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“住改非”是指國(guó)家所有或集體所有的土地上所建造的房屋，其房屋所有權(quán)證上載明的用途為住宅，但是利用其房屋沿街的地理位置優(yōu)勢(shì)，改變自己的住宅房屋為商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。在拆遷過程中雖然被拆遷房屋所有權(quán)證上標(biāo)明的用途為住宅，但其依法取得了營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等經(jīng)營(yíng)手續(xù)，且被認(rèn)定屬于非住宅房屋的，被拆遷人便可以向拆遷人主張房屋拆遷補(bǔ)償款與停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)的雙向補(bǔ)償，并要求按照經(jīng)營(yíng)用途提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

我們之前也涉及了關(guān)于住改非的認(rèn)定問題，其認(rèn)定問題的法律依據(jù)主要是國(guó)務(wù)院辦公廳2003年發(fā)布的《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》和國(guó)務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在2011年印發(fā)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》以及當(dāng)?shù)卣男姓?guī)章。那么在認(rèn)定房屋為“住改非”后，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如何確定又是一件關(guān)系被拆遷人的切身利益的事項(xiàng)。

依據(jù)2003年建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》的規(guī)定，關(guān)于房屋的性質(zhì)(用途)，當(dāng)事人可進(jìn)行協(xié)商并確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如果協(xié)商不一致，可由當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理部門確認(rèn)。從該規(guī)定我們可以看出拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆房屋的性質(zhì)和面積以及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定首先可以通過協(xié)商確定。

當(dāng)拆遷方與被拆遷方協(xié)商未達(dá)成一致時(shí)，由于各地規(guī)章對(duì)認(rèn)定“住改非”房屋的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在差異，所以在認(rèn)定是也是很難把握的。但根據(jù)實(shí)踐中各地的規(guī)定，針對(duì)“住改非”的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，大體存在以下幾種情形：

第一種，以被拆遷房屋的總體補(bǔ)償費(fèi)用的一定比例作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。例如，《南京市征地房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法》第24條第1款第(4)項(xiàng)規(guī)定：“拆遷非住宅房屋造成停業(yè)的，屬于營(yíng)業(yè)用房的，拆遷實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)給予不超過 拆遷補(bǔ)償款8%的補(bǔ)償，屬于非營(yíng)業(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)給予不超過貨幣補(bǔ)償金額5%的補(bǔ)償”。

第二種，按照營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)等指標(biāo)確定。例如《深圳市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷管理辦法》規(guī)定，拆遷合法經(jīng)營(yíng)性房屋引起停產(chǎn)、停業(yè)的，能依據(jù)完稅證明提供利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)的，給予3個(gè)月稅后利潤(rùn)補(bǔ)償;不能提供利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)的，按上年度同行業(yè)月平均稅后利潤(rùn)額計(jì)算或者按同類房屋市場(chǎng)租金，給予3個(gè)月的補(bǔ)償。

第三種，有條件的享受商業(yè)用房的補(bǔ)償政策。根據(jù)“住改非”房屋的經(jīng)營(yíng)時(shí)間、是否取得合法證照來補(bǔ)償?！冻埠谐鞘蟹课莶疬w管理辦法》中規(guī)定：1990年4月1日(不含4月1日)前已將住宅改變用途并延續(xù)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房屋，同時(shí)持有合法有效的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證和完整的納稅記錄，且房屋拆遷公告公布時(shí)正常營(yíng)業(yè)的，可以認(rèn)定為經(jīng)營(yíng)性用房。

對(duì)于“住改非”房屋如何補(bǔ)償，目前尚未有全國(guó)性統(tǒng)一規(guī)定，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)主要依據(jù)是各地的地方規(guī)章。所以當(dāng)被拆遷人在對(duì)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒有達(dá)到預(yù)期的情況下，要拿起法律的武器及時(shí)尋求專業(yè)的拆遷維權(quán)律師的幫助，從而最大限度地維護(hù)自己的合法權(quán)益。