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生活中，很多買(mǎi)房人為了規(guī)避銀行的信貸政策或者因?yàn)榈胤降南拶?gòu)政策等原因而借用他人的身份購(gòu)買(mǎi)房屋，并與出借身份的人(以下簡(jiǎn)稱出名人)簽訂協(xié)議，雙方約定相關(guān)的權(quán)利義務(wù)。盡管如此，還是有很多因借名買(mǎi)房產(chǎn)生的糾紛訴諸到法院，今天我們就來(lái)談一談借名買(mǎi)房潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)以及具體產(chǎn)生的法律糾紛。

一、借名買(mǎi)房的法律風(fēng)險(xiǎn)

1.出名人反悔，而借名人無(wú)法證明雙方之間的代理關(guān)系以及資金支付的事實(shí)，借名人便很難取得房屋或收回購(gòu)房款。

2.出名人身負(fù)外債，債權(quán)人可以主張其名下的房屋拍賣抵債。

3.出名人死亡，其名下房屋很可能會(huì)被子女繼承。

發(fā)生以上三種情況的任意一種，借名人都很難取得房屋，只能要求返還購(gòu)房款。

二、借名買(mǎi)房產(chǎn)生的法律糾紛

1.規(guī)避限購(gòu)政策借名買(mǎi)房的合同效力的認(rèn)定

正常情況下，只要不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，借名合同有效，借名人要求出名人進(jìn)行變更登記的，法院也應(yīng)當(dāng)支持;但若借名人基于該合同要求確認(rèn)房屋所有權(quán)，法院一般會(huì)駁回其訴求，此外，若雙方合同中并未約定過(guò)戶期限，而借名人要求辦理過(guò)戶登記的，大部分法院會(huì)以目前不具備過(guò)戶條件為由駁回借名人的訴求。

2.經(jīng)濟(jì)適用房頂名買(mǎi)房合同的效力認(rèn)定

經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象為城市低收入住房困難家庭。國(guó)務(wù)院這些文件和規(guī)定不屬于認(rèn)定合同無(wú)效的行政法規(guī)，但這種由于該頂名購(gòu)房行為已經(jīng)侵犯了城市低收入住房困難家庭的平等機(jī)會(huì)購(gòu)買(mǎi)和獲得房屋權(quán)利，屬于非法占有社會(huì)公共資源，損害社會(huì)公共利益的情形，一般認(rèn)定該合同無(wú)效。

3.出名人擅自轉(zhuǎn)讓房屋簽訂的買(mǎi)賣合同效力認(rèn)定

在出名人依約定將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記到借名人名下前，出名人是物權(quán)法意義上的房屋所有權(quán)人，其對(duì)外轉(zhuǎn)讓房屋不屬于法律規(guī)定的無(wú)權(quán)處分行為，借名人以其對(duì)房屋享有實(shí)際權(quán)利為由，要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效的，法院一般不予支持。但，為了保護(hù)借名人的利益，如果借名人能夠證明買(mǎi)受人知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋存在借名登記，買(mǎi)受人為惡意的，則房屋買(mǎi)賣合同應(yīng)當(dāng)無(wú)效。