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今年7月份經(jīng)歷首次流拍四個(gè)月后，今日，世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目二次法拍再次因無(wú)人出價(jià)而流拍。

11月16日，深圳市世茂新里程實(shí)業(yè)有限公司名下深圳市龍崗區(qū)龍城街道12宗地土地使用權(quán)及地上物在京東拍賣流拍，該項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估價(jià)為163.05億元，本次起拍價(jià)格為104.35億元，已較首次拍賣降了26億元。由于拍賣價(jià)較高，該拍品曾被指為近7年以來(lái)司法拍賣最大估值的資產(chǎn)。

拍賣界面

截至當(dāng)日10點(diǎn)拍賣結(jié)束，本次拍賣吸引近萬(wàn)人圍觀。盡管二次法拍的降價(jià)顯得拍品性價(jià)比更高，但明顯熱度已不如從前。

從四個(gè)月前的第一次法拍到如今的再次流拍，世茂深港國(guó)際中心的命運(yùn)還未等到逆轉(zhuǎn)。二級(jí)市場(chǎng)方面，截至11月16日午間收盤，世茂集團(tuán)市值僅剩23.55億港元，每股股價(jià)0.62港元，復(fù)牌后的世茂集團(tuán)市值縮水上百億；而A股上市公司世茂股份總市值47.64億元，股價(jià)仍在1元附近游走。

百億核心資產(chǎn)無(wú)人接盤

曾經(jīng)的千億房企淪為“十億”房企，世茂的路走得比想象中的還要艱難。

今年7月底復(fù)牌前，世茂集團(tuán)補(bǔ)發(fā)了3份財(cái)報(bào)向市場(chǎng)公開家底。

2021-2022兩年，世茂集團(tuán)合計(jì)虧損約486億元，其中2021年歸母凈利潤(rùn)為-270.9億元，2022年為-214.9億元；世茂集團(tuán)還披露了公司資產(chǎn)情況，截至2022年末，世茂集團(tuán)經(jīng)審核總資產(chǎn)為6162.1億元，總負(fù)債高達(dá)5367.06億元，凈負(fù)債率約為302.2%。

“世茂集團(tuán)復(fù)牌后恰是中國(guó)房地產(chǎn)政策持續(xù)全面放寬的重要階段，企業(yè)需積極主動(dòng)做好銷售等工作?！庇袠I(yè)內(nèi)人士指出，世茂集團(tuán)當(dāng)前再融資困難，做好銷售工作一定程度上會(huì)緩解流動(dòng)性壓力。

但實(shí)際情況是，世茂的銷售端短期內(nèi)也無(wú)法提振。2022年，世茂全年的合約銷售為865.2億元，同比下滑近8成；截至2023年9月30日九個(gè)月，集團(tuán)累計(jì)合約銷售總額約為353.4億元，同比減少45.46%。

陷入危機(jī)后，世茂也在努力尋求自救，賣資產(chǎn)“回血”便是方式之一。早在2021年下半年，世茂便對(duì)旗下多個(gè)項(xiàng)目明碼標(biāo)價(jià)展開推介，出售資產(chǎn)包括香港維港匯項(xiàng)目股權(quán)、廣州亞運(yùn)城所持股權(quán)、上海黃浦路229號(hào)地塊、上海世茂佘山洲際酒店、北京分鐘寺地塊、倫敦金融城寫字樓項(xiàng)目等等，回籠資金已超百億元。

曾有相關(guān)推介文件顯示，位于深圳的世茂深港國(guó)際中心對(duì)外報(bào)價(jià)151.43億元，是世茂所有向外推介項(xiàng)目中最貴的核心資產(chǎn)。

世茂深港國(guó)際中心如今對(duì)外報(bào)價(jià)151.43億

公開資料顯示，2017年底，世茂豪擲240億元競(jìng)得項(xiàng)目所在地塊，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)深圳土地拍賣史上第二高總價(jià)的紀(jì)錄。該建筑最初被規(guī)劃為超700米的“中國(guó)第一高樓”，高度刷新當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)紀(jì)錄，但后來(lái)由于種種因素被降低至約600米高度。

世茂于2020年7月通過(guò)中信信托深圳龍崗計(jì)劃募資87億元，用于項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。2022年2月16日，中信信托宣布其中的57億項(xiàng)目資金遇到兌付困難，世茂深港國(guó)際中心也隨之停工，同時(shí)世茂債務(wù)危機(jī)爆發(fā)。

導(dǎo)致項(xiàng)目被法拍的主要原因便來(lái)自于世茂與中信信托之間的糾紛。而有市場(chǎng)消息指出，在被司法拍賣前，世茂一直在為其尋找買家，但始終未能找到接盤方，直到法院的強(qiáng)制執(zhí)行程序下達(dá)。

