無證房的拆遷補償比有證的低很多，是不是合理的
2023-11-29
更新時間：2023-11-29 12:40:21作者：未知
隨著拆遷在全國各地的興起，因拆遷引發(fā)的各種問題隨之凸顯。
其中最為明顯的現(xiàn)象除了強拆、偷拆、補償費低等問題，還有小產權房的問題也隨拆遷的推進而越發(fā)突顯。
而在拆遷實踐中，小產權房大多會被作為違建拆除。
這一方面導致補償極低，另一方面小產權房的買賣也會受到極大的影響，買賣雙方都似乎會遭受不同程度上的損失。
可即使小產權房存在諸多問題，市場上買小產權的也大有人在，這又是為什么呢?下面由北京在明律師事務所拆遷律師根據多年的拆遷代理經驗來為您講解小產權房的相關問題。
一、什么是小產權房?
現(xiàn)市場上的小產權房是指：人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂，并不是法律概念。
所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產權房”，又叫“小產權房”
基于當下房價猛漲，且居高不下。
隨著拆遷而突顯出來的一批批小產權房以其低價、快速交易的有利條件迅速進入公眾視野。
但是大眾普遍缺乏對小產權房的相關法律法規(guī)認識，多數(shù)認為只是沒有房產證，居住不受影響，不知道小產權房潛在的巨大的法律風險。
二、小產權房買賣的法律風險
小產權房在農民集體土地上建設的時候，并沒有繳納土地出讓金等相關費用，并由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)小產權房，而不是國家房管部門頒發(fā)。
因此小產權房的流通轉讓有很多的限制。
最有實質影響的就是小產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質。
也就是說，小產權房并不是商品房,沒有房產證，因此不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續(xù)。
再者，小產權房因為沒有國家的產權證書，不能像大產權的房子一樣抵押、流轉。
如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。
雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。
這里在明律師提醒大家的是：小產權房買賣合同不會像正規(guī)商品房一樣能辦理產權登記等手續(xù)。
因沒有產權登記，并不產生法定的物權效力。
也就是說賣家只能基于房產買賣合同取得相應的權利。
根據法律以及相關規(guī)定，本集體組織成員之間的小產權房買賣合同是有效的，本集體組織成員向其他集體組織成員、城鎮(zhèn)居民之間的小產權房買賣合同是無效的。
而無效后的處理規(guī)則要根據《民法典》的相關規(guī)定處理。
三、小產權房拆遷的拆遷補償問題
在明律師在這要告訴大家的是：小產權房遇到拆遷很難獲得補償。
其原因主要有：
1、小產權房不具備普通商品房的法律性質。
2、在購買過程中的合同糾紛難以得到等同保護;
3、開發(fā)建設過程中缺少監(jiān)管，其房屋質量難以保證;
4、因無法辦理合法的產權手續(xù)，購買后也不能合法轉讓過戶，這對房產價值影響很大。
綜上，如若遇國家拆遷，大多會被拆遷方以違建來定義，被拆遷的小產權房便很難有相應的拆遷補償。
因此在明律師提醒大家，不要一味看重小產權房的使用價值和低廉價格，也要多考慮下法律風險和長遠預期。