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恒大久久未發(fā)的深水炸彈，終于展示出了它的威力。

7月17日深夜，中國恒大（03333.HK）在港交所發(fā)布公告，一連補發(fā)了2021年年報、2022年半年報和2022年年報。這三份拖延已久的財報一經披露，不出意外地迅速引發(fā)市場轟動。

財報顯示，恒大2021年和2022年凈虧損合計超8000億元。截至2022年12月31日，恒大總負債逾2.4萬億元，而手中的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅有43.34億元。

這意味著，過去兩年，恒大創(chuàng)下了中國企業(yè)最高虧損記錄，遠超同期其他所有房企虧損之和。同時，堪稱“天文數(shù)字”的巨額負債，相當于公司過去10年總凈利潤的100余倍。甚至比2022年蘇州市GDP總量還高，蘇州市2022年GDP總量為2.39萬億元，排名全國城市第六。

如今，距離恒大2021年最初“暴雷”已有兩年時間，業(yè)界、投資者乃至普通民眾對其財務狀況之惡劣已有一定預期，“負債兩萬億”也早在坊間傳遍，但這份公告仍令不少人感到震驚。

“盡管知道恒大的財務數(shù)據不佳，債權債務關系異常復雜，但看到官方數(shù)據還是非常吃驚，問題的嚴重程度超過了外界的想象，尤其是近兩年的虧損數(shù)額達到了八千億，實在是不可思議。”中南財經政法大學兼職教授譚浩俊對《中國新聞周刊》表示。

對于這幾份難產已久的財報，恒大的外聘核數(shù)師上會栢誠會計師事務所表示：“對此無法發(fā)表意見?！币环矫?，是由于公司“有關持續(xù)經營的多項不確定因素”；另一方面則是公司提供的財務資料不足，會計師事務所無法信納相關的期初結余和比較數(shù)字。

透鏡咨詢創(chuàng)始人況玉清指出，“這些數(shù)據未經審計，一家之言的可信度本身就存疑，比如資產可能有水分，債務可能被低估。即使姑且認為這些數(shù)據反映了真實情況，但恒大在商業(yè)上的價值已經被完全終結了?！?/p>

截至2022年年末，恒大的員工人數(shù)為10.29萬人；合同負債7210億，若按每套房100萬元估算，恒大還有72萬套已賣但未交付的房子。這背后牽扯的千千萬萬個家庭，恐怕是恒大債務危機中最需要被關注的存在。

2022年11月，廣東深圳，停工的恒大總部地塊。圖/視覺中國

驚人的窟窿

如7天前所預告，恒大終于亮出了自己長期不敢示人的賬本。

仍在持續(xù)產生的巨額虧損，是備受市場關注的焦點。數(shù)據顯示，恒大在2021年、2022年度分別虧損6862.2億元、1258.1億元，兩年合計凈虧損金額達到8120億元，平均每天虧損11億元。

正是由于這些巨虧，導致恒大的累計債務總額超過市場此前預期的“2萬億”，進一步來到了2.44萬億元。其中，剔除合約負債7210.2億元，各類有息負債總計為1.72萬億元。

恒大稱，龐大優(yōu)質的土地儲備，是集團保交樓、逐步償清債務、恢復正常經營的堅實基礎。截至2022年底，恒大擁有土地儲備2.1億平方米。除了開發(fā)中的物業(yè)這些主要項目之外，集團還參與了79個舊改項目。

不過，恒大持有的這些資產，總價值為1.84萬億元，顯然家底已經不夠了，出現(xiàn)資不抵債。而手中持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等值物僅43.34億元，流動性情況極度堪憂。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對此分析，“恒大手持的現(xiàn)金過少，而短期內到期的債務規(guī)模又非常大，現(xiàn)金不足以覆蓋短債，這是其擺在面前的最直接問題?！?/p>

事實上，就在一個月前，恒大就曾發(fā)布恒大地產涉及重大訴訟及未能清償?shù)狡趥鶆盏戎卮笫马椀墓妫Q截至2023年4月末，發(fā)行人標的金額3000萬元以上未決訴訟案件數(shù)量共計1426件，標的金額總額累計約3495.53億元；發(fā)行人涉及未能清償?shù)牡狡趥鶆眨ú缓硟韧鈧├塾嫾s2724.79億元，逾期商票累計約2459.87億元。

