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在騰退風(fēng)暴中,穩(wěn)中獲償?shù)年P(guān)鍵在于這

更新時(shí)間:2023-12-18 20:11:28作者:佚名

在騰退風(fēng)暴中,穩(wěn)中獲償?shù)年P(guān)鍵在于這

之所以標(biāo)題中帶個(gè),是因?yàn)樵诿髀蓭熕记跋牒蠖加X得“騰退”這個(gè)概念的前綴,表述為__這樣“懸著”是極好的。

在現(xiàn)實(shí)中,你所遇到的騰退項(xiàng)目叫什么,是叫阿貓、阿狗還是鐵蛋,都不妨礙后面跟著的騰退二字發(fā)揮功效。

那么,面對這不講理的騰退,你究竟能夠怎么辦呢?

簡單講,騰退分兩種:拆房的和不拆房的。

后者比較常見的情形叫做“文保騰退”,這種項(xiàng)目確實(shí)是公益性的,不掙錢,房子本身是文物保護(hù)單位,騰出來是為了改建成博物館、紀(jì)念館或者名人故居,因而只騰空不拆房。

對于此種情形,被騰退人確實(shí)拿不到太高的補(bǔ)償,這點(diǎn)大家也都可以理解。

不過從目前的情況下,略高于1:1的補(bǔ)償安置是沒有問題的。

關(guān)鍵是前面一種,以各種騰退的名義拆房,究其作用于被騰退人的性質(zhì)而言,和征收幾乎沒有區(qū)別,都是拆房+補(bǔ)償安置的模式。

區(qū)別就在于,一般的征收項(xiàng)目有嚴(yán)格的法定程序要求,對于農(nóng)村集體建設(shè)用地而言,首先要符合《土地管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定,其次要參照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》適用。

然而到了騰退項(xiàng)目這里,情況就大不一樣了。

騰退方或者是村委會(huì)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織(這兩個(gè)不是一個(gè)概念,有時(shí)會(huì)有很大區(qū)別),或者直接就是某建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)商,其所適用的騰退程序極為隨意、任性,往往就是一紙蓋著騰退方大印的公告和一本印制得還算精美的《騰退安置方案手冊》。

在此情況下,被騰退人如對補(bǔ)償安置不滿,其維權(quán)道路將會(huì)是十分坎坷、曲折的,在明律師在此提示大家以下幾點(diǎn):

其一,絕大多數(shù)騰退項(xiàng)目都不適用590號(hào)令或者《土地管理法》的規(guī)定,法院認(rèn)為不是征收而是協(xié)議搬遷。

因此,那些被征收人極為熟悉、了解的征收法定程序,到了騰退項(xiàng)目上幾乎統(tǒng)統(tǒng)是不適用的。

我們知道,征收維權(quán)的一個(gè)原則就是“打程序,不打?qū)嶓w”。

而騰退項(xiàng)目也就是根據(jù)老百姓維權(quán)的這一特性而量身打造出來的。

“打程序”?讓你沒程序可打!協(xié)議搬遷,一個(gè)愿打一個(gè)愿挨,簽約行為是自己行為自己責(zé)任,往往與政府無關(guān)。

據(jù)此,被騰退人雖與被征收人僅兩字之差,但在維權(quán)思路、方法上就會(huì)有很大的不同。

比較客觀的說法是,騰退項(xiàng)目的維權(quán)難度,的確要顯著高于規(guī)范的征收項(xiàng)目。

這就好比拳擊運(yùn)動(dòng)員碰上了散打王一樣,拳頭再重也沒用,他不知道散打是可以踢、摔的,而他自己又根本不會(huì)。

其二,申請政府信息公開、村務(wù)公開是“一以貫之”的不變維權(quán)起點(diǎn)。

無論要對土地、房屋做什么,背后一定是有項(xiàng)目存在的,沒項(xiàng)目,沒人會(huì)想起來動(dòng)地。

因此,從釜底抽薪的維權(quán)原理出發(fā),通過信息公開、村務(wù)公開等手段全面了解涉案項(xiàng)目的建設(shè)情況,挖掘其中違法點(diǎn)進(jìn)行博弈,便是騰退項(xiàng)目的重要維權(quán)之道。

