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　　萬科向來較少涉及商業(yè)性質(zhì)的三舊改造和不良資產(chǎn)盤活，551億元的廣信資產(chǎn)包的開辟進度和當初預(yù)想仍有差距。

　　551億元的廣信資產(chǎn)包是大肥肉還是難啃的骨頭，萬科用了3年光陰才摸清了點門路。

　　3年前，萬科董事會名譽主席王石將廣信資產(chǎn)包稱為“離開萬科的大禮包”;3年后，萬科總裁祝九勝歸應(yīng)廣信資產(chǎn)包開辟進度時說，“和當初的預(yù)想還是有一些差異”。

　　近日，記者實地走訪萬科廣信資產(chǎn)包地塊發(fā)明，預(yù)計在今年三季度入市的萬科花地灣玉蘭苑項目正在施工建設(shè)中。核心地塊部分越和花鳥魚藝大世界的園藝區(qū)、雀鳥區(qū)已經(jīng)搬遷盡畢，但魚蟲市場的租約在今年9月30日才到期，市場內(nèi)目前仍有大批商戶。

　　不久前，萬科為廣信資產(chǎn)包引入了信達等7家戰(zhàn)略投資者，除了掌握眾多債權(quán)的信達，其他各方戰(zhàn)略投資者并非如外界所期待那般耀眼，但與萬科的淵源不淺。用祝九勝的話說，之所以沒有引入其他知名房企，是因為萬科要維持自己來做。

　　3年光陰，萬科宛然已經(jīng)找到了廣信資產(chǎn)包的“解包思路”，但舊改經(jīng)驗并不豐富的萬科，依然還在蹣跚摸索。

　　土地清收光陰暫無法斷定

　　廣信資產(chǎn)包交易標的核心資產(chǎn)為位于廣州市核心區(qū)域的16宗可開辟土地，該批土地的剩余權(quán)利可開辟計容積率建造面積預(yù)計為210.98萬平方米，主要位于荔灣區(qū)、蘊溷區(qū)，包括廣州花地灣板塊、白鵝潭經(jīng)濟圈、東山百貨大樓一帶、文德路項目、蘊溷區(qū)東華西路、榮華南項目、浣花路玉蘭苑爛尾樓等地塊及項目。

　　其中，花地灣地塊早期僅開辟利用了約607畝土地，剩下大約1000畝土地都在閑置，但這些閑置的地塊還有不少需要拆遷清退的建造物，如廣州較出名的越和花鳥魚藝大世界。

　　近日，記者實地走訪發(fā)明，在萬科正侍潲布為廣信資產(chǎn)包引入了7家戰(zhàn)略投資者的6月29日，廣信資產(chǎn)包主體公司——廣東省信托房產(chǎn)開辟公司(下稱廣信房產(chǎn))對越和花鳥魚藝大世界魚蟲市場的商戶發(fā)出了退場通知。

　　通知顯示，越和市場方與廣信房產(chǎn)的租賃合同將在2020年9月30日到期，租賃期滿不再續(xù)約，并請求越和市場方2020年10月10日前盡成商戶逞帷并移交場地至廣信房產(chǎn)進行建造物拆除。

　　記者在現(xiàn)場看到，越和花鳥魚藝大世界去年被廣信房產(chǎn)請求逞帷的園藝區(qū)、雀鳥區(qū)已經(jīng)搬遷盡畢，部分建造物都已拆除。魚蟲市場的租約目前還未到期，水族街、工藝區(qū)等仍有大批商戶在正常經(jīng)營，市場內(nèi)也有不少顧客。

　　一家經(jīng)營魚料生意的商戶告訴記者，近期暫時不會搬遷，等租約真正到期再說。更多的商戶則是三緘其口，搬到何處，“不知道”;什么時候搬，“沒那么快”，商戶們用這種短促的歸應(yīng)來表示他們對搬遷的抗拒。

　　拿下資產(chǎn)包3年，截至目前，萬科廣信資產(chǎn)包土地清收率仍未過半，只達到46%。同時，萬科在公告中表示，后續(xù)部分土地因涉及到與歷史融資單位的合作、與村集體的權(quán)屬紅線重疊和歷史遺留的征地重建問題尚未解決，土地清收光陰暫無法斷定。

　　引入“相信”的戰(zhàn)投方

　　何時能真正盤活廣信資產(chǎn)包、實現(xiàn)土地變現(xiàn)是市場關(guān)注的焦點。

　　3年前，萬科通過廣州市萬溪企業(yè)管理有限公司(下稱廣州萬溪)拍賣競得廣信資產(chǎn)包。引入7家戰(zhàn)略投資者后，廣州萬溪50%股權(quán)將以人民幣70.4億元轉(zhuǎn)讓贈戰(zhàn)略投資者(含30.4億元預(yù)付溢價款)。

　　對于項目開辟進度，廣州萬溪方面歸重記者表示，花地灣玉蘭苑項目和白云區(qū)的丹桂花園項目預(yù)計爭取在今年年內(nèi)入市，但具體光陰節(jié)點還無法斷定。