而在今年5月，恒大還在港交所發(fā)布公告披露，因到期債務未清償，收到法院的裁決通知，集團董事局主席許家印成為被執(zhí)行人。

許家印如今已成為被執(zhí)行人

在回顧2022年各業(yè)務板塊時，恒大表示，公司以最大力度積極推進保交樓工作，實現(xiàn)了732個保交樓項目全面復工，全年累計交樓30.1萬套；恒大汽車實現(xiàn)了恒馳5車型的量產和交付。

然而，自恒大“暴雷”后，賣房產生的業(yè)績已連續(xù)暴跌。2021年，其銷售額3729億，同比下滑48%；2022年銷售額317億，再次下滑91%。根據恒大最新披露，今年1-5月，集團實現(xiàn)合約銷售金額337.67億元，合約銷售面積492.58萬平方米。對于巨大債務缺口來說，這些“零頭”無疑是杯水車薪。

而恒大汽車方面的表現(xiàn)，更是慘不忍睹。截至今年5月末，已交付的新能源汽車剛超過1000輛。在當前的新能源汽車市場競爭形勢下，瀕臨淘汰出局的恒大汽車，近些年“燒錢”474億元，未來或許只會留下一地灰燼。

恒大自救動作的成效微乎其微。比如2021年-2022年，恒大的營銷成本從319.45億元降至60.68億元；行政開支從165.27億降至66.78億；兩年間通過裁員和降薪，將人力成本累計縮減84%。

但如今，問題已經嚴重到，即便把恒大賣了，也補不齊接近6000億的窟窿。

“負”可敵國

羅馬帝國不是一天建成的，恒大帝國也并非一天坍塌的。

過去10年，中國房地產市場高速發(fā)展，恒大通過不斷的大舉擴張，在2017年超越萬科位居中國房地產行業(yè)之首，當時的資產規(guī)模達萬億，年銷售規(guī)模超過4000億元，掌舵者許家印也一度登頂中國首富。

此后，恒大除了在房地產主業(yè)上繼續(xù)高歌猛進，還不斷加碼金融、健康、文化、旅游、體育等其他業(yè)務板塊，逐漸形成一個規(guī)模巨大的商業(yè)集團。

然而，受房地產市場的變化影響，恒大在2019年和2020年連續(xù)兩年利潤下跌，關于恒大打折促銷、延遲交房、項目停工、債務違約的負面新聞也開始浮現(xiàn)。

同時，監(jiān)管部門于2020年出臺設置“三道紅線”，分別是剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈借貸比大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍，并據此分檔設定了房企有息負債的增速以及閾值，促使房地產企業(yè)降負債和去杠桿。而彼時，恒大就踩中全部紅線，其在2020年末的三項指標分別為83.43%、152.89%、0.54，因此恒大不得不通過增加有息負債的方式應對監(jiān)管壓力。

2021年，恒大集團財務狀況進一步惡化，被曝出巨額債務，進而引發(fā)市場恐慌?！氨├住焙蟮暮愦螅蓛r在一個月內暴跌超過80%，資金周轉再遭巨大沖擊，財務危機一步步加重，直至來到“負債兩萬億”的地步。

恒大集團 網絡圖

譚浩俊指出，“恒大的債務問題，主要源于這些年在決策過程中的盲目負債擴張，用擴大負債來抵消負債的方式，在市場行情好的情況下能夠勉強度過，市場如果進入冷靜期、平緩期或低迷期，那么它立即就會暴露出風險?！?/p>

“在過去的房地產快速上升期，整個行業(yè)普遍通過高周轉、高成本、高杠桿的“三高”模式運作，而恒大是其中最激進的一家?！崩钣罴伪硎?，“當時業(yè)內形成了資產價格一致上升的預期，大談區(qū)域規(guī)劃前景的地方政府也對土地和資產價格有隱性擔保，因而包括銀行、信托、私募、資管等各方金融機構都在給恒大這樣當年看來‘大而不倒’的公司‘喂錢’，同時恒大也在利用信息差和監(jiān)管漏洞，進行超額抵押或重復抵押，來獲取更大的融資規(guī)模，這就導致了風險不斷在疊加?！?/p>

