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下沉征收，充分發(fā)揮區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道、社區(qū)、居民小組四級組織作用，抽調764名干部組建22個房屋征收工作組，下沉式依法開展棚改房屋征收;模擬征收，開展棚改居民意愿調查和模擬簽約，“改不改”群眾說了算，群眾真正成為棚戶區(qū)改造主體，征收房屋拆遷由“要我拆”轉變?yōu)椤拔乙稹薄诒榧叭珖伊Χ炔粩嗉哟蟮呐飸魠^(qū)改造項目進程中，模擬征收一詞頻繁登臺。

那么，這二者的結合究竟意味著什么呢?廣大被征收人又該如何理解和應對呢?

首先需要客觀公正的講一句話：棚戶區(qū)改造項目的出發(fā)點是好的，政策目的是清楚、明確的，即五部門《關于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見》中所述“改善民生、完善城市功能、促進協(xié)調發(fā)展”。

實踐中一些地方出現(xiàn)的“以棚改代征收”現(xiàn)象是不正常的，在明律師在此前的文章中曾提及過。

那么，棚改究竟是如何和“模擬征收”這一新生事物扯上關系的呢?追根溯源，我們還是要回到《指導意見》本身，其中有這樣的規(guī)定：棚戶區(qū)改造項目的確定和安置補償方案的制訂，要充分尊重群眾意愿，采取多種方式征詢?nèi)罕娨庖?，在得到絕大多數(shù)群眾支持的基礎上組織實施……這樣的表述，就為上述“要我拆”變“我要拆”的改革舉措埋下了伏筆。

模擬征收，也就成為了所謂“多種(征詢意見)方式”的表現(xiàn)形式之一。

那么，模擬征收在實踐中如何操作呢?我們以上海市的規(guī)定為例來做說明：因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，房屋征收部門應當在征收決定作出后，組織被征收人、公有房屋承租人根據(jù)征收補償方案簽訂附生效條件的補償協(xié)議。

在簽約期限內(nèi)達到規(guī)定簽約比例的，補償協(xié)議生效;在簽約期限內(nèi)未達到規(guī)定簽約比例的，征收決定終止執(zhí)行。

簽約比例由區(qū)(縣)人民政府規(guī)定，但不得低于80%。

針對棚改中的模擬征收，在明律師認為其中有3點不容忽視：

其一，合法的“模擬征收”開展的前提是房屋征收決定業(yè)已作出，而不是懸而未決。

棚戶區(qū)改造項目無論如何具有“特殊性”，都屬于國有土地上房屋征收的一類，都要受《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)制。

《指導意見》中也明確指出，嚴格執(zhí)行城市房屋拆遷等有關法律法規(guī)的規(guī)定，維護群眾的合法權益……據(jù)此，無論怎么“改革創(chuàng)新”，棚改項目也不應將590號令所規(guī)定的程序加以篡改。

那么590號令的程序精髓究竟是怎樣的呢?簡單講，大致是這樣一個順序：征收補償方案征詢意見→征收決定、征收補償方案作出并公告→房屋征收評估→與被征收人進行協(xié)商、簽約(如簽約則搬遷、補償落實，程序結束)→征收補償決定→申請法院強制執(zhí)行大家可以看到，就征收補償協(xié)議進行協(xié)商、簽約這一環(huán)節(jié)的位置，一定是在征收決定作出和評估報告作出之后進行的，這從邏輯上、法理上都是能夠說得通、站得住腳的。

而模擬征收則是人為的將這一環(huán)節(jié)提前了，直接引導被征收人根據(jù)方案來簽約，根據(jù)簽約是否能達到比例來決定征收項目是否繼續(xù)推動。

這樣的程序設計最大的好處就在于便于征收項目的民意基礎建立，很容易便可以形成“大多數(shù)”與“極少數(shù)”的區(qū)隔，對于征收項目的迅速有力實施無疑是有很大益處的。

