是不是發(fā)出征收土地公告就證明征地啟動(dòng)了？
2024-01-24
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更新時(shí)間：2024-01-24 15:09:57作者：佚名
隨著《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》在長期適用中的逐步深入人心，以及《土地管理法》相關(guān)輔助性政策文件的長期實(shí)踐，土地、房屋的征收行為已逐漸變得有法可依，至少是有規(guī)、有文可依。
然而道高一尺，魔高一丈，不安分的地方政府又將視線轉(zhuǎn)向了對(duì)新概念、新名詞的創(chuàng)設(shè)，即發(fā)明了所謂“協(xié)議拆遷”的新模式。
那么，協(xié)議拆遷究竟是怎么回事兒?在明律師為你逐一揭穿其中的種種陰謀……
敲黑板劃重點(diǎn)之一：協(xié)議拆遷，用心險(xiǎn)惡
首先明確一點(diǎn)，協(xié)議拆遷并不是一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆筛拍睢?/p>
換言之，翻遍各本法條，也找不出協(xié)議拆遷這么一個(gè)詞來。
這里所說的協(xié)議拆遷，是指與征收拆遷相對(duì)應(yīng)的拆遷情形。
即拆遷人為政府部門以外的普通民事主體，通過與被拆遷人訂立民事協(xié)議的方式實(shí)現(xiàn)對(duì)其房屋拆遷的情形。
我們之所以說這一招“用心險(xiǎn)惡”，主要理由有3點(diǎn)：
第一，拆遷人是普通民事主體，意味著其拆遷行為不受行政法律規(guī)范的規(guī)制和束縛，具有很大的自主靈活空間。
譬如根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，對(duì)城市的房屋實(shí)施征收拆遷，房屋征收部門是要遵循嚴(yán)格的法定程序行事的。
該有的程序、步驟，一個(gè)也不能少，一步也不能跳過。
再譬如根據(jù)《土地管理法》《土地管理法實(shí)施條例》《征收土地公告辦法》等的規(guī)定，對(duì)集體土地實(shí)施征收，同樣要按照更為復(fù)雜的程序慢慢推進(jìn)，著急不得，隨意不得，否則就會(huì)被被征收人抓住訴一個(gè)行政行為違法，政府就會(huì)面臨吃不了兜著走的遭遇。
然而“協(xié)議拆遷”就不存在這許多麻煩，拆遷人是村委會(huì)之類的非行政機(jī)關(guān)，其拆遷行為不受“依法行政”原則的約束，只要協(xié)議達(dá)成雙方愿意，從法理上講，怎么干都行。
故此，這類拆遷從效率上往往會(huì)顯著高于征收項(xiàng)目，就是因?yàn)槠淇梢悦獬犠C、評(píng)估等等紛繁復(fù)雜的法定程序。
即使有程序性事項(xiàng)，那也是“約定”的，對(duì)于拆遷人來說，這無疑是重大的利好。
而反觀被拆遷人這邊，就難免會(huì)失去法定程序所設(shè)置的重重權(quán)益保護(hù)機(jī)會(huì)，落得個(gè)權(quán)益遭受肆意侵犯、踐踏的不利結(jié)局。
第二，達(dá)成的“拆遷補(bǔ)償協(xié)議”性質(zhì)為民事協(xié)議，而不屬于行政的協(xié)議，拆遷人的履約壓力小，被拆遷人的維權(quán)更困難。
面對(duì)一份行政的協(xié)議，即通常的政府一方為主體簽訂的征收補(bǔ)償協(xié)議，如果履行發(fā)生爭議，政府是要依照《行政訴訟法》的規(guī)定當(dāng)被告的。
因此在實(shí)踐中，這類協(xié)議一旦簽訂，實(shí)際履行的幾率很高，尤其在一些法治環(huán)境較好的大城市，幾乎沒有不履行承諾給房給錢的，理由就在于政府不能輕易輸官司，它輸不起，敗訴背后就是最可怕的紀(jì)律處分甚至是刑事責(zé)任。
而普通的民事主體則不然，屬于天塌不怕的地位——沒履約，被拆遷人訴了又如何?開發(fā)商可以要錢沒有要命一條，村委會(huì)班子解散了沒交接新村委會(huì)不了解情況……凡此種種，被拆遷人又能如何?實(shí)踐中，民事協(xié)議得不到履行是常有的事兒，如同家常便飯一樣。
