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北京在明律師事務(wù)所已經(jīng)為大家解讀了國有土地上房屋和農(nóng)村集體土地中的耕地在面臨征收時的補(bǔ)償問題。

那么還剩下廣大農(nóng)民兄弟最關(guān)心，也是對其權(quán)益影響最大的一個：農(nóng)村宅基地上房屋遇征收時的補(bǔ)償問題……

在明拆遷律師講原則：兩大原則，務(wù)必牢記

其一，宅基地遇征收時的補(bǔ)償，沒有全國統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

《土地管理法》第47條規(guī)定，征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

據(jù)此，對宅基地的補(bǔ)償是沒有放之四海皆準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)的。

實(shí)踐中很多被征地農(nóng)民習(xí)慣于上來就問我們“標(biāo)準(zhǔn)”，這個我們是很無奈的。

北京的一塊宅基地，和邊疆地區(qū)的某塊宅基地，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)自然是不同的。

因此，被征地農(nóng)民一定要明晰這點(diǎn)，去查找自己土地所在地的地方性規(guī)定。

其二，對宅基地上房屋(主要指住宅用房)的拆遷補(bǔ)償，參照590號令的精神執(zhí)行。

根據(jù)《規(guī)范征地拆遷行為的通知》，(農(nóng)村)房屋拆遷要按照建筑重置成本補(bǔ)償，宅基地征收按當(dāng)?shù)匾?guī)定的征地標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，被征地拆遷農(nóng)戶所得拆遷補(bǔ)償以及政府補(bǔ)貼，能夠保障其選購合理居住水平的房屋……在《土地管理法》等法律法規(guī)作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒布的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的精神執(zhí)行。

對此，北京在明律師事務(wù)所的青年律師陳麗芳表示，“參照”與嚴(yán)格遵從不同，是大體上按590號令的原則走的意思。

實(shí)踐中被征地農(nóng)民面臨住宅房屋拆遷時一要看當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，二要看590號令，兩者結(jié)合起來理解，是較為客觀而符合實(shí)際的。

在明律師講實(shí)務(wù)：舉個栗子算補(bǔ)償

我們以法治的“首善之區(qū)”北京為例來做說明，看看是如何“參照”執(zhí)行590號令精神的。

首先講補(bǔ)償安置方式：

1. 貨幣補(bǔ)償;2. 房屋安置;3. 另行審批宅基地

實(shí)踐中，以前面兩種情形較為多見，“另行審批宅基地”僅在“有條件的地區(qū)”實(shí)行。

也就是說，從補(bǔ)償安置方式上看，宅基地上房屋拆遷與590號令是區(qū)別不大的，這里不再展開。

其次，講兩個公式：

房屋拆遷補(bǔ)償價= 宅基地區(qū)位補(bǔ)償價 × 宅基地面積 + 被拆遷房屋重置成新價

拆遷宅基地上房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模疬w人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付補(bǔ)償款。

補(bǔ)償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價確定。

給了錢的，就不再給房或者批地了。

拆除宅基地上房屋以國有土地上的房屋安置的，雙方按前述規(guī)定確定拆遷補(bǔ)償款，并與安置房屋的市場評估價結(jié)算差價即可。

也就是說，用的仍然是這個公式。

所謂“重置成新價”，是指一定時間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價，也就是把一棟推倒的房屋重新蓋起來的成本價、蓋房錢，這個數(shù)字全國的差別不會太大(在北京蓋房和在邊疆地區(qū)蓋房本身的成本幾無差別)，數(shù)額也不會很大(就是四壁+屋頂)，通常在400~700元每平米幅度內(nèi)確定。

宅基地區(qū)位補(bǔ)償價稍微復(fù)雜一點(diǎn)，公式如下：

宅基地區(qū)位補(bǔ)償價= 〔(當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價 – 房屋重置成新均價)× 戶均安置面積〕÷ 戶均宅基地面積

所謂“當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價”，由區(qū)縣人民政府參照一定時間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品住宅均價、城市規(guī)劃等情況綜合確定。

簡言之，宅基地上房屋的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是與國有土地上房屋征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)緊密相關(guān)的，但實(shí)踐中通常會比“周邊類似房地產(chǎn)的市場價格”略低。

此外，對于利用宅基地內(nèi)自有房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動并持有工商營業(yè)執(zhí)照的，拆遷人還應(yīng)當(dāng)適當(dāng)補(bǔ)償停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。

具體損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)、縣人民政府規(guī)定。

當(dāng)然，搬遷補(bǔ)助費(fèi)也是要有的，標(biāo)準(zhǔn)同樣由區(qū)、縣人民政府規(guī)定。

這兩項(xiàng)是和國有土地上房屋征收差不多的。

所以，

宅基地上房屋拆遷的補(bǔ)償= 宅基地區(qū)位補(bǔ)償價 × 宅基地面積 + 房屋重置成新價 + 搬遷補(bǔ)助費(fèi) + 停產(chǎn)停業(yè)損失(合法的營業(yè)用房才有)

在明拆遷律師想最后提示廣大被征地農(nóng)民的是，通常而言，現(xiàn)階段農(nóng)村宅基地面臨征收時均已被列入了城市規(guī)劃區(qū)，那么其整體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)依據(jù)590號令的大致標(biāo)準(zhǔn)和原則進(jìn)行，“同地不同價”的現(xiàn)象必將逐步成縮減之勢。

如果被征收人確實(shí)認(rèn)為補(bǔ)償與市場價格差距過大，及時咨詢專業(yè)征收維權(quán)律師，考慮是否有維權(quán)的必要，就應(yīng)當(dāng)被納入到日程中來。