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極目新聞?dòng)浾?楊錦英

在廣東惠州市惠東縣，海景房價(jià)格十分親民，最便宜的只需十幾萬元？近日，此消息登上熱搜，引發(fā)網(wǎng)友關(guān)注和熱議。

作為惠州濱海旅游資源重鎮(zhèn)，惠東坐擁巽寮灣、雙月灣等省內(nèi)熱門景區(qū)，當(dāng)?shù)睾＞胺渴欠裾娴氖畮兹f元就能買一套？這些小區(qū)品質(zhì)如何，有多少人入??？12月底，極目新聞?dòng)浾邅淼交輺|縣一探究竟。

圖為航拍的惠東海景

廣東的熱門旅游地

惠東縣位于廣東省東南部、惠州市東部，東連深汕特別合作區(qū)，南臨南海的大亞灣和紅海灣，坐擁豐富的濱海旅游資源。

21世紀(jì)初，當(dāng)?shù)亻_始著力開發(fā)巽寮灣、雙月灣等稔平半島的海灣資源。2003年，惠州巽寮灣政府引入大型投資集團(tuán)引入，開始了對(duì)巽寮灣濱海度假區(qū)整體的開發(fā)，并引進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目，著力于將該地打造成廣州、深圳等巽寮灣周邊城市居民度假生活的首選地。2011年，廣東省的濱海旅游發(fā)展規(guī)劃內(nèi)寫入惠州稔平半島，其中著意提出，要將雙月灣打造成為綜合性濱海休閑旅游度假區(qū)。

大量房地產(chǎn)項(xiàng)目正是在此期間落地惠東沿海。碧桂園、富力灣、中航九銘嶼海、寶安虹海灣、萬科雙月灣等項(xiàng)目建成時(shí)間，均在2010年至2020年之間。

在當(dāng)?shù)卣拇罅ㄔO(shè)宣傳之下，惠東已成為廣東省內(nèi)的熱門旅游地之一。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，2023年中秋國慶黃金周，惠東濱海片區(qū)接待了66萬人次。國慶假期第二天，雙月灣榮登全國熱門景區(qū)排行榜第5名。因前往上述景區(qū)旅游的車輛過多，官方甚至建議錯(cuò)峰出行或避行。

但與火熱的旅游盛況形成對(duì)比，惠東的二手房價(jià)并不太堅(jiān)挺。在找房軟件上搜索“惠東沿海”可以看到，該商圈的成交周期大于36個(gè)月，今年12月最后一周的成交均價(jià)為每平方米4701元。近30天成交房源中，15.6%的總價(jià)在30萬元以下，66.7%的總價(jià)在30萬元至50萬元之間。

據(jù)報(bào)道，目前惠東出售的房源不乏20萬元以下的平價(jià)房，它們的宣傳賣點(diǎn)往往是“業(yè)主誠心出售”“一線看?！薄熬b修”。其中，位于巽寮灣一小區(qū)的掛牌均價(jià)近一年波動(dòng)下降，已從去年12月的每平方米1.1萬元每平降至本月的0.76萬元。

圖為找房軟件上的惠東沿海房源，不少價(jià)格都在20萬以下

海邊也有“煙火氣”

事實(shí)上，惠東的房地產(chǎn)業(yè)也曾有過黃金時(shí)期。據(jù)媒體報(bào)道，2011年，位于稔山鎮(zhèn)的碧桂園十里銀灘首次開盤，當(dāng)天就賣了近4000套，銷售額達(dá)30億，不少人不惜花費(fèi)百萬元購置海景房。

10年過去，惠東的海景房居住環(huán)境如何，價(jià)格又怎樣？12月底，極目新聞?dòng)浾邅淼交葜菔谢輺|縣，走訪多個(gè)海景小區(qū)，一探究竟。

