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央廣網(wǎng)北京4月28日消息（記者張勝坡）近日，深圳某公租房小區(qū)的住戶向央廣網(wǎng)反映，他們所住小區(qū)內(nèi)，至少上百個車位被同小區(qū)的商品房業(yè)主圈占，導(dǎo)致公租房住戶停車?yán)щy。

該小區(qū)是深圳市光明區(qū)光明街道光明大街的“綠地新都會”。官方資料顯示，“綠地新都會”小區(qū)是2022年第一批次公共租賃住房，供應(yīng)房源共計(jì)408套，已全部租賃完畢。

4月25日至27日，記者多次致電光明區(qū)住建局和光明街道辦事處了解相關(guān)問題處理過程和進(jìn)展，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

25日，“綠地新都會”小區(qū)物業(yè)主管羅某回復(fù)央廣網(wǎng)稱，他已將記者的采訪請求上報(bào)公司，將會由公司新聞發(fā)言人回復(fù)，截至發(fā)稿，記者未獲回復(fù)。28日，該小區(qū)商品房業(yè)主表示，業(yè)主用水泥墩圍擋停車場通道的情況確實(shí)存在。

據(jù)媒體報(bào)道，近年來，商品房配建的保障房被區(qū)別對待的情況在全國各地已多次發(fā)生。對此，華東政法大學(xué)法律學(xué)院副教授孫維飛表示，從法理上來講，公租房住戶承租的是政府住房，在小區(qū)公共設(shè)施上，只要政府沒有限制他們的使用權(quán)，他們理應(yīng)享有和商品房業(yè)主平等的權(quán)利。

公租房住戶：商品房業(yè)主使用水泥墩圈占停車位

據(jù)了解，“綠地新都會”小區(qū)共有1052套住房，其中408套是公租房，其余為商品房和回遷房。

李先生是2023年元旦入住“綠地新都會”小區(qū)的公租房。他告訴記者，剛?cè)胱r，小區(qū)地上和地下停車場都免費(fèi)向所有住戶開放，隨著公租房住戶逐漸搬入，去年4月份，部分商品房業(yè)主開始用水泥墩圈占停車位。

在地上停車場，6塊黃色水泥墩橫亙在一段L形車道的轉(zhuǎn)彎處（央廣網(wǎng)發(fā) 受訪者供圖）

李先生提供的一張拍攝于今年2月份地上停車場照片顯示，6塊黃色水泥墩橫亙在一段L形車道的轉(zhuǎn)彎處，水泥墩一側(cè)的40多個停車位幾乎停滿車輛，另一側(cè)的數(shù)十個停車位卻只停了4輛車，其中2輛車還是停在水泥墩后面的車道上。

他解釋，閑置地塊就是被商品房業(yè)主圈占起來的車位，停在車道上的2輛車是用來阻擋試圖挪開水泥墩的公租房住戶。

李先生提供另外2段拍攝于4月26日的視頻顯示，目前，在地上停車場，被圈占車位的停放車輛有所增加，但大部分車位仍空置。在地下停車場，車道被水泥墩和一輛車堵住。

4月26日，地下停車場的車道被水泥墩和一輛車堵?。ㄑ霃V網(wǎng)發(fā) 受訪者供圖）

李先生介紹，公租房認(rèn)租階段，光明區(qū)住建局曾發(fā)布過一份《綠地新都會公館項(xiàng)目不利因素告知書》（以下簡稱“告知書”）。其中，告知書第一條顯示：“本項(xiàng)目的規(guī)劃車位數(shù)共計(jì)約647個，該項(xiàng)目總戶數(shù)為1052套，停車位比例為1:0.6，小區(qū)停車位不足?！?/p>

“我和其他租戶認(rèn)為，按照車位‘1:0.6’配比，408個公租房住戶應(yīng)該大約有240個車位可供使用?！崩钕壬f。

“選擇房子時，我們只能根據(jù)‘告知書’中的1:0.6的比例評估車位數(shù)量。大家既然愿意租住在這里，就表明接受這個比例，現(xiàn)在僅僅因?yàn)樯唐贩繕I(yè)主私自圈占大量停車位，就削減了公租房住戶的停車位，我們很難接受?！崩钕壬f，據(jù)租戶自發(fā)統(tǒng)計(jì)，公租房住戶大約有200多輛車，67個車位與租戶實(shí)際需求相距甚遠(yuǎn)。

2023年11月21日，一名自稱“綠地新都會1棟A座的公租房租戶”在某平臺留言表示，對于“不利因素告知書”第一條的內(nèi)容，他們表示認(rèn)可并接受。但是，實(shí)際入住后，小區(qū)物業(yè)卻表示公租房住戶只有67.8個車位，而商品房業(yè)主則私自在小區(qū)圈地，在地面臨時停車場及地下車庫設(shè)置路障，不允許公租房租戶的車輛進(jìn)入或通過。

