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企業(yè)承租土地遭遇拆遷,想要爭(zhēng)取征地補(bǔ)償要怎么做

更新時(shí)間:2023-11-28 22:44:55作者:未知

企業(yè)承租土地遭遇拆遷,想要爭(zhēng)取征地補(bǔ)償要怎么做

取得國(guó)有土地建設(shè)用地的企業(yè)基于其地上權(quán)利,在土地被征收時(shí)可以獲得征地補(bǔ)償,這是大家都知道的。

那么對(duì)于僅僅是土地或廠房的承租人的企業(yè),在面臨土地征收動(dòng)遷時(shí),能否獲得補(bǔ)償?

具體落實(shí)補(bǔ)償金額又能拿到多少?

其廠房如果有自建的部分,對(duì)于補(bǔ)償又會(huì)有多大影響?

這里,我們以一個(gè)真實(shí)案例為藍(lán)本,為大家介紹作為承租方的企業(yè),能如何在征地補(bǔ)償中爭(zhēng)取到應(yīng)得的份額。

甲企業(yè)是一家位于天津市從事休閑服務(wù)領(lǐng)域的企業(yè),其承租乙所擁有的一間廠房及門(mén)面店鋪經(jīng)營(yíng)使用。

雙方約定租期從2010年至2020年止共計(jì)十年。

由于房屋租賃需要到當(dāng)?shù)胤抗芫洲k理登記并繳納鑒定費(fèi),一次性繳納費(fèi)用過(guò)高雙方負(fù)擔(dān)不起,便約定按照一年一簽一登記的方式進(jìn)行備案登記。

出于經(jīng)營(yíng)的需要,又由于對(duì)相關(guān)法律法規(guī)不了解,甲企業(yè)在原來(lái)租賃的土地及廠房上自建了一座小型工棚。

2015年廠房遭遇征收拆遷,乙企業(yè)與當(dāng)?shù)卣勁胁疬w補(bǔ)償協(xié)議時(shí)以甲企業(yè)無(wú)土地使用權(quán)為由架空甲企業(yè),并以乙與甲企業(yè)的廠房租賃合同有違約情形為由起訴甲企業(yè)以期解除租賃合同,使甲企業(yè)無(wú)從獲得補(bǔ)償款。

甲企業(yè)作為承租方,由于未取得國(guó)有土地使用權(quán),不能得到土地所有權(quán)的補(bǔ)償,這是不言自明的。

但是,土地所有權(quán)的補(bǔ)償只是拆遷補(bǔ)償費(fèi)中的一部分。

作為土地及廠房的實(shí)際經(jīng)營(yíng)者,甲企業(yè)對(duì)于拆遷行為具有利害關(guān)系。

拆遷人對(duì)與甲企業(yè)的廠房、附著物及機(jī)器設(shè)備理應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)償,還應(yīng)對(duì)甲企業(yè)因拆遷所造成的停產(chǎn)停業(yè)損失給予補(bǔ)償。

具體來(lái)書(shū),甲企業(yè)作為承租人,理應(yīng)能過(guò)獲得的補(bǔ)償包括一下這些項(xiàng)目:1、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償;2、設(shè)備拆卸安裝的補(bǔ)償(主要針對(duì)于大型或者精密生產(chǎn)設(shè)備的拆卸損耗);3、搬遷費(fèi)(包括但不限于設(shè)備、原料、基礎(chǔ)設(shè)施和地上附屬物);4、解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi);5、關(guān)于因拆遷導(dǎo)致的其他無(wú)形損失(導(dǎo)致不能完成訂單等造成的違約金承擔(dān)等);6、自建房的重置成新補(bǔ)償;7、剩余租賃年限的租金差價(jià)的補(bǔ)償;在了解了自己所能得到的拆遷安置補(bǔ)償項(xiàng)目后,作為被拆遷方的甲企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)制作相關(guān)費(fèi)用的統(tǒng)計(jì),對(duì)于各個(gè)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的實(shí)體財(cái)產(chǎn)或人工成本及時(shí)留存好照片及相關(guān)文字證據(jù)。

這些措施的目的,一是讓自己明確之后同拆遷方及原土地使用權(quán)人談判的底線,做到游刃有余;而是防備日后進(jìn)行各項(xiàng)訴訟中能夠充分提供相關(guān)證據(jù)。

