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從事征地拆遷領(lǐng)域久了，就會發(fā)現(xiàn)，很多被征收人對于棚戶區(qū)改造有特別的“關(guān)注”，為什么這么說呢?就拿最簡單的一個例子來說，某地進(jìn)行棚戶區(qū)改造拆遷，就會有被拆遷人指出說：“我們這里不是棚戶區(qū)，不接受棚戶區(qū)改造”“越拆越窮，有啥好處?”等這樣的話，那么究竟這是征收方壓低補償?shù)氖侄?，還是另有隱情呢?

今天，愛土拆遷律師團(tuán)就給大家講一講，關(guān)于棚改違法征收的幾個信號，被征收人要提前識別，避免遭遇不公平不合理的補償。

一、借用棚改名義，壓低補償

對于棚戶區(qū)是什么，法律上并沒有明確的規(guī)定，大致的可以理解為，棚戶區(qū)是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)、平方密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的區(qū)域。

而棚戶區(qū)改造的目的是改變城市二元體制結(jié)構(gòu)，改造對方是臟亂差的低質(zhì)量房屋街道，但是現(xiàn)在很多地方接著棚戶區(qū)改造的名義對正常的社區(qū)進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，一旦打上了棚戶區(qū)的名義，拆遷補償價格也就跟著低了。地方進(jìn)行棚戶區(qū)改造拆遷宣傳倡議中，灌輸棚戶區(qū)房屋不值錢的想法，給被拆遷人很低的補償價格，如果不懂法律和國家政策，可能被糊弄簽字。

這就是為什么有的被拆遷人的房屋被冠上棚戶區(qū)改造的名義!

二、沒有評估程序，復(fù)核以及鑒定的權(quán)利

我們都知道房屋拆遷之前是需要對房屋進(jìn)行測量以及評估，但是很多地方征收方就完全省略了這一步驟。

我們要知道評估是確定房屋價值的重要程序，一般最終的補償標(biāo)準(zhǔn)都是建立在評估價格上的，所以評估程序尤為重要。

首先，評估公司的選擇。評估公司的選擇可以由征收部門和被拆遷人協(xié)商選擇，或者投票，搖號，抽簽等方式，委托有資質(zhì)的評估公司。其次，評估應(yīng)當(dāng)結(jié)合被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。最后，如果對評估機(jī)構(gòu)不服，可以在規(guī)定的日期內(nèi)申請復(fù)核，對復(fù)核結(jié)果有異議，還可以向評估專家委員會申請鑒定。

但在現(xiàn)實中，棚戶區(qū)改造拆遷，地方上的評估公司，受到地方政府的干預(yù)，評估程序不合法，評估結(jié)構(gòu)也難讓人滿意。

三、補償參照的標(biāo)準(zhǔn)不同

我們都知道，棚戶區(qū)改造不僅僅只是針對城市房屋，有的地方農(nóng)村房屋也是被劃為棚戶區(qū)改造的。

城市房屋遇到棚戶區(qū)改造拆遷可以采用《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，給予合理的補償。而農(nóng)村房屋呢?我們都知道對于農(nóng)村房屋，國家并沒有相應(yīng)法律規(guī)定，而是一直參考的《民法典》、《土地管理法》等法律。

所以，這就讓征收方鉆了法律的空子，對于農(nóng)村房屋棚戶區(qū)改造拆遷，隨意制定補償?shù)膬r格，讓老百姓苦不堪言。

下面我們來看一則典型案例：未簽協(xié)議就強(qiáng)拆

盧和東訴贛州市章貢區(qū)人民政府土地行政強(qiáng)制及行政賠償案。2006年底，省政府批準(zhǔn)征收盧和東房屋(位于贛州市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi))所占集體土地，征地拆遷工作由贛州市章貢區(qū)政府組織實施。2010年4月29日，在盧和東未簽訂房屋拆遷補償協(xié)議的情況下，章貢區(qū)政府作出房屋拆遷決定，要求其在2010年5月7日前辦理拆遷補償手續(xù)并自行拆除房屋，逾期將依法進(jìn)行強(qiáng)制拆除房屋。盧和東未在限定期限自行拆除。

2010年5月25日，章貢區(qū)政府在盧和東未在場的情況下，沒有對盧和東室內(nèi)財產(chǎn)制作清單，也沒有進(jìn)行公證提存，而是直接將盧和東室內(nèi)財物搬出，并對房屋進(jìn)行了強(qiáng)制拆除。盧和東被拆除房屋面積為274.56㎡，經(jīng)依法評估其房屋同類地段的商品房市場價格為2252元/㎡。最終盧和東獲得了合理補償。

本案是典型的違法拆除集體土地上房屋案件。集體土地征地拆遷關(guān)系著廣大農(nóng)民的切身利益，根據(jù)相關(guān)文件精神，要求各地要嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村征地程序、做好征地補償工作。

征收集體土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，市縣人民政府在組織實施過程中，應(yīng)防止和糾正違法違規(guī)強(qiáng)制征地拆遷行為的發(fā)生。對征地補償安置不落實的，行政機(jī)關(guān)不得強(qiáng)行使用被征收土地，如違法強(qiáng)行使用土地造成被征收人合法權(quán)益損害的，須承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。而且，對被拆遷房屋所在地已被納入城市規(guī)劃區(qū)的，有關(guān)房屋賠償金須參照國有土地上房屋市場價格計算。該案判決充分表明了行政案件的審判在集體土地征收領(lǐng)域，依法保護(hù)被征收人合法權(quán)益的重要作用。

棚戶區(qū)改造拆遷違法的信號點還有很多，在這里就不一一為大家列舉，對于自己的房屋是否被列入了棚戶區(qū)改造存在有異議的，要及時咨詢專業(yè)的律師。房屋不屬于棚戶區(qū)改造的，那我們就要按實際的征收項目被征收。房屋屬于棚戶區(qū)改造的，我們就要爭取合理的補償。