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在征地拆遷過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)明明同樣地段的房屋，那些臨街的商鋪卻能拿到比別人更多拆遷補(bǔ)償?shù)那闆r，那為什么呢?這里就涉及到了“住改非”這個(gè)概念。

那么，“住改非”指的究竟是什么樣的房屋呢?如果被拆遷的房屋是“住改非”房屋，對(duì)被拆遷人拿到的拆遷補(bǔ)償款數(shù)額又有哪些影響呢?本期文章讓我們來探討一下這個(gè)問題。

一、“住改非”是什么

現(xiàn)實(shí)生活中，經(jīng)常存在這樣的情況：一個(gè)家庭將自住的臨街房屋用于經(jīng)營小生意，以此作為家庭生活來源，并且辦理了營業(yè)執(zhí)照、一直依法納稅，但是房屋產(chǎn)權(quán)證上關(guān)于房屋用途的登記卻依然是住宅性質(zhì)，并未變更。

這就是所謂的“住改非”房屋。其房屋性質(zhì)盡管登記為住宅，但被征收人一直將其用于經(jīng)營，并且依法辦理了營業(yè)執(zhí)照或者具有相應(yīng)的納稅證明。

而這樣的房屋，由于產(chǎn)權(quán)證上登記為住宅用房，房屋征收過程中征收方就很容易以住宅用房的標(biāo)準(zhǔn)來補(bǔ)償，但被征收人卻認(rèn)為自己的房子是經(jīng)營性用房，由此便導(dǎo)致了很多糾紛。

二、“住改非”房屋拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定

在房屋征收評(píng)估過程中，房屋性質(zhì)對(duì)于最終評(píng)估價(jià)格的確定具有重要影響。被征收房屋是住宅用房還是經(jīng)營性用房，這在某種程度上直接決定了被征收人能拿到多少征收補(bǔ)償金。

對(duì)于“住改非”房屋，究竟是按照住宅用房來補(bǔ)償，還是按照經(jīng)營性用房來補(bǔ)償呢?對(duì)此，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》中提到：“對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照

經(jīng)營性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償?！?/p>

也就是說，“住改非”房屋在拆遷時(shí)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償，不能僅因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證上登記為住宅就只按住宅用房來補(bǔ)償，但是具體的補(bǔ)償辦法要由各地方來制定。

各地方政府對(duì)“住改非”的補(bǔ)償規(guī)定也不盡相同，下面以吉林市和沈陽市為例來說明：

《吉林市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第五十一條：“依法取得營業(yè)執(zhí)照記載的營業(yè)場(chǎng)所為住宅房屋，正在經(jīng)營且依法納稅的，除按照住宅房屋予以補(bǔ)償外，房屋征收部門還應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定向被征收人支付一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償：

(一)對(duì)從事商業(yè)、服務(wù)業(yè)的，在簽約期限內(nèi)簽訂協(xié)議并搬遷的，按照被征收房屋價(jià)值的20%補(bǔ)償;未在簽約期限內(nèi)簽訂協(xié)議或者未按期搬遷的，按照被征收房屋價(jià)值的5%補(bǔ)償;

(二)對(duì)從事生產(chǎn)加工業(yè)的，在簽約期限內(nèi)簽訂協(xié)議并搬遷的，按照被征收房屋價(jià)值的15%補(bǔ)償;未在簽約期限內(nèi)簽訂協(xié)議或者未按期搬遷的，按照被征收房屋價(jià)值的3%補(bǔ)償;

(三)對(duì)從事公司辦公、倉儲(chǔ)等其他經(jīng)營性活動(dòng)的，在簽約期限內(nèi)簽訂協(xié)議并搬遷的，按照被征收房屋價(jià)值的10%補(bǔ)償;未在簽約期限內(nèi)簽訂協(xié)議或者未按期搬遷的，按照被征收房屋價(jià)值的1%補(bǔ)償。”

《沈陽市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》第四十條：“對(duì)利用地面一層住宅從事經(jīng)營房屋符合下列條件的經(jīng)營部分，選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，可以按照?jīng)營性非住宅房屋房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的70%標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，并可享受住宅房屋臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，但不給予停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)補(bǔ)償：

(一)房屋征收決定公告時(shí)，正在經(jīng)營且依法取得營業(yè)執(zhí)照，連續(xù)經(jīng)營時(shí)間超過兩年以上;

(二)依法取得稅務(wù)登記證并有兩年以上納稅記錄;

(三)營業(yè)執(zhí)照的營業(yè)地點(diǎn)與被征收房屋的位置相一致;

(四)2011年8月1日《沈陽市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》施行前，已實(shí)際經(jīng)營的房屋。

選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照住宅房屋計(jì)算補(bǔ)償?！?/p>

吉林市的做法是先將“住改非”房屋按照住宅用房來補(bǔ)償，再依照經(jīng)營行業(yè)的不同給予10%至20%不等的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

而沈陽市則規(guī)定，“住改非”房屋按照經(jīng)營性非住宅用房評(píng)估價(jià)格的70%來補(bǔ)償，但享受此補(bǔ)償?shù)姆课?，不再給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

三、“住改非”房屋遇拆遷，盡快尋求律師幫助

對(duì)于“住改非”房屋的拆遷補(bǔ)償，由于法律上的規(guī)定較少，在實(shí)際房屋征收過程中，一些征收方出于節(jié)省成本的角度，常常直接適用住宅用房的標(biāo)準(zhǔn)來給予拆遷補(bǔ)償，這就違反了有關(guān)規(guī)定，大大損害了被征收人的利益。

如果被征收人遇到此種狀況，絕對(duì)不能坐以待斃，應(yīng)當(dāng)積極地維護(hù)自己的合法權(quán)益，主張更高的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、更多的補(bǔ)償金。此時(shí)，建議被征收人盡快地咨詢專業(yè)拆遷律師，了解清楚自己有權(quán)主張哪些內(nèi)容，必要時(shí)直接聘請(qǐng)律師幫助自己維權(quán)。在專業(yè)拆遷律師的幫助下，通過和有關(guān)部門的談判與溝通，使自身合法權(quán)益不受侵害，得到更合理的拆遷補(bǔ)償。