然后,及時(shí)進(jìn)行調(diào)查,申請(qǐng)政府信息公開(kāi)。

具體去了解:政府在做出征收決定前,是否向被拆遷企業(yè)出示相關(guān)部門(mén)批文,是否進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,征收補(bǔ)償費(fèi)用是否足額到位、專戶儲(chǔ)存、??顚S?。

舊城區(qū)改建需要征收房屋,多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對(duì)定的,市縣人民政府是否有組織被征收人和公眾代表參加聽(tīng)證會(huì),是否根據(jù)聽(tīng)證會(huì)修改征地補(bǔ)償方案。

另外,按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十二條規(guī)定:房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的,通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定方式確定。

評(píng)估是征收前的法定程序。

以上各項(xiàng)調(diào)查進(jìn)行完畢后,便可以開(kāi)展談判階段。

準(zhǔn)確來(lái)書(shū),是談判與訴訟同時(shí)進(jìn)行,以訴訟來(lái)向?qū)Ψ绞┘訅毫?,?zhēng)取談判籌碼;以談判來(lái)尋求補(bǔ)償。

具體方式上,針對(duì)不同情況有不同應(yīng)對(duì)策略。

(1)針對(duì)政府在征地補(bǔ)償時(shí)不考慮承租人甲企業(yè)這一情形,甲公司必須依靠各種復(fù)議和訴訟來(lái)引起政府的重視,讓政府意識(shí)到承租人作為被拆遷方的存在。

當(dāng)然,可以預(yù)見(jiàn)到的是,無(wú)論是行政復(fù)議還是訴訟,都將會(huì)面臨各種障礙,例如復(fù)議機(jī)關(guān)會(huì)以甲企業(yè)不是被征收人為由維持原行政行為,法院會(huì)以甲企業(yè)不是拆遷項(xiàng)目的當(dāng)事人為由不予受理,或者以無(wú)充分證據(jù)證明征地行為存在違法情形為由駁回起訴。

面對(duì)這種情形,必須做好打持久戰(zhàn)的心理準(zhǔn)備,繼續(xù)上訴,申訴,申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

讓拆遷方及政法看見(jiàn)甲企業(yè)在合法范圍內(nèi)的堅(jiān)持。

(2)針對(duì)收補(bǔ)償協(xié)議沒(méi)有體現(xiàn)承租人甲企業(yè)的利益這一情形,可以提起民事訴訟確認(rèn)征收補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效,訴訟理由為乙企業(yè)和甲企業(yè)惡意串通損害承租人的合法利益。

如果乙企業(yè)所獲得的補(bǔ)償中已經(jīng)包含了承租人甲的補(bǔ)償,甲企業(yè)就可以向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)委員會(huì)申請(qǐng)其具體的補(bǔ)償明細(xì)及補(bǔ)償數(shù)額的信息公開(kāi)。

在知道具體數(shù)額并取得補(bǔ)償依據(jù)后,便可以對(duì)乙企業(yè)發(fā)動(dòng)以不當(dāng)?shù)美麨橛傻拿袷略V訟,請(qǐng)求返還不當(dāng)?shù)美?/p>

另外,還可以委托律師,向市政府發(fā)違法征收查處申請(qǐng)的律師函,理由是市政府作為征收的主體,對(duì)于違反法定程序的征地行為有查處的義務(wù)。

查處的期限是60日,超過(guò)60日政府有不作為(既不進(jìn)行查處,也未書(shū)面回復(fù)申請(qǐng)人),則可以對(duì)市政府提起行政訴訟。

總而言之,持續(xù)推進(jìn)新訴訟與先前的訴訟共同進(jìn)行,不斷給對(duì)方施加壓力,一邊展開(kāi)訴訟,一邊同乙企業(yè)及拆遷方談判。

(3)對(duì)于甲企業(yè)自建的廠房,一般可以推測(cè)都是沒(méi)有土地手續(xù)或沒(méi)有房屋手續(xù)。

在拆遷中,拆遷辦常常會(huì)聯(lián)合基層的城管、規(guī)劃部門(mén)、鄉(xiāng)級(jí)政府以拆除違建的方式實(shí)施拆除工作。

按照法律規(guī)定,拆除違章建設(shè)不需要給予拆遷補(bǔ)償,甚至拆除違章建筑的費(fèi)用需要由被拆遷方承擔(dān)。

拆遷方常常依據(jù)這一條進(jìn)行強(qiáng)制拆除。

這種情形下千萬(wàn)要避免任何形式的肢體沖突,更要避免暴力傷害行為,因?yàn)橐坏┥婕爸伟补芾硖幜P甚至刑事案件,且不提案件最后的進(jìn)展結(jié)果,單單是被公安機(jī)關(guān)啟動(dòng)偵查程序,被采取強(qiáng)制措施,都會(huì)使得甲企業(yè)十分被動(dòng),常常攝于被迫簽訂協(xié)議。