一位商品房業(yè)主表示，業(yè)主用水泥墩圍擋停車場通道的情況確實(shí)存在，那是因?yàn)楣夥孔粝胝加盟麄兊耐＼囄?，他們圍擋起來的停車位是住建局原本?guī)劃給他們的。

另一位商品房業(yè)主程女士介紹，他們購房時，購房合同中原本約定了接近“1:1”的停車位比例，但交房后并沒有達(dá)到相應(yīng)比例。

住建局回應(yīng)租戶：未承諾小區(qū)戶數(shù)與停車位分配比

王女士是“綠地新都會”小區(qū)一名公租房住戶。她回憶，去年11月以來，光明區(qū)住建局、光明街道辦事處和小區(qū)物業(yè)曾組織公租房住戶召開過三次協(xié)調(diào)溝通會，但均沒有解決問題。

2023年9月6日，光明區(qū)住建局短信回應(yīng)一名公租房住戶稱，該局已于2022年7月20日發(fā)布《光明區(qū)住房和建設(shè)局關(guān)于2022年第一批次面向光明區(qū)戶籍在冊輪候人（家庭）配租公共租賃住房有關(guān)事項(xiàng)的補(bǔ)充通告》：本次供應(yīng)保障性住房小區(qū)停車位較為緊張，請申請人（家庭）謹(jǐn)慎選擇。建議有學(xué)位、落戶、停車位等需求的申請人（家庭）提前咨詢相關(guān)部門后謹(jǐn)慎選擇，光明區(qū)住房和建設(shè)局不作任何承諾。

一位租戶把光明區(qū)住建局的短信答復(fù)轉(zhuǎn)發(fā)到車主群（央廣網(wǎng)發(fā) 受訪者供圖）

光明區(qū)住建局在短信還回復(fù)稱，承租人在認(rèn)租前簽訂的《綠地新都會公館項(xiàng)目不利因素告知書》稱，本項(xiàng)目的規(guī)劃車位數(shù)共計(jì)約647個，該項(xiàng)目總戶數(shù)為1052套，停車位比例為1:0.6，小區(qū)停車位不足。闡述的“1:0.6”為小區(qū)車位總數(shù)除以小區(qū)總戶數(shù)得到的參考參數(shù)，并非承諾小區(qū)戶數(shù)與停車位的分配比。

對于光明區(qū)住建局給租戶的答復(fù)，孫維飛認(rèn)為，租戶對于車位分配比例的理解是合理的，既然住建局稱“1:0.6并非承諾小區(qū)戶數(shù)與停車位的分配比”，那就應(yīng)該給出一個更合理的分配方法。

2023年12月10日，光明區(qū)住建局在回復(fù)網(wǎng)友留言時稱，對于停車難問題，該局開展了以下工作：一是就停車場使用問題，會同區(qū)城市更新和土地整備局、光明街道辦事處做好政策解釋工作；二是責(zé)成物業(yè)企業(yè)征求各方意見建議制定停車場管理方案，充分利用地下停車場，緩解停車難問題。

“在業(yè)主圍擋停車位之前，就業(yè)主停車位不足問題，住建局、物業(yè)等有關(guān)單位曾組織業(yè)主召開過溝通會，當(dāng)時形成的結(jié)論是，一是在地面停車場給業(yè)主留出一定數(shù)量的停車位，二是等二期樓盤建成后，在地下停車場再給業(yè)主規(guī)劃部分車位，當(dāng)時大家都簽字同意了?！背膛炕貞?，后來，地面停車場的停車區(qū)域并沒有劃定清楚，二期工程現(xiàn)在也沒建好，才發(fā)生業(yè)主自行劃定停車位的情況。

程女士表示，在現(xiàn)在小區(qū)停車位不足的情況下，業(yè)主們希望把現(xiàn)有停車位優(yōu)先劃給他們，因此才把所住樓棟下的停車場圍了起來，“業(yè)主們圍擋的是自己樓下的停車位，如果不圍擋，公租房住戶就會把車開到我們這邊來，我們就沒有停車位可用了?！?/p>

王女士表示，發(fā)生商品房業(yè)主堵路情況后，有公租房住戶曾把水泥墩挪開，雙方因此發(fā)生過肢體沖突，后來商品房業(yè)主又把水泥墩放了回去，他們幾次報(bào)警、聯(lián)系物業(yè)和住建局均無法解決此事。

“現(xiàn)在很多租戶只能把車停在路邊，經(jīng)常被交警罰款，而被圍堵起來的車位寧可空著，也不讓我們停車?！蓖跖空f。

公租房租戶與商品房業(yè)主能否共享公共配套設(shè)施？

“這個問題的本質(zhì)是，住建局在租賃公租房時，認(rèn)可承租人享有哪些權(quán)益。從目前來看，住建局并沒有否認(rèn)承租人享有車位使用權(quán)，否則就不會只給他們68個車位，既然承認(rèn)租戶有這個權(quán)利，那憑什么他們的權(quán)利就比別人少呢？”孫維飛說。