　　記者實地走訪知道到，花地灣玉蘭苑項目現(xiàn)場正在施工，已經(jīng)可見部分框架建造。

　　根據(jù)記者查詢的花地灣玉蘭苑項目《建設(shè)項目環(huán)境影響登記表》信息，該項目占地69515平方米，建設(shè)內(nèi)容包括9棟48層的樓房，4棟59層的樓房，1棟3層樓房，1棟20層的樓房及配套的地下停車場，建設(shè)規(guī)?？偨ㄔ烀娣e421105平方米。

　　玉蘭苑項目現(xiàn)場圍擋信息顯示，施工單位為深圳市廣勝達建設(shè)有限公司(下稱廣勝達)，即廣信資產(chǎn)包7家戰(zhàn)略投資者之一的深圳市景陽投資發(fā)展有限公司母公司。

　　廣勝達是萬科2019年的土建總承包供應(yīng)商之一，在廣勝達官網(wǎng)中，其稱萬科是“長期戰(zhàn)略合作伙伴”。

　　同時，記者查詢發(fā)明，玉蘭苑自去年10月就取得了建造工地施工允許證。而廣信資產(chǎn)包中的其他地塊，如白云區(qū)的丹桂花園、蘊溷區(qū)的榮華南也分辭于2019年11月、12月取得建造工地施工允許證，施工單位均為廣勝達。

　　除了廣勝達之外，其他幾家戰(zhàn)投方，或是廣信資產(chǎn)包最大的債主，或是萬科過往的合作伙伴，未來也不消除深度參加這個項目的開辟建設(shè)。

　　不過，萬科引入這幾家戰(zhàn)投方，在市場人士和部分知道這一項目的萬科人士看來，顯得“有點著急”。外界向來期待萬科的合作伙伴同樣會是龍頭房企，畢竟當時除了萬科之外，還有多家龍頭房企也參加了這個資產(chǎn)包的競拍，引入他們實屬理所應(yīng)當。

　　關(guān)于引入戰(zhàn)略投資者的原則，萬科在公告中表示，一是知道項目風險及潛在機會，有投資風險承受力;二是與萬科互相知道相信，有利于項目快速推進;三是能導(dǎo)入專業(yè)經(jīng)驗，引入更多綜合資源。

　　但萬科興許囿于各種各樣的緣故，有著不得不迅速將這宗資產(chǎn)包變現(xiàn)的理由?！坝绕湟馔猓?引入利益共同體)是最快變現(xiàn)的方式”。一名曾在萬科南方區(qū)域任職的人士告訴《每攘濟新聞》記者。

　　公告顯示，引入戰(zhàn)投后，萬科將集體歸籠資金390.4億元。根據(jù)公告披露信息，此前萬科累計已對廣州萬溪投入470.4億元，其中80億元為股權(quán)投入，390.4億元為股東借款。

　　“維持自己來做”

　　2017年6月29日，萬科一舉孤吞551億元的廣信資產(chǎn)包。這樣的總價，無論是對萬科還是整個地產(chǎn)行業(yè)來說，都是一筆大買賣。

　　次日，在股東大會上謝幕的王石表示，這是一次尤其成功的收購項目，他點評了兩個字“精彩”。彼時的王石跟郁亮說，“這怎么像我要離開萬科的大禮包”。

　　是“大禮包”，但也是沉甸甸的囑托。萬科這些年來向來在為這個資產(chǎn)包找找最佳“解題”思路，因為資產(chǎn)過大且處置不同于以往的開辟思路，萬科還專門成立了萬溪公司盡職這一資產(chǎn)包，這一公司孤立于廣州萬科體系。

　　廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜在接受記者采訪時也表示，廣信資產(chǎn)包比較錯綜重雜，推進進度徐徐也在常理之中，這樣大規(guī)模又重雜的資產(chǎn)盤活項目在廣州應(yīng)該是沒有先例的。資產(chǎn)包里面的地塊多數(shù)都位于市中央，區(qū)位好，就看開辟商如何解題。

　　對于廣信資產(chǎn)包的開辟進度，祝九勝歸應(yīng)稱，這個項目的問題是20年積累下來的，萬科花了3年光陰取得了一些階段性發(fā)展，但不得不承認解決問題需要的光陰和萬科當初的預(yù)想還是有些差異的。

　　萬科希翼通過不良資產(chǎn)包處置，建立不良資產(chǎn)處置能力，以此提升整個萬科在大型重雜交易方面的能力?！耙撬新閰挾纪ㄟ^辭人去解決，能力就不在我們身上，我們一定要維持自己來做，哪怕是引進各類合作方后，操盤的依然還是我們的團隊”。

　　事實上，萬科向來較少涉及商業(yè)性質(zhì)的三舊改造和不良資產(chǎn)盤活。如萬科位于深圳的南苑新村舊改項目，擱淺10年，今年才再度重啟，目前還未拆遷盡畢。

　　“過去舊改我們碰都不敢碰”，萬科董事會主席郁亮在6月30日的股東大會上表示，“今天要是不做這個事情，這個能力就盡全依賴辭人，是不約摸的”。

　　市場使萬科不得不開始學(xué)習(xí)做自己不擅長的業(yè)務(wù)，郁亮坦言，中國城市已經(jīng)不是攤大餅的擴張模式了，也到了必須面對舊區(qū)改造問題的時候。