其實(shí),按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定,對(duì)于拆除違章建筑,需要先書(shū)面認(rèn)定違法建設(shè),在告知自行拆除期限,最后才涉及強(qiáng)制拆除,這是法定流程。

自被拆遷企業(yè)在收到書(shū)面違法建設(shè)的認(rèn)定書(shū)后,在依法行使自己的申辯、陳述的權(quán)利的同時(shí),應(yīng)對(duì)違法建設(shè)認(rèn)定書(shū)提起行政復(fù)議或者訴訟,中止拆除決定書(shū)和強(qiáng)制拆除通知書(shū)的下發(fā),避免被強(qiáng)拆。

(4)針對(duì)談判過(guò)程中得不到重視,被拆遷方壓制,缺乏話語(yǔ)權(quán)的問(wèn)題,應(yīng)當(dāng)從技巧和籌碼兩方面著手應(yīng)對(duì)。

技巧上來(lái)說(shuō),必須確立自己作為直接談判對(duì)象進(jìn)行談判。

在大部分的拆遷談判中,甲企業(yè)作為承租人不是被認(rèn)可的談判對(duì)象。

一方面可能承租人和拆遷人之間往往隔著出租人、居委會(huì),這種隔空談判的方式不僅低效率,而且自己的訴求無(wú)法完整地傳達(dá)給實(shí)際拆遷人。

如果依靠出租人、村委會(huì)間接爭(zhēng)取,由于村委會(huì)、出租人本身也是拆遷的利益相關(guān)方,現(xiàn)實(shí)利益導(dǎo)致他們無(wú)法呈給承租人的利益代言人。

承租人自身權(quán)益必然無(wú)法完全得到保障。

所以必須設(shè)法與拆遷辦直接談判,這應(yīng)當(dāng)是進(jìn)行談判前的首要工作。

當(dāng)然,即便與拆遷辦直接對(duì)上話,但拆遷辦往往會(huì)以甲企業(yè)不是土地所有權(quán)人為由,拒不接收其提交的材料,也不與其談補(bǔ)償。

針對(duì)這種情況,需要承租人堅(jiān)持不懈地向拆遷人提交材料,要求協(xié)商,并陳述相關(guān)法律法理的依據(jù),做到有理有節(jié),直到拆遷人接收材料并進(jìn)行正式評(píng)估。

取得地位之后,和拆遷人談判時(shí)要做到的,就是手有籌碼,能夠議價(jià)。

這個(gè)籌碼就是之前調(diào)查階段取得的拆遷方涉及違法行為的信息。

以行政調(diào)查為基礎(chǔ),行政訴訟來(lái)不斷爭(zhēng)取拆遷方行為違法的材料及有利的時(shí)間期限,從而主導(dǎo)談判節(jié)奏,同拆遷方建立有效的談判。

在拆遷過(guò)程中,承租人要承受來(lái)自拆遷方和出租人兩方面壓力,由于法律法規(guī)的不健全,基層政府雖日益法治化,但仍有較強(qiáng)的息事寧人、逃避責(zé)任的趨向。

承租人其實(shí)缺乏高效的救濟(jì)途徑來(lái)維權(quán)。

承租企業(yè)一定要做好打攻堅(jiān)戰(zhàn)、持久戰(zhàn)的心理準(zhǔn)備。

而且,承租企業(yè)在拆遷中的維權(quán)不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單一次訴訟、一次復(fù)議就能完成的,大部分情形需要調(diào)查、談判、訴訟反復(fù)進(jìn)行,如何能最大限度地維護(hù)權(quán)利,最大限度地在合法范疇內(nèi)同拆遷方周旋角逐,是一項(xiàng)專業(yè)而精細(xì)的工程。

本文標(biāo)簽: 承租人  這一  政府  

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