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近期，李嘉誠創(chuàng)立的長實集團旗下位于北京東四環(huán)外朝青板塊的豪宅項目“御翠園”已經(jīng)拿到預(yù)售證，即將開啟預(yù)售。

據(jù)北京市住建委官網(wǎng)信息顯示，御翠園位于北京市朝陽區(qū)姚家園東里1號院，備案名“逸翠園”，于今年7月18日獲得預(yù)售證，預(yù)售范圍包括9棟住宅，準(zhǔn)許銷售面積為93212.24平方米，最高擬售均價為99744.99元/平方米、最低擬售均價為90672.35元/平方米。

“我們現(xiàn)在預(yù)售證下來了，等公司通知隨時開盤?！薄坝鋱@”項目的銷售人員表示，“我們項目是目前五環(huán)內(nèi)唯一在售的新房，目前看房的人還挺多的。而且我們是準(zhǔn)現(xiàn)房，房子已經(jīng)蓋完了，高層的玻璃都掛好了。明年年底交房?！?/p>

開發(fā)周期22年

公開資料顯示，“御翠園”由長江實業(yè)旗下和記黃埔地產(chǎn)（北京朝陽）有限公司開發(fā)。據(jù)多家媒體此前報道，“御翠園”所在的姚家園項目地塊總面積約40萬平方米，由和記黃埔于2001年時以7億元的價格拿下，樓面價僅1750元/平方米。然而，該地塊出讓后，直至2005年6月才開始動工，并于當(dāng)年11月開盤銷售。

目前，該地塊已有2006年至2013年入市的“逸翠園”和2012年至2013年入市的“御翠尚府”兩個項目，此次即將預(yù)售的“御翠園”項目則為該地塊最后被開發(fā)的部分，開發(fā)周期長達22年。

澎湃新聞在貝殼找房平臺搜索發(fā)現(xiàn)，目前逸翠園的7月參考均價約90545元/平方米；御翠尚府7月參考均價約94439元/平方米。

從“御翠園”的平面圖來看，“御翠園”項目共26棟樓，包括8棟16~18層樓的高層及18棟低密聯(lián)排產(chǎn)品。高層住房包括約140平方米和185平方米兩種戶型；低密聯(lián)排產(chǎn)品則為約345平方米的地上三層及地下挑高6.6米的戶型。

此次“御翠園”即將預(yù)售的9棟樓包括3棟16~18層樓的高層及6棟低密聯(lián)排產(chǎn)品。其中3棟高層的擬售均價分別為96465.86元/平方米、99744.99元/平方米和98046.3元/平方米，6棟低密聯(lián)排產(chǎn)品的擬售均價范圍在90672.35~92372.54元/平方米之間，超過拿地價格51倍以上。

“御翠園”預(yù)售樓盤表

售價與周邊二手房基本持平

從“御翠園”的配套情況來看，該項目距離今年年底將建成的地鐵3號線朝陽體育中心站約100米，周圍商業(yè)配套包括國貿(mào)商圈、燕莎三里屯、麗都商圈、朝陽大悅城等。

“御翠園”區(qū)位圖

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄指出，“御翠園”所屬的朝青板塊成交較為活躍，緊鄰CBD和朝陽公園的優(yōu)越位置，交通四通八達，配套成熟，接受國貿(mào)CBD的輻射，屬于熱門優(yōu)質(zhì)板塊。從板塊內(nèi)來看，在售項目以二手房為主，單價基本在8~10萬元/平。此前入市的長實集團旗下的逸翠園項目單價在9.5萬元/平以上，周邊還有銀谷美泉家園單價在8.5萬元/平以上、匯成家園售價在8萬元/平以上。

澎湃新聞注意到，貝殼找房平臺數(shù)據(jù)顯示，以姚家園地塊來看，“逸翠園”目前在售房源38套，單價在8.4萬元/平方米至11.2萬元/平方米不等；“御翠尚府”目前在售房源13套，單價在8.5萬元/平方米至10.6萬元/平方米不等。

