協(xié)議拆遷的新形式——騰退，您遇到過嗎?
2024-07-01
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更新時間：2024-07-01 02:31:19作者：未知
集體土地上房屋拆遷一直因為缺乏統(tǒng)一的補償標準而亂象叢生、糾紛不斷，而全國各地對于集體土地拆遷所適用的政策也千差萬別。但是，近些年卻有一種方式在逐漸的被普遍適用，就是所謂的“土地騰退”。
“騰退”作為法律用語，最早出現(xiàn)在《北京市綠化隔離地區(qū)土地置換管理辦法》中，是2001年北京市政府為了加快城市郊區(qū)及綠化隔離帶地區(qū)建設(shè)而制定的規(guī)范性文件。但是現(xiàn)在卻被不斷的歪曲適用，以致于逐漸演變而取代了法律程序，作為一種更便捷、低成本的方式在其他地區(qū)推廣開來。
下面愛土拆遷律師團為大家具體分析，“騰退”到底是怎么回事，我們被征收人遇上后，又該如何處理。
一、那么何為騰退
騰退即協(xié)議搬遷、協(xié)議搬離。一般是指集體土地上進行的由被騰退人與村委會、開發(fā)商簽訂騰退安置補償協(xié)議以后，村委會將被騰退人擁有的房屋和土地收回的行為。從本質(zhì)上講，“騰退”的根本目的在于快速實現(xiàn)征收，進行土地儲備或建設(shè)，它是一種變相的拆遷或征收。
需要提醒大家的是，根據(jù)《土地管理法》第四十四條規(guī)定：“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。根據(jù)項目的不同規(guī)模，較大的由國務(wù)院批準、其余由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準、或由市、縣人民政府批準”?？梢姶逦瘯o權(quán)對于集體土地進行征收，村委會主導(dǎo)實施騰退的行為已經(jīng)嚴重違反了土地管理相關(guān)法律的規(guī)定。
二、騰退的現(xiàn)狀和類型
“騰退”被逐漸在各區(qū)縣的集體土地拆遷中推廣開來，政府主管部門作為監(jiān)管單位往往睜一只眼閉一只眼不予管理，更甚者，有些政府藏在后邊做推手，也使得以“騰退”方式實施的拆遷與日俱增。但是，基于“騰退”沒有一個嚴格的程序和法律規(guī)范，所以各地在以“騰退”方式進行房屋拆遷過程中其具體的程序和方式也有著各種不同的形式表現(xiàn)。
第一種 由開發(fā)商以建設(shè)綠化隔離帶為名行商品房開發(fā)之實。即在實施土地收儲和房屋拆遷過程中以建設(shè)綠化隔離帶的名義進行，但是拆遷完成之后的項目立項、規(guī)劃、用地等均標明為商品房建設(shè)項目。
第二種 開發(fā)商與村委會聯(lián)合實施騰退，即村委會在前期與開發(fā)商聯(lián)手以房屋拆遷的名義進行房屋騰退，在騰退完成之后或者拆遷過程中向有關(guān)部門申請土地征收審批。
第三種 由鎮(zhèn)政府或者區(qū)政府幕后主導(dǎo)實施的集體土地騰退。
在此類項目中，多是鎮(zhèn)政府或者區(qū)政府為了完成城中村或者新農(nóng)村建設(shè)，而有規(guī)劃的進行土地的收儲工作，前期開發(fā)商是否介入并不確定，一般由村委會協(xié)助完成騰退工作。
由不同主體實施的騰退行為，會給我們后續(xù)的維權(quán)帶來不同的應(yīng)對方式。因此，在接到騰退告知書的那一刻，被騰退人一定要弄清騰退項目是由哪個主體實施的何種騰退，只有這樣才能精準維權(quán)。
三、村民遇到騰退時該如何維護自己的合法利益
首先，申請村務(wù)公開。被騰退人可以根據(jù)《村民委員會組織法》第30條的規(guī)定，向相關(guān)的村委會申請村務(wù)公開，要求村委會公開騰退方案、補償分配方案等村委信息以及有關(guān)騰退決議的相關(guān)村民會議、村民代表會議召開情況、會議紀要、實施人以及其他相關(guān)材料。這樣一方面便于了解騰退的具體內(nèi)容，另一方面也為后續(xù)的維權(quán)奠定基礎(chǔ)。如果村委會不公開相關(guān)信息，我們可以向上一級政府申請監(jiān)督村委會履行職責，必要時可就此提起行政訴訟進行救濟。
其次，向政府部門提起查處程序。我們可以依據(jù)信息公開所獲取的內(nèi)容，分析違法行為的性質(zhì)，申請有權(quán)機關(guān)采取不同的查處程序。如果行政機關(guān)不履行法律法規(guī)賦予其的職能，我們還可以提起行政復(fù)議或者行政訴訟進行進一步的救濟。
提起行政復(fù)議或行政訴訟。只要行政機關(guān)作出了具體行政行為，并對被騰退人的實際權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生影響的，我們都可以提起行政復(fù)議、行政訴訟。要求法院確認其行為違法，從而提高補償。
最后，愛土律師想提醒大家的是，雖然騰退沒有明確的法律依據(jù)，但這并不意味著我們面臨騰退時完全無所作為。相反，實踐中還是有很多常用的維權(quán)手段的。廣大農(nóng)民朋友不要被騰退嚇倒。你要明白的是，騰退和征收一樣，同樣面臨對產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的直接影響，給予公平、合理的補償安置從來都是法律的應(yīng)有之義，也是政府拋不掉的職責之所在。