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抵押房屋出現(xiàn)債務糾紛時，如果債務人不還款的，債權(quán)人可以行使抵押權(quán)，拍賣、變賣房屋，所得款項清償?shù)盅旱膫鶛?quán)。債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以請求人民法院撤銷該協(xié)議。

抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。

抵押財產(chǎn)折價或者變賣的，應當參照市場價格。

債務人死亡案件牽涉到繼承人，受遺贈人、繼承參與人、集體組織等。具體訴訟中適格的被告是誰，應具體情況具體分析。

(一)原告起訴時，已經(jīng)死亡的債務人不能列為被告。債務人死亡后，已喪失民事權(quán)利能力，喪失民事主體資格。起訴時，原告將死亡的債務人列為被告的，人民法院應依法通知原告變更適格的主體，原告拒絕變更的，依法裁定駁回原告的起訴。

(二)原告起訴時，遺產(chǎn)未分割的，數(shù)個繼承人均應列為被告參加訴訟(放棄繼承的除外)。被繼承人死亡之時起到遺產(chǎn)分割前先對被繼承人的債務進行全部清償，如有剩余，繼承人才能進行繼承。繼承人在繼承開始后，遺產(chǎn)分割前，明確表示放棄繼承的，不負擔清償被繼承人所欠的債務，所以不能成為被告。

(三)原告起訴時，如果遺產(chǎn)分割結(jié)束，各繼承人對被繼承人債務清償原則按其繼承份額按比例清償，所有參加分割遺產(chǎn)的繼承人作為共同被告參加訴訟。

(四)放棄繼承的繼承人對被繼承人與其共同共有財產(chǎn)析產(chǎn)前，對共同共有財產(chǎn)中被繼承人的遺產(chǎn)實施保管的，依據(jù)民事訴訟法第五十六條，其作為第三人參加訴訟。

(五)債務人死亡后，雖有繼承人、受遺贈人，但他們都放棄繼承權(quán)、受遺贈權(quán)，或者沒有繼承人、受遺贈人。存有遺產(chǎn)的遺產(chǎn)保管人為被告。

(六)在訴訟期間，債務人死亡的，原告應當申請變更被告，如果原告不申請變更，法院應主動行使釋明權(quán)，避免當事人的訴累，如果原告不變更，則應駁回起訴，讓原告另行起訴。

抵押房屋來進行借錢，就是將房屋通過保障來讓債權(quán)人借錢給債務人，債務人是可以使用該房屋的，但是債權(quán)人也對該房屋有抵押權(quán)，也就是說債權(quán)人可以隨時將該房屋進行變賣，但是債務人如果按時進行償還的話，那么債權(quán)人是不能夠?qū)⒃摲课葸M行變賣。