陳霄表示，御翠園是和記黃埔在北京姚家園開發(fā)的最后一個項目，雖然此前吹風(fēng)價達到10萬元，但是實際申領(lǐng)銷許價格略低，這也是順應(yīng)市場形勢做出的適時調(diào)整，面對市場持續(xù)降溫之下，開發(fā)商適當(dāng)下調(diào)了市場預(yù)期。加上該項目地塊據(jù)悉已經(jīng)拿地二十年之久，開發(fā)周期長，產(chǎn)權(quán)縮短。

“御翠園”項目的銷售人員表示，該項目是目前五環(huán)內(nèi)唯一在售的新房，暫時還不知道會不會特別搶手，但關(guān)注的人挺多。

陳霄指出，在當(dāng)前市場降溫的背景下，御翠園下調(diào)了價格預(yù)期，平層9.8萬元/平的單價相較于板塊內(nèi)同類項目價格相當(dāng)，但是板塊內(nèi)新房項目不多，去化上應(yīng)該不成問題。聯(lián)排別墅產(chǎn)品在四環(huán)內(nèi)也是屬于稀缺性產(chǎn)品，入市也能獲得一定的青睞。

北京商品住宅成交量

連續(xù)三個月下降

從北京市場整體情況而言，中指研究院數(shù)據(jù)顯示， 今年7月北京商品住宅（不含保障房）成交規(guī)模為50.99萬平方米，環(huán)比下降12.8%，同比下降8.9%。2023年1~7月，北京商品住宅（不含保障房）累計成交387.89萬平方米，同比下降5.1%。

中指研究院指出，整體來看，受房地產(chǎn)市場下行、預(yù)期不明朗、前期推盤力度不足等影響，北京樓市持續(xù)承壓，商品住宅成交量連續(xù)三個月下降，成交規(guī)模降至近5月的最低位。

從價格來看，8月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份北上廣深二手房房價全部下降，其中北京二手房價格環(huán)比均下跌0.6%。

新建住宅價格方面，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年7月份，北京新建住宅平均價格為44767元/平方米，環(huán)比微漲0.04%，漲幅擴大0.01個百分點；同比上漲0.39%，漲幅收窄0.23個百分點。綜合1-7月來看，北京新建住宅價格累計上漲0.19%，較去年同期收窄0.46個百分點。

截至今年7月底，北京商品住宅（不含保障房）庫存量約為1135.56萬平方米，環(huán)比增長11.1%；去化速度進一步放緩，帶動出清周期回升至18.3個月，環(huán)比提升1.9個月。

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李嘉誠七折賣房遭瘋搶：港民排隊數(shù)小時才進入售樓處

隨著票王新盤“親海駅II”的火爆銷售，8月14日，長實集團旗下這一油塘新盤推出新一期，“親海駅I”首發(fā)開盤價公布，共涉及50套房源，折實每平方英尺（1平方英尺約合0.0929平方米）價約15250港元，較親海駅II首批價格高約1.7%，“入場費”為385.8萬港元。

中原地產(chǎn)亞太區(qū)副住宅兼住宅部總裁陳永杰指出，“親海駅I”訂價克制，比同區(qū)新晉二手房有15%折讓，相信可吸引大批“親海駅II”意向客戶認(rèn)購，預(yù)計占整體客源八成，加上“親海駅II”低開策略奏效，相信“親海駅I”亦可錄理想銷情。

認(rèn)購數(shù)創(chuàng)香港歷史新高

日前，李嘉誠創(chuàng)辦的長實集團旗下油塘新盤首期開盤后，以相當(dāng)于周邊二手房約“七折”的價格引發(fā)香港地產(chǎn)圈關(guān)注，并引發(fā)香港市民瘋狂搶購，令市場直呼“深水炸彈”。