對(duì)于二拍后起拍價(jià)一降再降仍無(wú)人接手的原因，市場(chǎng)認(rèn)為一方面是即便較評(píng)估價(jià)打了6.4折，但起拍價(jià)仍過(guò)百億的門檻太高，對(duì)資金實(shí)力的要求卡住了大部分房企；另外則是大綜合體項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)的難度太大，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下具有能力的企業(yè)少之又少，而愿意為商業(yè)地產(chǎn)冒風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)更屈指可數(shù)。

法拍前一周發(fā)多份公告批量賣資產(chǎn)

在世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目二次法拍的一個(gè)星期前，世茂股份連發(fā)多份公告擬批量賣資產(chǎn)。

一方面，世茂股份將持有的三家公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)方世茂集團(tuán)全資子公司——上海樾泓奕、上海梵粵。三家標(biāo)的公司轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)合計(jì)約6.29億元，上海樾泓奕、上海梵粵均以承接世茂股份對(duì)標(biāo)的公司的對(duì)應(yīng)債務(wù)形式進(jìn)行收購(gòu)。

另一方面，世茂股份賣樓為世茂集團(tuán)子公司“還債”，交易對(duì)價(jià)高達(dá)15.89億元，其中包括廈門、南京、徐州等地的房產(chǎn)。

世茂股份賣樓為世茂集團(tuán)子公司“還債” 資料圖

例如，世茂股份子公司福建世茂新里程投資發(fā)展有限公司擬將其持有的廈門市思明區(qū)演武西路188號(hào)20-35層辦公、601單元、1903單元、1905單元、1906單元持有型辦公房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給華澳國(guó)際信托有限公司全資子公司廈門臻和鑫企業(yè)管理有限公司，轉(zhuǎn)讓交易金額為10.16億元，用于清償世茂集團(tuán)子公司深圳市槿潤(rùn)企業(yè)管理有限公司欠華澳信托的借款。

同時(shí)協(xié)議約定，交易標(biāo)的全部過(guò)戶后，無(wú)論各債權(quán)人的債權(quán)是否被足額清償，世茂股份的子公司福建新里程等三家公司不再就標(biāo)的債務(wù)承擔(dān)任何責(zé)任及義務(wù)。

對(duì)于上述交易，世茂股份表示資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是公司基于下屬子公司實(shí)際債務(wù)情況以及未來(lái)發(fā)展所做出的審慎判斷，為進(jìn)一步降低公司流動(dòng)性償債壓力，盡力度過(guò)債務(wù)危機(jī)，所需采取的必要舉措。

數(shù)據(jù)顯示，截至2023年10月30日，ST世茂及子公司公開市場(chǎng)債務(wù)、非公開市場(chǎng)的銀行和非銀金融機(jī)構(gòu)債務(wù)累計(jì)91.02億元未能按期支付。

值得一提的是，“世茂系”擁有世茂集團(tuán)、世茂股份（ST世茂）以及世茂服務(wù)三家上市平臺(tái)。其中，世茂股份是世茂旗下A股上市主體，是世茂集團(tuán)下屬的集綜合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與銷售、商業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理、多元投資于一體的綜合地產(chǎn)上市公司。從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，世茂股份的控股股東為峰盈國(guó)際有限公司，持股比例43.73%，間接股東為港股上市公司世茂集團(tuán)，公司實(shí)際控制人為許榮茂。

在世貿(mào)集團(tuán)和世茂股份通過(guò)多種手段化解流動(dòng)性危機(jī)的同時(shí)，兩家上市公司的實(shí)控人許榮茂也傳出正在賣資產(chǎn)。

11月15日，據(jù)香港《信報(bào)》報(bào)道，市場(chǎng)消息透露，香港中環(huán)中心目前有4個(gè)全層單位較積極放售，其中3層更于過(guò)去一個(gè)月內(nèi)減價(jià)求售，當(dāng)中由世茂集團(tuán)董事局主席許榮茂持有、位于低層的兩個(gè)全層單位，一并減價(jià)6.7%至每平方英尺2.8萬(wàn)港元，合共減價(jià)約1億港元，兩層最新叫價(jià)共逾14億港元。

只是處置后得到的資金是否用于償還公司債務(wù)暫時(shí)不知情。但大股東處置個(gè)人資產(chǎn)變現(xiàn)為公司輸血是房地產(chǎn)當(dāng)前處境下普遍的做法，只是即便許榮茂為公司提供支持，但面對(duì)當(dāng)前巨額債務(wù)壓頂?shù)氖烂瘉?lái)說(shuō)，仍是杯水車薪。

南都·灣財(cái)社記者 孫陽(yáng)