《村民委員會(huì)組織法》第24條規(guī)定的若干情形一般總有一項(xiàng)可以套用在眼下的騰退項(xiàng)目上,它或許不是“征地補(bǔ)償費(fèi)的使用、分配方案”,但可以是“宅基地的使用方案”“以其他方式處分村集體財(cái)產(chǎn)”,以及兜底性質(zhì)的“應(yīng)當(dāng)由村民會(huì)議討論決定的涉及村民利益的其他事項(xiàng)”。

那么基于此,依據(jù)第30條進(jìn)行村務(wù)公開便是法律的應(yīng)有之義,何況還有第(五)項(xiàng)“涉及本村村民利益,村民普遍關(guān)心的其他事項(xiàng)”這一兜底性條款的存在。

通過村務(wù)公開,就有可能發(fā)現(xiàn)騰退項(xiàng)目在程序上的違法之處,進(jìn)而通過申請上級政府予以查處的途徑將政府拉入到協(xié)商溝通之中,為維權(quán)增加籌碼。

其三,時(shí)刻謹(jǐn)記,不要隨意簽約。

不隨意簽約決不等于不簽約,何況被騰退人所面對的很可能是一份法律意義上的民事協(xié)議而非行政的協(xié)議。

既然是民事協(xié)議性質(zhì),就必須遵循自愿、公平和誠實(shí)信用原則,就不能出現(xiàn)逼簽、欺詐甚至組織人手幫拆的情形。

就這點(diǎn)而言,騰退的維權(quán)原則和一般征收是類似的,“沒簽”是一切的基礎(chǔ)。

字簽了就代表你認(rèn)可了協(xié)議所約定的補(bǔ)償結(jié)果,再想推翻自然會(huì)有很大的難度。

當(dāng)然,在實(shí)踐中簽約環(huán)節(jié)的“坑”將會(huì)非常多,缺乏經(jīng)驗(yàn)的被騰退人很容易在不明就里的情況下就草率簽字,過后則是悔之晚矣。

在明律師想提示大家的是,這里面很多都是“心理戰(zhàn)”,玩兒的是江湖騙子蒙人的那套把戲。

只要被騰退人內(nèi)心足夠堅(jiān)定,頭腦足夠冷靜清醒,避免在這一環(huán)節(jié)中招就是完全有可能的。

無論你多么想下筆簽字,在最后那一刻停下筆再想想,就足夠了。

其四,維權(quán)思路一定要開闊。

既然騰退方?jīng)]打算按套路出牌,那么被騰退人也一定要“接招”而不能固守591號(hào)令規(guī)定的程序不放。

譬如居于騰退核心位置的那個(gè)“騰退安置方案”,通常就是不可訴的,相關(guān)程序提不起來。

那么就需要大家開動(dòng)腦筋想一想,整個(gè)項(xiàng)目究竟還有哪些可能的切入點(diǎn),比如建設(shè)工程規(guī)劃許可證?施工許可證?項(xiàng)目的環(huán)保問題?所能想到的,都有可能成為搭建協(xié)商平臺(tái)的機(jī)遇。

只要程序提起來平臺(tái)搭上去,提升補(bǔ)償就是可能的事情。

在明律師最后想提示大家的是,騰退項(xiàng)目在實(shí)踐中往往追求高效率,強(qiáng)拆、幫拆會(huì)在較短的時(shí)間內(nèi)降臨在未簽約走人的被騰退人身上。

因此,廣大被騰退人一定要做好面對挑戰(zhàn)、困難的充分準(zhǔn)備,必要時(shí)盡早委托專業(yè)征收維權(quán)律師介入案件,爭取在較短的時(shí)間、較小的空間之中為自己盡力爭取公平、合理的補(bǔ)償安置。

從某種意義上說,騰退拆得快,則老百姓承受痛苦的時(shí)間也相對短,努力爭取一把還是值得的。

本文標(biāo)簽: 土地管理法  都不  號(hào)令  

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