李嘉誠 資料圖

8月3日，“親海駅II”首發(fā)開盤價公布，最低折后價290萬港元便可“上車”，實用面積210平方英尺（約合19.5平方米），折實每平方英尺價13810港元（約合14.87萬港元/平方米），較周邊二手房便宜了三成。平均來看，“親海駅II”首批132戶折實平均每平方英尺價約14997港元，創(chuàng)過去7年來九龍新區(qū)新盤新低水平。

據(jù)香港中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至8月10日，“親海駅II”收逾3.8萬票（即買家遞交“購樓意向書”，同時支付訂金），超購約60倍，成為香港歷史上收票最多的新盤。

而8月12日首輪銷售當(dāng)天，“親海駅II”的626戶“一炮沽清”（售罄），不但創(chuàng)下逾8年來新盤單日銷售最勁紀(jì)錄，亦帶動周末兩日新盤成交激增至651宗，創(chuàng)逾1年最旺周末。其中，“親海駅II”賣出的626戶，成交價在297萬港元至1212.4萬港元，單日“吸金”逾39.1億港元。

香港經(jīng)濟日報對于這一“盛況”描述道：8月12日8時起，數(shù)以萬計的香港民眾前來搶購，隊伍從臨近的購物中心的大廳開始，一路越過一條橫跨主干道的天橋，不少人排了數(shù)小時隊伍才得以進入。

油塘親海駅選樓情況 圖源：星島網(wǎng)

星島網(wǎng)援引長實集團營業(yè)經(jīng)理陳詠慈稱，當(dāng)日出席選樓的人數(shù)約7000人。長實集團執(zhí)行董事趙國雄則表示，首輪銷售“出席人數(shù)理想”，“集團對銷售情況有信心”。趙國雄稱，項目定價相當(dāng)合理，屬市場可以接受水平，將有助市民上車或換房。而項目收逾3.8萬票“十分開心”，并創(chuàng)出歷來最多紀(jì)錄，相信短時間內(nèi)亦難以突破。亦顯示市民有置業(yè)需求，對樓市有信心，集團希望能夠幫助市民上車。

陳永杰還表示，“親海驛II”以平爆價開售，即成功掀起置業(yè)熱潮，足證策略奏效，料其他發(fā)展商亦會陸續(xù)跟隨。陳永杰稱，香港中原地產(chǎn)本月暫錄得逾750宗一手成交，早已超越上月全月交投量，相信全月一手成交量可達1500宗。

李嘉誠為什么打折賣樓？

從地理位置來看，據(jù)香港中原地產(chǎn)官網(wǎng)，“親海駅”樓盤位于香港九龍油塘東源街，緊靠維多利亞港，屬于“一線臨?！表椖?，并且距離香港島僅一站地鐵。

有居住在香港，曾參加過長實集團旗下樓盤搖號的網(wǎng)友就在某視頻平臺表示比較喜歡長實的風(fēng)格，而且“他們的地段相對來說會選得比較好，通常還會有額外的景觀驚喜”。

事實上，長實集團旗下這一油塘新盤真正“臨?！钡闹挥小坝H海駅I”，“親海駅II”的位置更靠后，其南面，也就是“親海駅I”的東面目前為香港魚類統(tǒng)營處管轄的“觀塘魚類批發(fā)市場”。

油塘親海駅位置平面圖 圖源：香港中原地產(chǎn)官網(wǎng)

據(jù)香港媒體報道，該批發(fā)市場占地逾4.5萬平方英尺，此前香港土木工程拓展署曾研究適時搬遷該批發(fā)市場，而該地塊可能會被改建為住宅，將對“親海駅II”的景觀造成影響。與此同時，“親海駅II”的西面被Peninsula East所遮擋；北面和東面的地塊也有可能會建造住宅，屆時“親海駅II”的景觀也將受到影響。

此外，有香港當(dāng)?shù)氐臉I(yè)內(nèi)人士指出，香港開發(fā)商有時候在發(fā)布新盤的時候，在第一輪發(fā)售會為了吸引人氣而開出比較低的價格，并且，第一輪發(fā)售的房源樓層也會比較低。在后幾輪的發(fā)售中，價格則會不斷提高。

