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2024-05-29
更新時間：2024-05-29 00:07:25作者：佚名
“如果非要選一座城市生活，那就去杭州吧?！辈痪们?，一條短視頻下方網友的一則評論引發(fā)諸多回復。
其中有一條回復獲得不少認可，稱：“杭州自然環(huán)境、經濟活力、營商氛圍、城市服務水準都走在前列，人口吸引力強，生活在這里幸福感高?！?/p>
杭州“5.9”新政全面取消限購后，不少早就想來杭州置業(yè)的省內、省外購房者有了生活在這里的機會。記者獲悉，有一位來自河南的購房者前往拱墅區(qū)運河新城一樓盤，花了2300多萬，給家里人買下8套新房。
一河南人花了2300多萬
三天接連買下8套房子
“我們同事一開始都覺得難以置信，想過限購放開后會有外地客戶過來，沒想到真的有人一次買下多套?！必撠熯@單業(yè)務的置業(yè)顧問告訴記者。
據(jù)置業(yè)顧問介紹，這位來自河南的客戶是中介帶過來的，來之前目標就很明確，要求樓盤在杭州主城區(qū)范圍、套均總價300萬左右，所以跟著中介來杭州后，直接開車到了城北運河新城看房。
圖為杭州一小區(qū) 資料圖 圖文無關
置業(yè)顧問說：“客戶那天早上8點多就到了售樓處，經過一番介紹后便直接下單，由于客戶時間很趕，簽材料的時候非常著急簽完，基本沒有猶豫。在看我們項目之前，這位客戶也看了其他項目，因為我們價格、戶型都合適，而且是杭州本地都認可的開發(fā)商，衡量之下選了我們?！?/p>
據(jù)了解，這位河南購房者第一天來售樓處看完房子后先是買了4套，第二天又追加了3套，后來離開杭州前再次下單1套，前后三天時間一共買了8套，房源都是三房小戶型。
“這幾套房子套均300萬左右，8套房子總價就要2300多萬?？蛻魪纳?，很有實力，看好杭州的發(fā)展趨勢，買來也不是投資，就是為了自住，客戶以前和家人來杭州旅游，覺得環(huán)境很宜居，服務也好，早有買房打算，現(xiàn)在不限購了，不僅給自己直系親屬買了，家族里其他人也有份，以后來這邊可以住在一個小區(qū)?！?/p>
有意思的是，由于家族里的人分散在全國，為了方便簽約，這位買家提出讓銀行派工作人員前往河南，包下來回的車票及食宿集中簽約。
事實上，限購放開后，這個樓盤的確吃到了一波政策紅利，該盤相關人員透露，新政后該盤成交的房子中，超過一半的房子都是外地購房者買的。
網友認為在杭州生活幸福感高 資料圖
外地購房者聞聲而來
東北人放棄三亞轉戰(zhàn)杭州
杭州全面放開限購的消息擴散后，除了浙江省內其他城市，還有來自省外的購房者也開始蠢蠢欲動。
來自東北的王女士聽說杭州不限購后，最近有意向來杭州看看。“原本我打算在三亞買的，因為每年我們一家都要去南方度假，但仔細盤算后覺得租房更劃算。”
幾年前，王女士曾經來杭州探親，對這座城市印象很好，當時因杭州住宅限購一度想過買酒店式公寓，后被家里人攔下。
“前幾天聽在杭州的親戚說不限購了，手里還有點閑錢，存在銀行也沒意思，這筆錢放著也是放著，就想著能夠用起來，打算過段時間去杭州看看有沒有機會。”
新政后，像王女士這樣有意來杭州置業(yè)的省外購房者開始多了起來，他們或有投資需求，或因有了購房資格萌生買房想法，這部分需求在新政后有所釋放。
不過，記者從多個樓盤了解到，從目前下單的購房者來看，省內或者杭州本地購房者仍是主力，來自省外的購房者占比不算大。