被拆遷人的補(bǔ)償權(quán)益的保護(hù)，可謂無從談起，只能拼人品和運(yùn)氣了。
第三，政府藏在拆遷人背后，實(shí)際用地項(xiàng)目不耽誤。
對(duì)于征收項(xiàng)目，被征收人如果對(duì)補(bǔ)償不滿可以合理的選擇當(dāng)當(dāng)“釘子戶”，通過團(tuán)結(jié)集體的力量來向項(xiàng)目方施加壓力，逼迫其基于工期不能耽擱的考慮來增加些補(bǔ)償。
此時(shí)，政府不敢輕易下手強(qiáng)拆，因?yàn)槌绦驔]走到強(qiáng)拆都是違法的，回過頭來政府就要吃官司。
而在協(xié)議拆遷項(xiàng)目中，政府則選擇藏在拆遷人的身后，任由拆遷人去“沖鋒陷陣”，施展各種方法向被拆遷人施壓。
政府只需要坐收漁翁之利就可以了。
問題是，村委會(huì)實(shí)施土地騰退的目的當(dāng)真是重新進(jìn)行分配、利用么?當(dāng)然不是，大的建設(shè)項(xiàng)目往往就在后面等著呢，村委會(huì)、村民對(duì)涉案土地根本沒有說話的資格了。
螳螂捕蟬，黃雀在后，系此類拆遷的真實(shí)寫照。
敲黑板劃重點(diǎn)之二：協(xié)議拆遷，如何應(yīng)對(duì)?
我們知道了協(xié)議拆遷這一新招數(shù)的歹毒用意，那么廣大被拆遷人又該如何應(yīng)對(duì)呢?在明律師這里只提5點(diǎn)最重要的，供大家參考：
其一，補(bǔ)償不滿意，任何文件都不要簽字。
協(xié)議拆遷之關(guān)鍵命門，在于“協(xié)議”。
沒協(xié)議，它就沒法拆遷。
開發(fā)商沒法拆，村委會(huì)也沒法拆，當(dāng)然違法暴力強(qiáng)拆的行徑除外。
對(duì)于處于弱勢(shì)地位的被拆遷人而言，法律仍是保護(hù)自身合法權(quán)益的唯一利器。
那么，我們就必須確保自己在法律層面上的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位，迫使拆遷人陷入違法、非法的境地與我們博弈。
鑒于實(shí)踐中此類“協(xié)議拆遷”所涉的文本千變?nèi)f化、名頭眾多，缺乏法律專業(yè)知識(shí)的被拆遷人很難準(zhǔn)確識(shí)別，最好的辦法，就是任何文件都不輕易簽字，除非補(bǔ)償?shù)轿涣恕M意了。
其二，及時(shí)聘請(qǐng)專業(yè)征收維權(quán)律師幫助協(xié)商、談判。
對(duì)于這種項(xiàng)目，自學(xué)法律加以應(yīng)對(duì)這條路是不靈的，因?yàn)槿思也疬w方就沒打算按法律來，雞同鴨講之事還是不干的好。
況且，村委會(huì)、開發(fā)商的背后往往是牽一發(fā)而動(dòng)全身的重大建設(shè)項(xiàng)目，博弈、談判的難度相較于一般征收項(xiàng)目絕對(duì)是有過之而無不及。
面對(duì)此種情形，聘請(qǐng)專業(yè)征收維權(quán)律師出馬便是勢(shì)在必行的了，因?yàn)樗齻兇蠖嗍菂f(xié)商談判專家，在這方面的經(jīng)驗(yàn)、見識(shí)要顯著強(qiáng)于被拆遷人。
其三，要適時(shí)調(diào)整補(bǔ)償期望，能走就走。
“死磕”之事，本就風(fēng)險(xiǎn)極大。
若是為法律而“死磕”，尚不至于有太大事兒。
但為補(bǔ)償數(shù)額博弈，無異于走鋼絲一般步步驚心。
本所黃艷律師代理的一起“舊村改造”案件中，被拆遷人先后遭遇了斷水?dāng)嚯?、斷路、挖墻腳、株連式逼遷、稅務(wù)處罰甚至計(jì)劃生育領(lǐng)域的社會(huì)撫養(yǎng)費(fèi)處罰等諸多“花式逼遷”手腕，全家三親六故大大小小幾乎無一幸免。
能走就走，能簽就簽，互諒互讓，也本是“博弈”之事的道理所在。
自然，我們是法治國家，凡事得依法而為，這個(gè)理論、原則，與協(xié)議拆遷之事的客觀存在，大約并不矛盾吧。