更重要的是，“親海駅II”屬于“長期樓花”，也就是說，買家從購入到交付的等待期較長。據(jù)香港中原地產(chǎn)披露的信息顯示，“親海駅II”預(yù)計于2025年10月才能交付。

“香港樓市中小型住宅價格第二季度環(huán)比回落1.2%”

打折賣樓的背后是低迷的香港住宅市場。

仲量聯(lián)行今年7月11日發(fā)布的報告曾顯示，利率上調(diào)、龐大住宅新供應(yīng)及內(nèi)地買家未重投香港樓市的重重因素下，中小型住宅價格于第一季度上升4%后，第二季度環(huán)比回落1.2%。

仲量聯(lián)行香港主席曾煥平表示：“香港樓市正經(jīng)歷自2008年以來最長的調(diào)整期，并尚未見底。”

曾煥平稱，香港住宅市場價格于過去20個月從高位下跌最多至15.9%，而目前左右市場狀況的因素均不利于樓市。

香港經(jīng)濟日報的報道指出，李嘉誠多年來每次在房地產(chǎn)市場低迷時，都會利用類似的定價策略來吸引市場注意力，并迅速清理庫存。

香港經(jīng)濟日報援引仲量聯(lián)行香港辦事處主席曾俊華表示，當(dāng)市場不明朗時，長實集團總是第一個降價，作為開發(fā)商需要考慮機會成本，當(dāng)然希望盡快收回資金，同時也能獲得利潤，如果他們選擇持有庫存，開發(fā)商將受到兩方面的傷害：一是持有成本，二是現(xiàn)金本可以產(chǎn)生的收入回報。

“樓市長遠仍受市場需求及購買力基礎(chǔ)支持”

在“親海駅II”這一“深水炸弾”投入市場的8月3日當(dāng)天，長實集團披露了2023年中期業(yè)績。財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，長實集團歸母凈利潤約103.31億港元，同比下滑20.14%。

報告期內(nèi)，香港洪水橋發(fā)展項目#LYOS經(jīng)已完成，利潤收益將會于下半年銷售交易完成時確認(rèn)入賬。與此同時，集團多個項目的預(yù)售在進行中，包括香港飛揚1期和2期、上海御沁園及新加坡 Perfect Ten 等。彼時，香港“親海駅”已獲得住宅單位預(yù)售同意書，并即將推出預(yù)售。

截至報告期末，長實集團已簽訂合同但尚未確認(rèn)的物業(yè)銷售總額約148.2億港元，其中香港約70.63億元，內(nèi)地約37.81億元，海外約39.78億元。

截至報告期末，長實集團擁有可開發(fā)土地儲備約7600萬平方英尺，其中香港約800萬平方英尺、內(nèi)地約6400萬平方英尺、海外約400萬平方英尺。

值得一提的是，澎湃新聞查閱長實集團歷年年報發(fā)現(xiàn)，自2017年以來，長實集團位于內(nèi)地的土地儲備就未增加過。長實集團2017年年報數(shù)據(jù)顯示，其報告期內(nèi)內(nèi)地可開發(fā)土地儲備約1.7億平方英尺。

在長實集團2023年中期業(yè)績報告中，長實集團主席李澤鉅指出：“2023年上半年，集團香港及內(nèi)地物業(yè)銷售收益相對于去年同期，錄得減幅。集團采取貨如輪轉(zhuǎn)（指快速周轉(zhuǎn)）策略，按步推展物業(yè)銷售，應(yīng)對市場挑戰(zhàn)?！?/p>

李澤鉅指出，在全球經(jīng)濟不明朗及息率上升環(huán)境下，香港樓市仍然充滿挑戰(zhàn)，惟集團有信心樓市長遠仍受市場需求及購買力基礎(chǔ)支持。