從惠東南高鐵站出站，乘網(wǎng)約車沿著近年來新修建的稔山大道直行，11分鐘即可抵達(dá)富力灣小區(qū)。再沿金海灣大道駕駛20分鐘，便可到達(dá)巽寮灣，那里有九銘嶼海、陽光假期等小區(qū)。

要到最南端的雙月灣去，則沒有那么經(jīng)濟(jì)方便，這也是不少游客在社交平臺(tái)發(fā)帖詬病之處。單獨(dú)打車需要80至90元，費(fèi)錢；坐公交車要花一個(gè)半小時(shí)，費(fèi)時(shí)；坐直達(dá)大巴車要先到3公里外惠東客運(yùn)總站，費(fèi)力。

與前述幾個(gè)在稔平半島海岸沿線分布的小區(qū)不同，碧桂園十里銀灘小區(qū)群位于惠東縣東南部，公交不便利，要到巽寮灣等景區(qū)去，需要跨過海灣大橋，到高鐵站也有40分鐘左右車程。

從社區(qū)配套來看，不少小區(qū)的配套建設(shè)都比較局限，并未帶動(dòng)附近地區(qū)形成商圈或生活圈。

例如，富力灣小區(qū)附近沒有大型商超，只有一個(gè)百貨商店；家常菜飯店也不多見，海鮮餐廳倒是遍地開花。據(jù)中介介紹，該小區(qū)背靠稔山鎮(zhèn)，鎮(zhèn)上有中小學(xué)校、市場(chǎng)、鎮(zhèn)醫(yī)院等，居民一般開車到鎮(zhèn)上吃飯購物，較為便利。

而九銘嶼海小區(qū)雖然位于巽寮灣，但距離核心旅游景區(qū)仍有一段距離。小區(qū)分A、B兩區(qū)，靠近海邊的A區(qū)開設(shè)了不少配套商鋪，有超市、便利店、飯店等。超市出售食物、日用品等，品類齊全，價(jià)格也比較合理。

圖為九銘嶼海A區(qū)的部分配套商鋪

真正形成了“煙火氣”的，也許是通過多個(gè)小區(qū)組群形成大型社區(qū)的十里銀灘，以及依托景區(qū)打造了大型度假商業(yè)項(xiàng)目的萬科雙月灣。但這樣的“煙火氣”也未連綿成片，駛離小區(qū)，道路兩邊的景色便漸漸變成農(nóng)田、低矮的自建房和正待開發(fā)的工地。

許多住戶在這里養(yǎng)老

之所以出現(xiàn)“人氣稀薄”的景象，一個(gè)重要原因在于冬季是旅游淡季，而惠東的海景小區(qū)基本都以“度假”為賣點(diǎn)。業(yè)主都期待夏天旅游旺季能帶動(dòng)房價(jià)的回升。

除了業(yè)主自住，惠東不少小區(qū)的房子被托管給酒店管理，或被開設(shè)為民宿。九銘嶼海就以“能賺錢的房子”的標(biāo)語來吸引客戶。小區(qū)銷售中心前佇立著大大的廣告牌，宣傳“贈(zèng)送全屋整裝”“民宿熱地”“拎包即住”“星空露臺(tái)”等賣點(diǎn)。

記者走訪時(shí)看到，小區(qū)內(nèi)樹了不少路牌，指示多個(gè)酒店的位置。地圖軟件顯示，該小區(qū)開設(shè)了超十家公寓酒店。有的標(biāo)榜是酒店，實(shí)際就是民宿。

夜幕降臨之后，小區(qū)亮燈的房子并不多。時(shí)不時(shí)有居民在樓下散步、遛狗，多為上了年紀(jì)的中老年人。因小區(qū)占地極廣，依山近海，空曠幽靜的感受更為明顯。

九銘嶼海夜間的亮燈率不高

有暫住在九銘嶼海內(nèi)的酒店游客認(rèn)為，在這邊住不算方便，從小區(qū)出發(fā)很不好打車，花了很長時(shí)間才打到車去巽寮鎮(zhèn)上的海鮮市場(chǎng)，外賣點(diǎn)了之后也很久才能送達(dá)。