浙江大學國際聯(lián)合商學院數(shù)字經濟與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林表示，“房地產企業(yè)是重資產企業(yè)，也是長周期企業(yè)，這類企業(yè)最怕的是庫存和債務過高。理想狀態(tài)是資產變現(xiàn)還債，但近些年樓市對庫存消化能力減弱，而恒大過度負債，沒有及時去杠桿、去庫存。前幾年政府供給側改革給過房企機會，有些房企接受教訓，而恒大顯然沒有?！?/p>

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進則向《中國新聞周刊》指出，“拋開恒大本身經營層面的不到位，其遭遇某種程度上也和行業(yè)的劇烈調整有關系。很多房企在負債方面、盈利方面也有很大的問題，而且很多問題的化解，在最近3年內都無法有效出清。這是當前所需要警惕的，若不及時處置，對于投資者信心和購房者權益保護等都有較大的影響?！?/p>

在疊加因素影響下，短短幾年時間，許家印從中國首富，跌落至如今的“負”可敵國。他本人也從暴雷之初的積極回應還債，到幾乎隱匿在公共視野。與此同時，恒大的財務情況，也長久地被雪藏著。

至于恒大為何會選擇在此時公布財務數(shù)據，沈萌認為，這或與港交所的要求有關。

2022年3月21日，中國恒大股票于香港聯(lián)交所停止買賣。按照規(guī)定，聯(lián)交所有權將已連續(xù)停牌18個月的任何證券除牌，而恒大的最終期限將于今年9月20日屆滿。

但股票復牌并非如此簡單，補發(fā)財報只是完成了最基本的要求。恒大在此次公告中也表示，公司股份將繼續(xù)暫停買賣，直至另行通知。

現(xiàn)在最慌的是債權人和銀行

爛攤子該如何收拾，是當前大家最關心的問題。

盤和林認為，“敢發(fā)財報，說明恒大至少敢于暴露在陽光下了，問題攤開總比捂著更容易解決。財務信息披露，可以為未來解決恒大問題提供條件?！?/p>

財報顯示，截至2022年末，恒大的員工人數(shù)還有10.29萬，其中7.21萬人來自恒大物業(yè)，占比70%；4506人來自恒大汽車，占比4.38%；剩下的部分，則屬于地產開發(fā)員工。

這10萬打工人，雖然平均年薪已經由2021年的為12萬/年，降至2022年的4萬/年，但仍在指望著恒大這家公司過日子。

與此同時，截至2022年末，恒大的合同負債為7210億，這是已經賣出去但還沒交付的房子的錢。如果按照100萬一套算，就是還有72萬套已賣還未交付的房子，這背后，是72萬戶不愿住爛尾樓的家庭。

“恒大首先要做到最基本的是保交樓，先保證把房子交了，不能讓購房者付了款，還要承擔銀行貸款利息，卻無法居住在自己的房子里。在此之后，可以考慮走退市、破產清算這一套流程。” 李宇嘉指出。

“現(xiàn)在最慌的是債權人和銀行?！盜PG中國區(qū)首席經濟學家柏文喜對《中國新聞周刊》表示。

恒大在財報中，披露了公司目前為自救所做的努力：公司針對恒大物業(yè)約134億元存款質押被相關銀行強制執(zhí)行一事，成立了獨立調查委員會進行調查，并進一步強化了內控管理；公司穩(wěn)步推進境外債重組方案的制定，獲得香港高等法院的批準，延期進行清盤呈請聆訊。

今年3月，恒大境外債務的重組有了新一步的進展：恒大將境外重組的債務分為A組與C組，前者包括恒大發(fā)行的境外票據、債券和所借貸款，后者包括恒大境外金融負債（包括擔保和認沽期權）。

據最新披露，如今，在債務重組方面，恒大即將于7月24日至25日舉行多項重組債務持有人會議，境外債務重組或將迎來一個明確結果。

柏文喜表示，“恒大目前手中2.1億平米土儲和在建項目，不是馬上可以帶來現(xiàn)金流的有效資產，更多形成的是負債，需要更多的持續(xù)投入?！?/p>

“化解恒大危機的難度很大，存量土地等資產在貶值，房子出售和變現(xiàn)難度在增大。”譚浩俊說。

作者：馬志剛