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怎么在離婚協(xié)議中約定房產(chǎn)問(wèn)題?

當(dāng)事人咨詢：

我們協(xié)議離婚中約定房產(chǎn)歸我，但因?yàn)榉孔拥馁J款還沒(méi)有還清，沒(méi)有辦法過(guò)戶。

是不是我們?cè)诿裾值怯涬x婚，拿到離婚證后，房子就是我的了?

房貸還清后，我們是不是就可以按照離婚協(xié)議的約定去辦理過(guò)戶了?

如果想對(duì)方順利配合過(guò)戶，我需要做些什么?

李曉娟律師解答：

第一個(gè)問(wèn)題，離婚協(xié)議生效后，房產(chǎn)歸誰(shuí)。

一般而言，離婚協(xié)議中約定了房產(chǎn)的歸屬，但還未辦理過(guò)戶手續(xù)，根據(jù)我國(guó)《民法典》第二百零九條的規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。

因此，房屋所有權(quán)的認(rèn)定以登記為準(zhǔn)，對(duì)外還是你們夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)。

但是作為約定取得房屋所有權(quán)的您，有權(quán)依據(jù)離婚協(xié)議將房屋所有權(quán)人變更為自己。

第二個(gè)問(wèn)題，離婚協(xié)議中約定房產(chǎn)歸您所有，那么您可以請(qǐng)求將房屋所有權(quán)登記為您個(gè)人?，F(xiàn)在只是因?yàn)榉抠J沒(méi)有還清，無(wú)法辦理房屋過(guò)戶，等到房貸還清后，您可以憑借離婚協(xié)議書要求對(duì)方配合辦理過(guò)戶手續(xù)。

如果對(duì)方拒絕配合過(guò)戶，您可以憑離婚協(xié)議書向法院起訴，要求對(duì)方配合過(guò)戶。這個(gè)時(shí)候，即便對(duì)方不配合您過(guò)戶，也可以拿著法院判決書去房管局做變更登記。

第三個(gè)問(wèn)題，為保證房產(chǎn)順利過(guò)戶，你需要做到以下幾點(diǎn)：

1、在離婚協(xié)議中最好約定對(duì)違約的懲罰措施，以免對(duì)方違約，不想配合過(guò)戶。

2、確認(rèn)離婚協(xié)議已經(jīng)在離婚所在地的民政部門備案;如果是離婚后補(bǔ)簽的協(xié)議，最好到公證處做個(gè)公證。

3、在貸款還清以后，第一時(shí)間去辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。

李曉娟律師擴(kuò)展解讀：

一般而言，夫妻雙方就房產(chǎn)分割達(dá)成離婚協(xié)議而變更主貸人，銀行不一定同意。這個(gè)也很容易理解，本來(lái)兩個(gè)還貸人，現(xiàn)在變成一個(gè)還貸人，對(duì)銀行來(lái)講，風(fēng)險(xiǎn)升高。

比如，有些夫妻貸款周期較長(zhǎng)， 30年的還貸期間，并且每個(gè)月還款額高達(dá)一兩萬(wàn)，而變更后的還貸人月工資收入不足貸款金額的2倍，銀行一般不會(huì)同意變更主貸人或減少共同抵押人，除非當(dāng)事人另行提供擔(dān)保人或采取其他擔(dān)保措施。

因此，夫妻在協(xié)議分割房產(chǎn)前要注意銀行對(duì)變更主貸人或減少共同抵押人是否同意。

如果不涉及銀行貸款，當(dāng)事人到房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，房地產(chǎn)交易中心一般也要求夫妻雙方均到場(chǎng)。

因此，離婚協(xié)議的簽訂固然重要，但離婚協(xié)議的執(zhí)行更為重要。

離婚后的雙方當(dāng)事人和一般合同當(dāng)事人一樣，需要以誠(chéng)信為本，相互配合。

但在很多時(shí)候誠(chéng)信對(duì)于前夫妻倆就是一句空話，男女離婚后依然會(huì)因?yàn)橐恍酆藜m葛，一方不履行離婚協(xié)議的現(xiàn)象比比皆是。

因此，離婚協(xié)議中最好明確一方不履行義務(wù)的懲罰措施，這樣，才能促使義務(wù)人履行義務(wù)。

比如，逾期不支付房屋對(duì)價(jià)的懲罰辦法、不配合辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的法律后果等。

因夫妻財(cái)產(chǎn)分割將原有房產(chǎn)歸屬于一方，是房產(chǎn)共有權(quán)的變動(dòng)，所以這種房產(chǎn)變更登記不要繳納契稅。這樣，就可以節(jié)省房?jī)r(jià)1.5 %—3%的契稅。