他認(rèn)為，解決問題的關(guān)鍵在于住建局能否站出來，把公租房住戶的權(quán)利向商品房住戶講清楚。否則，在一線城市車位如此緊張的現(xiàn)狀下，商品房業(yè)主很容易覺得：公租房租戶已經(jīng)享受了租金優(yōu)惠，憑什么還享受和他們一樣的公共設(shè)施？

根據(jù)2017年8月印發(fā)實(shí)施的《深圳市人才住房和保障性住房配建管理辦法》，深圳市住建局規(guī)定，城市更新和招拍掛用地項(xiàng)目配建人才住房和保障性住房應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持政府指導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)、設(shè)施共享、社區(qū)融和、相對集中、布局合理的原則。

該《辦法》明確，人才住房和保障性住房坐落布局應(yīng)當(dāng)能方便共享小區(qū)公共配套設(shè)施及物業(yè)服務(wù)。同時，人才住房和保障性住房交付使用后，日常物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)納入所在小區(qū)統(tǒng)一管理，并與所在小區(qū)商品住房享受同等物業(yè)服務(wù)，承擔(dān)同等義務(wù)。開發(fā)建設(shè)單位不得在人才住房和保障性住房與商品住房之間設(shè)置圍墻等物理隔離，也不得有其他類似的歧視性措施。

“其實(shí)商品房業(yè)主沒有理解，公租房租戶享受權(quán)益的多少不是由他們決定的?！睂O維飛說，公租房租戶享有的租金優(yōu)惠是政府的一項(xiàng)公共福利政策，從法理上來講，只有公租房的業(yè)主，也就是政府機(jī)構(gòu)才有權(quán)利限制租戶的權(quán)益。

深圳市公共租賃住房租賃合同（央廣網(wǎng)發(fā) 受訪者供圖）

對于公租房住戶和商品房業(yè)主是否應(yīng)享有平等的公共設(shè)施使用權(quán)的問題，商品房業(yè)主程女士并不認(rèn)可?！肮夥孔艉蜕唐贩繕I(yè)主的權(quán)益能一樣嗎？要不然大家都別買房了，都租房吧，他們憑什么跟我們享用同樣的權(quán)益？”她說。

為何公租房住戶屢被區(qū)別對待？

記者梳理發(fā)現(xiàn)，“綠地新都會”小區(qū)公租房住戶的遭遇并非個案，國內(nèi)多地也曾發(fā)生類似情況。

據(jù)媒體報(bào)道，2017年，在青島某小區(qū)，同小區(qū)的商品房業(yè)主通過設(shè)置綠植和鐵門將商品房和保障房隔離，導(dǎo)致保障房業(yè)主卻無法享受跟商品房業(yè)主同樣的配套設(shè)施。雙方?jīng)_突不斷，甚至一度大打出手。

2020年，在鄭州某小區(qū)，公租房區(qū)域和商品房區(qū)域之間被一堵墻和一道鐵門隔開，公租房租戶不能進(jìn)出小區(qū)正門，也不能進(jìn)入商品房區(qū)域內(nèi)的花園、公共休閑活動區(qū)域，甚至無法在小區(qū)地下停車場通行。

陜西耀軒律師事務(wù)所律師韋濤表示，根據(jù)民法典第二百七十三條和第二百七十五條規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有；業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓；業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

他進(jìn)一步分析稱，公租房的業(yè)主是政府機(jī)構(gòu)，在深圳這件事中，則是光明區(qū)住建局，以此推定，租戶承租了房屋，也就享有了公共車位的使用權(quán)。現(xiàn)在，租戶遇到了公共停車位被他人圈占，停車難的問題，他們理應(yīng)向光明區(qū)住建局主張權(quán)利，住建局有權(quán)要求商品房業(yè)主排除妨礙，也就是拆除那些水泥墩，開走擋路的車輛。

在孫維飛看來，各類公租房租戶和商品房業(yè)主的公共設(shè)施使用權(quán)益糾紛中，反映的是商品房業(yè)主一種“心理不平衡”，如果租戶按市場價“買了”公租房，商品房業(yè)主應(yīng)該就不會再搞此類“物理隔離”了。

“公眾應(yīng)該認(rèn)識到，公租房作為政府提供的一項(xiàng)公共福利，任何人都可能享受到這個福利，包括現(xiàn)在那些商品房業(yè)主，他們應(yīng)設(shè)身處地思考一下，如果他們的孩子有一天也住上了公租房，也遭受這種不平等對待，他們作何感想呢？”孫維飛說。

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