合適的就好了

三戶型

選擇戶型先根據(jù)實際需要選擇合適的戶型大小然后朝向上盡量選坐北朝南這樣無論是日照風向都比較理想滿足冬暖夏涼的要求朝北就完全反過來了最好不選

戶型選擇上盡量要選擇方正的戶型現(xiàn)在流行一些奇葩的設(shè)計然后導(dǎo)致戶型缺角或者不規(guī)則形狀的房間這種實際上是非常不好用風水寓意也不佳從設(shè)計和空間利用的角度來說戶型越方正空間的利用率就會越高得房率也會越高

經(jīng)歷過的項目比如八十多米平戶型如果是戶型方正和布局合理的話高層雙電梯房屋公攤系數(shù)可以控制在1012這樣的比例是非?？捎^的光套內(nèi)的面積就達到七十多個平方米

整個的房間及布局會很好用這樣的房子在未來的二手房出手時也會更好賣好議價方正的戶型裝修上成本也會更節(jié)約室內(nèi)設(shè)計空間動線更有選擇性也方便拓展改建要是講究些用于自住的話也可以請合適的風水先生來幫看一下做些專業(yè)的咨詢風水還是很有道理的可酌情選擇

四樓層

最后說一下樓層選擇一般來說一樓和頂樓不建議選

一樓太潮濕容易有鼠蟲若是帶花園用于養(yǎng)老還可以考慮

頂樓冬冷夏熱還容易開裂漏水除非帶露臺或者可以改造如果有這方面需求可以考慮

二樓會有下水管容易淤堵問題不過二樓一般也便宜可以在裝修時進行處理

設(shè)備層不選會有噪音等問題

揚塵區(qū)一般在十層到十一層之前如果對空氣比較敏感的人可能這塊也會要避免注意一下

然后有一些樓房外立面設(shè)計一些裝飾的橫梁或者柱子這些橫梁柱子所在樓層最好也不要選因為它會有一個遮擋影響你的實際使用容易造成房屋采光的問題影響業(yè)主觀賞窗外景觀等情況購買時要多溝通最好仔細看一下相關(guān)圖紙查看合約這樣對我們才有一個更好的保障

挑選房子基本上注意了以上四大點就沒有什么太大的問題了

還有雷區(qū)當前房地產(chǎn)市場處于調(diào)控改革關(guān)鍵時期如果你是房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者很多事情都身在其中會盡量規(guī)避但是大多數(shù)普通人尚不清楚這些本著初心葫蘆總結(jié)了買房避雷的注意事項請大家更加認真閱讀謹慎考慮因為這些是防止你追悔莫及的事項

一避免買三道紅線超標的企業(yè)項目

政策上對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三道紅線如下1剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70

2凈負債率大于100

3現(xiàn)金短債比小于10倍

有人說我只想買個房你讓我看人家開發(fā)商的財報沒辦法行業(yè)拐點時期幺蛾子太多買房對于普通人屬于重型資產(chǎn)還是多上點心已經(jīng)不是閉眼上車的時候了

中小型開發(fā)商的風險大多知道但是現(xiàn)在大房企也有暴雷的可能三道紅線可以作為重要參考標準上市公司財報都對外公開去看看財報了解其財務(wù)狀況

你還可關(guān)注房產(chǎn)融資監(jiān)管部門發(fā)布的信息如果有銀行工作的人脈更好了解下該企業(yè)在當?shù)氐娜谫Y征信情況反正要買房要辦貸款多和銀行朋友溝通還能問問優(yōu)惠呢

對了各個企業(yè)都會營銷自己債務(wù)良好三道紅線達標不要誤信洗腦包收集信息時注意下來源小心套路

二目標企業(yè)在該城市的土地儲備情況

該企業(yè)在購房城市的土地儲備情況有幾個項目項目進展概況這些消息都是公布公開的平時多留意即可還可以順便打聽該企業(yè)在當?shù)氐囊淹旯ろ椖靠诒?