新聞＋
新政落地后，杭州樓市走出什么行情？
從成交低迷到重返全國熱搜，杭州樓市只用了幾天時間。
5月9日，杭州公布“杭七條”，全面放開限購。新政落地近20天，來自市場面的反饋似乎快速且積極：售樓處久違地掛出了“歡迎甬臺溫看房團蒞臨XX看房”“歡迎上海嘉興看房團”“歡迎金華義烏看房團”等歡迎條幅，樓盤現(xiàn)場外地車牌明顯增加；杭州拱墅區(qū)一樓盤首開，直接觸發(fā)拼社保到118個月；新政當周，杭州新房、二手房成交量雙雙上漲。
不僅是杭州，事實上從3月開始各地樓市政策相繼“上新”；5月17日央行連發(fā)重磅新政，“降首付+降利率”雙管齊下，降低購房者購房門檻；截至目前仍保留限購區(qū)域的城市已降至個位數(shù)……樓市宏觀調控明確地釋放出由“控制”轉為“提振”的信號。
新政落地后，杭州樓市成交究竟如何？業(yè)內對未來樓市的預期是否趨向積極？系列政策基于怎樣的邏輯，又要達成什么目標？
不妨走近一點，多維度地去看看這波復雜的“政策市”行情，聽一聽市場參與者的不同聲音。
市場流動性起來了
區(qū)域間的“溫差”也更明顯
新政首周，僅貝殼平臺的日均新增二手房掛牌量就比4月日均增長了46% 圖為杭州景色
“剛掛牌了3套房?！薄昂计邨l”發(fā)布的第二天，記者在中介門店遇到了張生，他剛剛把自己和父母名下的3套房產一次性掛出，“我們一直有換房計劃，新政后只要掛牌就具備首套資格，貸款壓力小了，改善置業(yè)可以提上日程。”
直到三天后，張生的房子才走完掛牌流程——掛牌量激增，直接影響了審核速度?！霸?~2天就能完成手續(xù)，現(xiàn)在要2~4天?！?一位經紀人直言，新政第二天，因為流量擁堵，二手房交易服務平臺系統(tǒng)一度卡頓，無法上傳資料。
杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，新政首周，僅貝殼平臺的日均新增二手房掛牌量就比4月日均增長了46%。
新房市場同樣如此。
5月25日，位于錢江一橋南的建發(fā)璞云第二次開盤，整體中簽率不足20%?！拌痹圃驹谙拶弲^(qū)，新政發(fā)布后溫、臺地區(qū)的客戶來電咨詢量猛增，也有外地購房者報名搖號?！辫痹茽I銷負責人承認，限購放開后讓原本就有“倒掛紅利”的樓盤蓄客更容易了。
根據(jù)潮生活美好人居研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，進入5月以后，杭州新房成交量已連續(xù)4周位于上行區(qū)間，最近一周（5.20-5.26）杭州新建商品房成交1502套，較上周增加341套，環(huán)比上漲29.4%。拉長時間線來看，1502套的成交量也比近十周周均成交1355套的數(shù)字，高出10%。
存量房成交則比較穩(wěn)定。5月20日至26日中介成交（不含自主交易）1675套，高于近十周平均水平約2%。
在市場流動性起來的同時，杭州各板塊之間的“冷暖溫差”也更加明顯。
“多了幾個咨詢新政的客戶，其余像掛牌量、帶看量、成交量均沒有太大的變化。”李陽已做了6年中介，是門店的金牌經紀人。他說，從3月14日杭州二手房全面取消限購開始，至今兩個月，門店成交無明顯起色，業(yè)績在大區(qū)各門店排名里幾乎墊底。
他與同事們分析原因：“我們雖然在申花板塊，但門店覆蓋樓盤中既沒有學區(qū)房，也沒有老破小，次新房也很少，剛好‘三不沾’，剛需和改善型購房者都不會選這里?！?/p>