但無論如何，征收決定必須先依法作出，才可以實施模擬征收，否則模擬的法律依據(jù)就沒有了。

實踐中一些地方在決定懸而未決的情況下就直接以方案來進行模擬，組織被征收人先簽約再說，這是不符合《條例》規(guī)定的精神的。

其二，模擬征收客觀上容易導致“極少數(shù)”被征收人被孤立，不利于其依法維權。

80%這個比例在實踐中是比較容易達到的。

事實上對于大多數(shù)項目而言，90%都是不難實現(xiàn)的。

但即使剩下的只有10%，其合法權益也是應當依法保障的，而絕不應直接以“少數(shù)服從多數(shù)”的原則來直接犧牲掉。

因此，這部分被征收人在面臨來自輿論、鄰居的壓力時要有明智的選擇，有面對困難的充分準備。

其三，“我要拆”只是群眾意愿的反映，不代表征收補償方案本身合法、合理。

因此，被征收人如果對補償標準不滿，及時通過法律途徑維權仍是正當?shù)倪x擇，不應受到任何責難。

既然地方性規(guī)定為政府適當變通《條例》所規(guī)定的程序順序而開了綠燈，那么同樣也不應限制被征收人的合法維權。

如前所述，這類維權所面臨的困難與挑戰(zhàn)是客觀存在的，但并不意味著被征收人要直接選擇放棄。

如若涉案項目確實存在補償標準過低、補償安置方式選擇權被限制、剝奪，將并非危舊房的房屋認定為危舊房等情形，及時委托專業(yè)征收維權律師介入仍是十分必要的舉措。

在明律師最后想提示廣大被征收人的是，棚改追求的首先是高效率、快拆快建和覆蓋面廣，這從客觀上是有其存在的合理性的，但也往往容易導致程序違法、合理性欠缺等弊端、漏洞的發(fā)生。

在模擬征收中擦亮眼睛，理清頭緒，看清文件、協(xié)議的內(nèi)容后再決定是否同意“預簽約”，這是被征收人必須具備的能力。

一旦簽了，再想反悔，難度將會非常大，時間上也可能來不及。

更重要的是，你的預簽約行為必然令你成為了簽約比例的基數(shù)，不僅關乎你個人的權益，更會影響到其他人的未來。

下沉征收，充分發(fā)揮區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道、社區(qū)、居民小組四級組織作用，抽調764名干部組建22個房屋征收工作組，下沉式依法開展棚改房屋征收;模擬征收，開展棚改居民意愿調查和模擬簽約，“改不改”群眾說了算，群眾真正成為棚戶區(qū)改造主體，征收房屋拆遷由“要我拆”轉變?yōu)椤拔乙稹薄诒榧叭珖伊Χ炔粩嗉哟蟮呐飸魠^(qū)改造項目進程中，模擬征收一詞頻繁登臺。

那么，這二者的結合究竟意味著什么呢?廣大被征收人又該如何理解和應對呢?

首先需要客觀公正的講一句話：棚戶區(qū)改造項目的出發(fā)點是好的，政策目的是清楚、明確的，即五部門《關于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見》中所述“改善民生、完善城市功能、促進協(xié)調發(fā)展”。

實踐中一些地方出現(xiàn)的“以棚改代征收”現(xiàn)象是不正常的，在明律師在此前的文章中曾提及過。

那么，棚改究竟是如何和“模擬征收”這一新生事物扯上關系的呢?追根溯源，我們還是要回到《指導意見》本身，其中有這樣的規(guī)定：棚戶區(qū)改造項目的確定和安置補償方案的制訂，要充分尊重群眾意愿，采取多種方式征詢?nèi)罕娨庖?，在得到絕大多數(shù)群眾支持的基礎上組織實施……這樣的表述，就為上述“要我拆”變“我要拆”的改革舉措埋下了伏筆。

模擬征收，也就成為了所謂“多種(征詢意見)方式”的表現(xiàn)形式之一。

那么，模擬征收在實踐中如何操作呢?我們以上海市的規(guī)定為例來做說明：因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，房屋征收部門應當在征收決定作出后，組織被征收人、公有房屋承租人根據(jù)征收補償方案簽訂附生效條件的補償協(xié)議。

