在明律師：帶你看看協(xié)議拆遷里面的陰謀
2024-01-23
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更新時(shí)間：2024-01-23 17:40:12作者：未知
之所以標(biāo)題中帶個(gè)，是因?yàn)樵诿髀蓭熕记跋牒蠖加X得“騰退”這個(gè)概念的前綴，表述為__這樣“懸著”是極好的。
在現(xiàn)實(shí)中，你所遇到的騰退項(xiàng)目叫什么，是叫阿貓、阿狗還是鐵蛋，都不妨礙后面跟著的騰退二字發(fā)揮功效。
那么，面對(duì)這不講理的騰退，你究竟能夠怎么辦呢?
簡單講，騰退分兩種：拆房的和不拆房的。
后者比較常見的情形叫做“文保騰退”，這種項(xiàng)目確實(shí)是公益性的，不掙錢，房子本身是文物保護(hù)單位，騰出來是為了改建成博物館、紀(jì)念館或者名人故居，因而只騰空不拆房。
對(duì)于此種情形，被騰退人確實(shí)拿不到太高的補(bǔ)償，這點(diǎn)大家也都可以理解。
不過從目前的情況下，略高于1:1的補(bǔ)償安置是沒有問題的。
關(guān)鍵是前面一種，以各種騰退的名義拆房，究其作用于被騰退人的性質(zhì)而言，和征收幾乎沒有區(qū)別，都是拆房+補(bǔ)償安置的模式。
區(qū)別就在于，一般的征收項(xiàng)目有嚴(yán)格的法定程序要求，對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地而言，首先要符合《土地管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，其次要參照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》適用。
然而到了騰退項(xiàng)目這里，情況就大不一樣了。
騰退方或者是村委會(huì)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織(這兩個(gè)不是一個(gè)概念，有時(shí)會(huì)有很大區(qū)別)，或者直接就是某建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)商，其所適用的騰退程序極為隨意、任性，往往就是一紙蓋著騰退方大印的公告和一本印制得還算精美的《騰退安置方案手冊(cè)》。
在此情況下，被騰退人如對(duì)補(bǔ)償安置不滿，其維權(quán)道路將會(huì)是十分坎坷、曲折的，在明律師在此提示大家以下幾點(diǎn)：
其一，絕大多數(shù)騰退項(xiàng)目都不適用590號(hào)令或者《土地管理法》的規(guī)定，法院認(rèn)為不是征收而是協(xié)議搬遷。
因此，那些被征收人極為熟悉、了解的征收法定程序，到了騰退項(xiàng)目上幾乎統(tǒng)統(tǒng)是不適用的。
我們知道，征收維權(quán)的一個(gè)原則就是“打程序，不打?qū)嶓w”。
而騰退項(xiàng)目也就是根據(jù)老百姓維權(quán)的這一特性而量身打造出來的。
“打程序”?讓你沒程序可打!協(xié)議搬遷，一個(gè)愿打一個(gè)愿挨，簽約行為是自己行為自己責(zé)任，往往與政府無關(guān)。
據(jù)此，被騰退人雖與被征收人僅兩字之差，但在維權(quán)思路、方法上就會(huì)有很大的不同。
比較客觀的說法是，騰退項(xiàng)目的維權(quán)難度，的確要顯著高于規(guī)范的征收項(xiàng)目。
這就好比拳擊運(yùn)動(dòng)員碰上了散打王一樣，拳頭再重也沒用，他不知道散打是可以踢、摔的，而他自己又根本不會(huì)。
其二，申請(qǐng)政府信息公開、村務(wù)公開是“一以貫之”的不變維權(quán)起點(diǎn)。