作為參照，李陽隔壁板塊的翠苑小區(qū)新政后4天就成交了9套，朝暉小區(qū)1天簽了2套。身處這種冷熱差異的夾縫中，他有些無奈，也有些期待，“最難的時光算熬過去了”。
“新政釋放了一部分購買力，市場流動性增加，但同時市場分化確實也很明顯，熱度高的還是個案居多。”中指研究院華東大區(qū)常務副總高院生告訴記者，杭州不同板塊去化壓力差異較大，參照今年1月至4月成交速度，杭州主城四區(qū)（上城、拱墅、西湖、濱江）去化周期只有3.3個月，而杭州外圍板塊如臨安區(qū)的去化周期已達31.1個月。“這波放量主要集中在主城區(qū)熱門板塊的改善型住房和主城區(qū)總價不高的老破小?！?/strong>
虹吸效應進一步放大
大城市優(yōu)質房產更能穿越周期？
從記者走訪獲取的信息來看，杭州取消限購之后，周邊尤其是省內城市居民來看房的數(shù)量，確有回流。
“確實有杭州以外地區(qū)的購房者組團來看房，來訪量增加了20%~30%肯定有。”杭州房產銷售顧問陳曉松翻看通話記錄，最近一周外地號碼的通話頻次明顯增加。
“回流”主要流向熱門板塊。記者實地探訪了上城、拱墅、濱江等城區(qū)多個熱門新盤，售樓處均表示看房客戶比幾個月前有所增加?？捶繒r恰逢周末，記者注意到售樓處的停車場里，停著好幾輛寧波、紹興、嘉興等地車牌私家車。
“最近明顯感受到，一些環(huán)杭地區(qū)、省外城市的購房者，來咨詢杭州買房的多了。連我們廈門、上海的同事，都來咨詢杭州買房事宜。”建發(fā)集團杭州事業(yè)部相關負責人表示，建發(fā)在杭項目的市場反饋明顯，去化率比新政前有明顯的提升，“相對來說，杭州目前的房價在全國超大城市平均水平上來看，性價比還算可以?！?/p>
濱江集團在杭州有多個待售項目?！皬匿N售部的反饋來看，各大樓盤每天的訪客數(shù)量大約有20%-30%左右的提升，金華、湖州的看房團都來了。”濱江集團副總裁郭清表示。
“全面放開限購，特別是增加自有房產在落戶積分中的權重，對省內的其他城市，仍具有一定的吸引力?！?浙報傳媒地產研究院院長丁建剛表示，這部分需求主要來自于省內其他城市來杭州就業(yè)或求學。“由于市場預期已經發(fā)生逆轉，現(xiàn)階段已基本沒有投資性需求，所以近期需求的釋放，理論上，是短期被限購的需求集中釋放，會逐漸減弱?！?/strong>
當然，供需關系的變化并非完全取決于樓市新政所釋放的原本被抑制的需求，甚至不僅僅取決于房地產市場本身，更大程度上取決于人們對未來經濟發(fā)展的預期和信心。
2023年，杭州GDP成功邁上2萬億新臺階，城區(qū)人口突破千萬順利躋身超大城市，在浙江、長三角地區(qū)的能級進一步提升。從全國來看，作為“強二線”領跑者的杭州，在未來城市競爭中有著較大的優(yōu)勢。
高院生就認為，從城市吸引力來看，杭州的基本面堅挺，自然環(huán)境宜居、經濟活力滿滿、營商環(huán)境優(yōu)越，每年仍能保持10萬-20萬人的新增常住人口規(guī)模。
記者在走訪中，也遇到一些杭州周邊城市來看房的市民。他們多是看中杭州優(yōu)質的城市服務資源，尤以為孩子置業(yè)巨多。多位看房者均表達了同樣的觀點：孩子畢業(yè)后如果留杭工作，要結婚，有套房子總是好的。而且杭州是大城市，這幾年發(fā)展很不錯，核心地段的優(yōu)質產房，也更能穿越周期。