在簽約期限內(nèi)達到規(guī)定簽約比例的，補償協(xié)議生效;在簽約期限內(nèi)未達到規(guī)定簽約比例的，征收決定終止執(zhí)行。

簽約比例由區(qū)(縣)人民政府規(guī)定，但不得低于80%。

針對棚改中的模擬征收，在明律師認為其中有3點不容忽視：其一，合法的“模擬征收”開展的前提是房屋征收決定業(yè)已作出，而不是懸而未決。

棚戶區(qū)改造項目無論如何具有“特殊性”，都屬于國有土地上房屋征收的一類，都要受《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)制。

《指導意見》中也明確指出，嚴格執(zhí)行城市房屋拆遷等有關法律法規(guī)的規(guī)定，維護群眾的合法權益……據(jù)此，無論怎么“改革創(chuàng)新”，棚改項目也不應將590號令所規(guī)定的程序加以篡改。

那么590號令的程序精髓究竟是怎樣的呢?簡單講，大致是這樣一個順序：征收補償方案征詢意見→征收決定、征收補償方案作出并公告→房屋征收評估→與被征收人進行協(xié)商、簽約(如簽約則搬遷、補償落實，程序結束)→征收補償決定→申請法院強制執(zhí)行大家可以看到，就征收補償協(xié)議進行協(xié)商、簽約這一環(huán)節(jié)的位置，一定是在征收決定作出和評估報告作出之后進行的，這從邏輯上、法理上都是能夠說得通、站得住腳的。

而模擬征收則是人為的將這一環(huán)節(jié)提前了，直接引導被征收人根據(jù)方案來簽約，根據(jù)簽約是否能達到比例來決定征收項目是否繼續(xù)推動。

這樣的程序設計最大的好處就在于便于征收項目的民意基礎建立，很容易便可以形成“大多數(shù)”與“極少數(shù)”的區(qū)隔，對于征收項目的迅速有力實施無疑是有很大益處的。

但無論如何，征收決定必須先依法作出，才可以實施模擬征收，否則模擬的法律依據(jù)就沒有了。

實踐中一些地方在決定懸而未決的情況下就直接以方案來進行模擬，組織被征收人先簽約再說，這是不符合《條例》規(guī)定的精神的。

其二，模擬征收客觀上容易導致“極少數(shù)”被征收人被孤立，不利于其依法維權。

80%這個比例在實踐中是比較容易達到的。

事實上對于大多數(shù)項目而言，90%都是不難實現(xiàn)的。

但即使剩下的只有10%，其合法權益也是應當依法保障的，而絕不應直接以“少數(shù)服從多數(shù)”的原則來直接犧牲掉。

因此，這部分被征收人在面臨來自輿論、鄰居的壓力時要有明智的選擇，有面對困難的充分準備。

其三，“我要拆”只是群眾意愿的反映，不代表征收補償方案本身合法、合理。

因此，被征收人如果對補償標準不滿，及時通過法律途徑維權仍是正當?shù)倪x擇，不應受到任何責難。

既然地方性規(guī)定為政府適當變通《條例》所規(guī)定的程序順序而開了綠燈，那么同樣也不應限制被征收人的合法維權。

如前所述，這類維權所面臨的困難與挑戰(zhàn)是客觀存在的，但并不意味著被征收人要直接選擇放棄。

如若涉案項目確實存在補償標準過低、補償安置方式選擇權被限制、剝奪，將并非危舊房的房屋認定為危舊房等情形，及時委托專業(yè)征收維權律師介入仍是十分必要的舉措。

在明律師最后想提示廣大被征收人的是，棚改追求的首先是高效率、快拆快建和覆蓋面廣，這從客觀上是有其存在的合理性的，但也往往容易導致程序違法、合理性欠缺等弊端、漏洞的發(fā)生。

在模擬征收中擦亮眼睛，理清頭緒，看清文件、協(xié)議的內(nèi)容后再決定是否同意“預簽約”，這是被征收人必須具備的能力。

一旦簽了，再想反悔，難度將會非常大，時間上也可能來不及。

更重要的是，你的預簽約行為必然令你成為了簽約比例的基數(shù)，不僅關乎你個人的權益，更會影響到其他人的未來。