優(yōu)選土地儲備多的企業(yè)為了后續(xù)地塊開發(fā)一般會盡量把項目做好資產(chǎn)保障也更好要是三道紅線都超標本地也沒啥項目風險大

三優(yōu)選央企國企綠檔民企

央企國企背景實力雄厚市場行業(yè)變化時期抗風險能力更強綠檔民企是指三道紅線全部達標為綠檔的百強房企優(yōu)質(zhì)的企業(yè)才有優(yōu)質(zhì)的項目購房更有保障

四謹慎太便宜的團購

很多企業(yè)暴雷前房子低價拋售然后就沒有了然后

優(yōu)惠活動促銷會有個合理的區(qū)間太過便宜往往存在問題和隱患未來市場調(diào)整中估計會有各種低價套路誘惑購房者一定要擦亮眼睛不要貪小便宜別想著天上掉餡餅記住越便宜的東西往往越貴

五同文旅康養(yǎng)酒店公寓項目說拜拜

文旅康養(yǎng)酒店公寓項目都不要碰割韭菜概率極高新冠疫情沖擊下旅游業(yè)大受沖擊估計緩過來得幾年還幸虧我們生在華夏政府給力疫情控制得好

買房子最重要的是地段文旅項目康養(yǎng)小鎮(zhèn)等等一般都在偏遠地區(qū)比如郊區(qū)縣鄉(xiāng)那里在村里并不適合你都是智商稅有些還披著啥物流園產(chǎn)業(yè)園的馬甲忽悠都說拜拜

這里提下康養(yǎng)項目現(xiàn)在有不良開發(fā)商打著養(yǎng)生養(yǎng)老項目的旗號專門設(shè)局忽悠老年人去投資騙老人的養(yǎng)老金請大家平時多關(guān)心下父母多溝通交流打好預(yù)防針謹防上當

公寓倒是在市區(qū)但是商業(yè)性質(zhì)沒有學(xué)區(qū)不能辦落戶貸款利率高稅費貴還有商業(yè)水電收費的問題住宅才是王道不排除有些小戶型項目宣傳為公寓實際為住宅產(chǎn)權(quán)需要看土地證房屋買賣合同仔細鑒別評估

六警惕內(nèi)部高息融資

如果一家房企在內(nèi)部進行高息融資那這家企業(yè)已經(jīng)很危險了項目不要買員工也趕緊另擇良木吧不要投錢你惦記利息對方惦記本金系列

曾經(jīng)市場野蠻增長的時候也有企業(yè)這么操作但現(xiàn)在情況已經(jīng)不同了到這一步很可能是風雨前夜了千萬不要用以前經(jīng)驗來套用現(xiàn)在

七房貸利率上漲

現(xiàn)在整個貨幣政策收緊加上涉房貸款雙限額規(guī)定銀行房貸額度會越來越緊張審批越來越嚴同時房地產(chǎn)此輪周期調(diào)控房貸利率將持續(xù)上漲所以如果是剛需買房各方面都理想的話房貸手續(xù)要盡快辦理

最后再強調(diào)一遍根據(jù)目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢整個行業(yè)的現(xiàn)狀來說從投資角度二線城市以下的房子可能需要特別謹慎購買增值和變現(xiàn)的能力未來可能面臨挑戰(zhàn)

以上感謝群友葫蘆喝湯的經(jīng)驗之談

大家想買房子的也別急于一時最近有不少20202021的應(yīng)屆生讀者急呵呵來問如何借錢買房你好歹湊個首付并不是剛畢業(yè)就充滿入市的

在一個發(fā)達國家大學(xué)本科碩士畢業(yè)生也至少需要花費1015年才能買房何況你這還是在發(fā)展中國家你在大城市就業(yè)本身房價就高老家的財力因為地區(qū)差別就很有限你總不能逼著父母賣血吧

當然女孩家里有弟弟的我是贊成你問父母借錢湊首付的因為你不要他們不會借給你而且你要持續(xù)多年每個月都要兩年后他們才會答應(yīng)支持你個一二十萬否則一輩子就只會問你要錢了你把握著最后的要錢借錢機會

最后祝福我的長期讀者房子多多