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網(wǎng)民咨詢：

小產(chǎn)權房有沒有房產(chǎn)證?能否進行銷售和銷售?交易后是否受到法律保護?

小產(chǎn)權房沒有法律保護。就法律而言，交易是不允許的，買賣并無法律效力。買完后，如果發(fā)生糾紛，調(diào)解不成，就沒有法律保障。即使小產(chǎn)權房買了，也沒有房產(chǎn)證，就不能過戶。有關商品房的法律法規(guī)對小產(chǎn)權房沒有效力，而購買小產(chǎn)權房的合同無效，無需進行公證備案，購房者的權利就難以得到保障。

小產(chǎn)房具有兩種性質：一種是集體建設用土地建造的房屋，即“宅基地”所建，僅屬于該農(nóng)村的集體所有人，外村的農(nóng)民不得購買;另一種是非法建造，用于集體企業(yè)或占用耕地的房屋。

律師分析：

“小產(chǎn)權”，所謂“小產(chǎn)權”，是指在農(nóng)民集體土地上建造的房屋，沒有繳納土地出讓金等費用，他們的產(chǎn)權證不是國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權”，又叫“小產(chǎn)權”。鄉(xiāng)政府所發(fā)的所謂小產(chǎn)權房，其實并無真實產(chǎn)權。這類房屋沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預售許可證，國土房管局也不會辦理商品房備案。所謂產(chǎn)權證也并非真正合法有效的產(chǎn)權證。

既非合法，也不受法律保護。

一、法律風險

由于鄉(xiāng)財產(chǎn)權房具有特殊的法律屬性使農(nóng)村產(chǎn)權房在農(nóng)村流通和轉讓存在著諸多局限性，因為農(nóng)村產(chǎn)權房僅具有一般商品房的使用性質，而不具有一般商品房的法律性質，因此它并不具有一般商品房的性質。關于商品房的有關法律、法規(guī)對農(nóng)村產(chǎn)權房的有關規(guī)定和制度無效，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及農(nóng)村產(chǎn)權房的案件，購房者的權益難以維護。因為買地產(chǎn)權房的合同無效，所以按照法律規(guī)定，購房者只能要求開發(fā)商退還購房款并按照銀行同期貸款利率支付利息等。

二、政策風險

在購買的是建鄉(xiāng)地產(chǎn)房，買房人和開發(fā)商簽訂了合同并交付了房款之后，如果有關部門對鄉(xiāng)產(chǎn)權房進行改造，有可能導致項目停建，甚至被迫拆除。如果買房之后遇到國家征地拆遷，由于農(nóng)村產(chǎn)權房沒有國家認可的合法產(chǎn)權，買受人不是合法的產(chǎn)權人，因此他們不能獲得對產(chǎn)權人的補償。

其三，對鄉(xiāng)產(chǎn)權住房的開發(fā)建設沒有明確的規(guī)制，開發(fā)建設的規(guī)制同樣存在缺陷。

但是，農(nóng)村產(chǎn)權住房的開發(fā)沒有得到銀行的貸款支持，開發(fā)過程中的大量資金沒有政府和銀行的監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自身的力量進行開發(fā)建設，一旦開發(fā)單位的資金或其他環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，很可能變成爛尾工程。開發(fā)商的資質不能保證，房屋質量和售后質保期很難保證。

四、未被法律認可和保護，未經(jīng)國家房地產(chǎn)管理部門批準，不能辦理合法的產(chǎn)權手續(xù)。