無論要對(duì)土地、房屋做什么，背后一定是有項(xiàng)目存在的，沒項(xiàng)目，沒人會(huì)想起來動(dòng)地。
因此，從釜底抽薪的維權(quán)原理出發(fā)，通過信息公開、村務(wù)公開等手段全面了解涉案項(xiàng)目的建設(shè)情況，挖掘其中違法點(diǎn)進(jìn)行博弈，便是騰退項(xiàng)目的重要維權(quán)之道。
《村民委員會(huì)組織法》第24條規(guī)定的若干情形一般總有一項(xiàng)可以套用在眼下的騰退項(xiàng)目上，它或許不是“征地補(bǔ)償費(fèi)的使用、分配方案”，但可以是“宅基地的使用方案”“以其他方式處分村集體財(cái)產(chǎn)”，以及兜底性質(zhì)的“應(yīng)當(dāng)由村民會(huì)議討論決定的涉及村民利益的其他事項(xiàng)”。
那么基于此，依據(jù)第30條進(jìn)行村務(wù)公開便是法律的應(yīng)有之義，何況還有第(五)項(xiàng)“涉及本村村民利益，村民普遍關(guān)心的其他事項(xiàng)”這一兜底性條款的存在。
通過村務(wù)公開，就有可能發(fā)現(xiàn)騰退項(xiàng)目在程序上的違法之處，進(jìn)而通過申請(qǐng)上級(jí)政府予以查處的途徑將政府拉入到協(xié)商溝通之中，為維權(quán)增加籌碼。
其三，時(shí)刻謹(jǐn)記，不要隨意簽約。
不隨意簽約決不等于不簽約，何況被騰退人所面對(duì)的很可能是一份法律意義上的民事協(xié)議而非行政的協(xié)議。
既然是民事協(xié)議性質(zhì)，就必須遵循自愿、公平和誠實(shí)信用原則，就不能出現(xiàn)逼簽、欺詐甚至組織人手幫拆的情形。
就這點(diǎn)而言，騰退的維權(quán)原則和一般征收是類似的，“沒簽”是一切的基礎(chǔ)。
字簽了就代表你認(rèn)可了協(xié)議所約定的補(bǔ)償結(jié)果，再想推翻自然會(huì)有很大的難度。
當(dāng)然，在實(shí)踐中簽約環(huán)節(jié)的“坑”將會(huì)非常多，缺乏經(jīng)驗(yàn)的被騰退人很容易在不明就里的情況下就草率簽字，過后則是悔之晚矣。
在明律師想提示大家的是，這里面很多都是“心理戰(zhàn)”，玩兒的是江湖騙子蒙人的那套把戲。
只要被騰退人內(nèi)心足夠堅(jiān)定，頭腦足夠冷靜清醒，避免在這一環(huán)節(jié)中招就是完全有可能的。
無論你多么想下筆簽字，在最后那一刻停下筆再想想，就足夠了。
其四，維權(quán)思路一定要開闊。
既然騰退方?jīng)]打算按套路出牌，那么被騰退人也一定要“接招”而不能固守594號(hào)令規(guī)定的程序不放。
譬如居于騰退核心位置的那個(gè)“騰退安置方案”，通常就是不可訴的，相關(guān)程序提不起來。
那么就需要大家開動(dòng)腦筋想一想，整個(gè)項(xiàng)目究竟還有哪些可能的切入點(diǎn)，比如建設(shè)工程規(guī)劃許可證?施工許可證?項(xiàng)目的環(huán)保問題?所能想到的，都有可能成為搭建協(xié)商平臺(tái)的機(jī)遇。
只要程序提起來平臺(tái)搭上去，提升補(bǔ)償就是可能的事情。
在明律師最后想提示大家的是，騰退項(xiàng)目在實(shí)踐中往往追求高效率，強(qiáng)拆、幫拆會(huì)在較短的時(shí)間內(nèi)降臨在未簽約走人的被騰退人身上。
因此，廣大被騰退人一定要做好面對(duì)挑戰(zhàn)、困難的充分準(zhǔn)備，必要時(shí)盡早委托專業(yè)征收維權(quán)律師介入案件，爭取在較短的時(shí)間、較小的空間之中為自己盡力爭取公平、合理的補(bǔ)償安置。
從某種意義上說，騰退拆得快，則老百姓承受痛苦的時(shí)間也相對(duì)短，努力爭取一把還是值得的。