一名小區(qū)居民告訴記者，小區(qū)的房子都是賣出去了的，只是用作民宿的比較多。也有很多人買房子是為了度假短住，“夏天的時(shí)候人比較多，有家長帶著放暑假的孩子來玩?！?/p>

該居民表示，在這長住的人許多是來養(yǎng)老的，追求的就是一個(gè)安靜。至于游客提到的不便，他覺得問題不大，“我們平時(shí)買菜可以團(tuán)購送上門，也可以開車去巽寮灣那邊買。小區(qū)還設(shè)有業(yè)主食堂，吃飯有30%折扣。小區(qū)里也有菜鳥驛站這些?！?/p>

相比九銘嶼海這樣比較商業(yè)化的小區(qū)，距離海岸更遠(yuǎn)的小區(qū)生活氣息相對(duì)更加濃厚。在十里銀灘水藍(lán)天小區(qū)，下午時(shí)分，不少老人結(jié)伴遛彎，還有家長帶著孩子玩滑滑梯。

記者向居民陳先生（化姓）詢問小區(qū)情況，他表示：“買這邊的房子要謹(jǐn)慎，至少超過26萬元的不要買?！?/p>

陳先生介紹，他在該小區(qū)租了一套房，本來是想給父母住的，但因太靠近海，潮氣很重，到了回南天墻上直淌水，對(duì)老人來說并不宜居。同時(shí)，除了觀海，這里的其他娛樂活動(dòng)并不多，老人住久了發(fā)膩，不愿再住，現(xiàn)在他偶爾過來住住。

此外，小區(qū)雖然冬天住戶少，但因小區(qū)內(nèi)有很多民宿，但一到夏天或節(jié)假日人就很多，人員較雜亂，電梯等好幾趟都上不去。

“在這里租房還比買房優(yōu)惠。我租這套房才800多元一個(gè)月。所以如果要買，得考慮清楚，未來不住了（用來投資）不容易回本。”陳先生說。

圖為富力灣小區(qū)內(nèi)開設(shè)的酒店

不少房子帶家具可拎包入住

事實(shí)上，這些房子本身并不差。記者探訪多處20萬元左右的海景二手房，它們的面積一般在50平方米左右，一室一廳，有獨(dú)立衛(wèi)浴和陽臺(tái)，不設(shè)廚房，但有一個(gè)小的料理臺(tái)——比起家庭住所，構(gòu)造更像酒店房間。

不少平價(jià)出售的房子都自帶家具家電，包括沙發(fā)、睡床、衣柜、電視、冰箱等，將拎包入住作為賣點(diǎn)；還有的房子做了精裝修，刷了墻漆。

海景房遠(yuǎn)眺景觀

這些平價(jià)海景房也不會(huì)因低價(jià)在海景上吝嗇。記者在其中一套17萬元的房子的陽臺(tái)遠(yuǎn)眺，可以直觀地欣賞惠州海灣的景色，附贈(zèng)近海的大片紅樹林灘涂景觀。中介介紹，為維護(hù)海洋環(huán)境，當(dāng)?shù)卦O(shè)置200米的海岸帶建設(shè)后退線，近海不會(huì)再修建建筑，這些都是永久景觀?！?7萬元已經(jīng)是這套房子的低谷價(jià)了。”中介說。

但從房源動(dòng)態(tài)來看，惠東沿海的確有些二手房在掛牌后不斷降價(jià)。當(dāng)?shù)刂薪槔钕壬ɑ眨└嬖V記者，“現(xiàn)在這邊的海景房基本上是最低價(jià)。有的房子買回來50萬，售出可能才20多萬。例如富力灣，二手房價(jià)格3000元5000多元一平的都有，每個(gè)業(yè)主放出來價(jià)格的心態(tài)都不一樣?！彼硎荆簧贅I(yè)主是在疫情前購入海景房，希望將來度假用，不料遇到疫情沒法來住，所以房子很多還比較新。