到底是需求短期集中釋放，還是預期長期看好引發(fā)需求，還需要時間的檢驗。結合新政刺激效果通常持續(xù)1-2個月的周期影響來看，等到七八月份傳統(tǒng)成交淡季到來時，或許會有更明確的答案。
“政策市”的經濟底色
更加精細化配置 “房、地、錢”
從5月初開始，這場各地新政頻出、漫卷全國樓市的“去庫存”行動，都源于一個大方向——消存量，優(yōu)增量。
4月30日，中央政治局會議在房地產相關表述中提出，要“統(tǒng)籌研究消化存量房產和優(yōu)化增量住房的政策措施”。
包括杭州的“杭七條”在內，近期各地出臺的樓市新政都是在“因城施策”的思路指導下聚焦當?shù)毓┬杼厣妥兓岢龅尼槍π哉摺?/p>
“除了限購政策全面放開以外，杭州是從需求端和供給端共同發(fā)力，在這波‘政策市’中很有代表性?！备咴荷嬖V記者，從需求端看，杭州首創(chuàng)了首套房認定政策，釋放了一部分改善型購房需求；從供給端看，優(yōu)化住宅用地供應、推動高品質住宅供應等則瞄準精準供地和優(yōu)質房源供給。
政策轉變背后是市場基本面變化：一系列政策導向意味著，未來政府將通過對經濟、人口、房地產一二級市場等指標綜合考量，給出精細化的房、地、錢配置方案，提高房地產市場的流動性，同時進一步防范可能出現(xiàn)的系統(tǒng)性風險。
“由于市場分化，城市內部各區(qū)域各板塊，供求關系分化明顯，土地供應量和供應節(jié)奏，以及實行了多年的限價政策所造成的一二手房之間的套利空間，加劇了這種分化。”丁建剛預測，針對房地產的調控政策將更加精準化，去化快的板塊，增加土地供應，庫存量比較大的板塊，減緩甚至暫停土地供應。
土地市場再次成為具有“風向標”意義的觀察窗口。5月14日，杭州迎來2024年第五批次土地出讓，這也是杭州全面放開限購后的首場土地拍賣，很多人將此次土地拍賣的競拍情況、開發(fā)商的參與度，與未來杭州樓市的走向聯(lián)系在一起。
此次土地拍賣，知名房企均未見現(xiàn)身。最終這4宗位于非主城區(qū)的不限房價區(qū)域的宅地，總起價38.94億元，全部底價成交。
顯然開發(fā)企業(yè)更關注城市核心區(qū)域。
今年前5月，濱江集團全口徑在杭已拿地210億，占市場比例的35%左右?！敖酉聛恚€是會持續(xù)在杭州拿地，今年集團80%以上的拿地資金都會投在杭州?！惫逄寡裕鳛楸就练科?，他們對杭州市場的看好始終未變，“杭州是人才最喜歡來，經濟最穩(wěn)定，就業(yè)形勢最好，政府營商環(huán)境最好，宜居程度最高的城市之一。”
新政后，杭州僅掛牌公示了3宗土地，無一是宅地。“土地市場何時回暖，關鍵還是看新房和存量房市場接下來的去化情況?！惫孱A測，如果五六月份新房銷售能起來，“那么土地市場或將在七八月份回暖，一些全國性的房企可能會將資金轉向杭州土拍市場?！?/p>
很多人相信，解除限購是政策“見底”的標志。且不說政策“工具箱”里是否仍有后招，新政已作用于市場，需求端的信心恢復，也需要時間。
這場針對房地產庫存的調控行動，其背后是人口、土地、經濟和城市發(fā)展的一系列聯(lián)動作用，而它之所以引起關注和討論也因為對大多數(shù)人而言，房產仍然是穿越經濟周期的一種資產。
每個人都站在“財富”的十字路口，等待時機，做出選擇。
（應采訪對象要求文中張生、李陽均為化名）
來源：潮新聞