與業(yè)主急售房的心情不同的是，“現(xiàn)在買海景房的人越來越少，買也不會(huì)像以前那么盲目，會(huì)很謹(jǐn)慎地審視后，結(jié)合自身情況再買。所以現(xiàn)在海景房其實(shí)不容易賣?！崩钕壬f。

另一名資深中介則表示，在惠東沿海小區(qū)置業(yè)的不少是香港人，看中的就是這里的低房價(jià)。疫情之后惠東房價(jià)一直下跌，今年1月香港與內(nèi)地恢復(fù)通關(guān)后，才有所回暖。

到了年底，看房的人多了不少。12月27日，李先生帶客人看了一天的房。其中有不少從深圳來惠州看房的。不過，李先生表示，看的人多了也不會(huì)影響房價(jià)?！斑@里不像大城市，有炒房空間。房主要是抬價(jià)，我們就不幫忙推他的房子了，賣那么貴怎么賣呢？”

海邊一公交車站張貼著房屋買賣廣告

專家：海景房需人氣盤活

對(duì)于消費(fèi)者來說，此時(shí)惠東的房價(jià)跌至低谷價(jià)，是否是一個(gè)抄底的時(shí)機(jī)？上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受極目新聞采訪時(shí)表示，惠州海景房的價(jià)格走低，很大一部分原因是，消費(fèi)者購買這些房子的初衷并不純粹是為自住，多少有投資考慮?！按蠹叶荚谧鐾顿Y，沒人接牌的話，價(jià)格就會(huì)走低。包括這些小區(qū)里的很多酒店托管，可以說是比較過剩的?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)表示，“一線城市的房子價(jià)格跌了以后，可能有人會(huì)（為了生活）購買。但惠州的海景房多少與海旅資源掛鉤，并非純粹的住宅小區(qū)，如果沒有其他資源吸引，例如就業(yè)機(jī)會(huì)等，也不會(huì)有人無緣無故跑過來買。”

惠州的海景房多少與海旅資源掛鉤，圖為惠東海景

除廣東惠州之外，黑龍江省牡丹江市、云南昆明日前也因低價(jià)房引發(fā)關(guān)注，這些城市有哪些共同點(diǎn)？

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這些城市應(yīng)該分開討論。牡丹江是類似于鶴崗的東北傳統(tǒng)工業(yè)型城市，面臨地廣人稀、人口流失的問題，“萬元房”背后的成因十分復(fù)雜；而昆明和惠州的房價(jià)走低，則與當(dāng)?shù)爻醋魑穆觅Y源有關(guān)，炒作后文旅地產(chǎn)項(xiàng)目井噴式爆發(fā)，又在疫情沖擊后集體陷入萎靡。

記者查詢《2021-2022年中國文旅地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》了解到，在文旅“去地產(chǎn)化”的趨勢(shì)下，2021年全國新增文旅地產(chǎn)項(xiàng)目同比增長率僅1.1%。自2016年起，文旅地產(chǎn)已經(jīng)連續(xù)多年維持2%-4%的低速增長率。而在2012-2013年，文旅地產(chǎn)項(xiàng)目一度同比增長135%。由此可見，隨著土地紅利、剛需紅利、金融紅利的消失，整體市場(chǎng)已進(jìn)入低增長時(shí)代。

那么，惠州因平價(jià)海景房“走紅”，會(huì)否反而成為它房價(jià)反彈的轉(zhuǎn)機(jī)？嚴(yán)躍進(jìn)表示，通過平價(jià)“走紅”的熱度是有限的，房價(jià)能否反彈，還是要進(jìn)一步去關(guān)注海景房能否從投資屬性變?yōu)楸旧砑兇獾木幼傩浴！坝腥苏嬲胱?，增加教育配套，引入其他產(chǎn)業(yè)，讓小區(qū)更加活躍，才能真的立足?！?/p>