如何審查房屋評(píng)估報(bào)告的合法性和合理性
2024-04-01
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更新時(shí)間：2024-04-01 07:36:46作者：未知
前段時(shí)間有被征收人電話咨詢愛(ài)土拆遷律師，村里征地拆遷了，村委會(huì)到他家拿出一張白紙，要求他馬上簽字確認(rèn)。上面簡(jiǎn)單寫(xiě)了一行數(shù)字，說(shuō)是補(bǔ)償款金額。被征收人認(rèn)為，這樣的征地拆遷太草率，而且這個(gè)評(píng)估給出的補(bǔ)償根本不合理。他想知道該如何維權(quán)。
相信，遇到這種情況的不止這位當(dāng)事人。今天，愛(ài)土拆遷律師團(tuán)給大家講一講征地拆遷過(guò)程中，如何審查房屋評(píng)估報(bào)告的合法性和合理性。
第一：誰(shuí)有權(quán)選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估?
根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。
由此可得知，評(píng)估機(jī)構(gòu)是由被征收人協(xié)商選定的。但是在實(shí)踐過(guò)程中，多數(shù)地方政府根本沒(méi)有通過(guò)召開(kāi)會(huì)議或者投票協(xié)商的方式，直接指定某評(píng)估公司對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估。更有甚者，從來(lái)沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)有評(píng)估公司，直接就收到了一份房屋評(píng)估報(bào)告。針對(duì)未經(jīng)協(xié)商選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)做出的評(píng)估報(bào)告，您可以拒絕簽收。
第二：房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)村里說(shuō)了算數(shù)嗎?
答案是：拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并不是由村里說(shuō)了算。
根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定：對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
由此可見(jiàn)，房屋的市場(chǎng)價(jià)值才是補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。特別注意的是，房屋征收決定公告之日是非常重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。在實(shí)踐中，個(gè)別地方會(huì)以土地征收公告發(fā)布之日確定，更夸張的是直接先發(fā)評(píng)估報(bào)告再來(lái)談判價(jià)格。如果您覺(jué)得補(bǔ)償金額根本無(wú)法維持現(xiàn)有的生活水平，切記不可簽字。
第三：評(píng)估報(bào)告只需要一張空白紙，寫(xiě)一行數(shù)字?
當(dāng)然不是。
根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第九條規(guī)定：房屋征收評(píng)估前，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對(duì)被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評(píng)估對(duì)象。評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。
第十四條規(guī)定：被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。
被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。
一份合格的評(píng)估報(bào)告必定全面羅列房屋的面積、建筑結(jié)構(gòu)、用途、修建時(shí)間、地理位置，以及其他的附屬設(shè)施情況，如發(fā)現(xiàn)報(bào)告里面遺漏信息，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出評(píng)估報(bào)告存在的問(wèn)題。
第四：正規(guī)的評(píng)估報(bào)告一定有嚴(yán)格規(guī)范的尾部信息
根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十七條規(guī)定：整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。
很多朋友發(fā)給我的評(píng)估報(bào)告都是一張A4紙，沒(méi)有加蓋任何的印章和公章。這種評(píng)估報(bào)告是違法的。合格的報(bào)告必須要有兩名注冊(cè)估價(jià)師的簽字同時(shí)加蓋注冊(cè)估價(jià)師印章，在評(píng)估機(jī)構(gòu)名字上加蓋公章。
因評(píng)估機(jī)構(gòu)是由政府委托，委托費(fèi)用是政府支付，經(jīng)?？吹皆u(píng)估報(bào)告確定補(bǔ)償價(jià)格是慘不忍睹。針對(duì)不合法的評(píng)估報(bào)告，我們可以這么做。
被征收人可以拿到書(shū)面的評(píng)估報(bào)告起10日內(nèi)申請(qǐng)重新評(píng)估，對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。被征收人對(duì)補(bǔ)償仍有異議的，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條規(guī)定處理。
如果您正遇到征地拆遷，趕緊按照文章審查一下自己的分戶評(píng)估報(bào)告是否合法。如果仍然有疑問(wèn)的，可以咨詢愛(ài)土征地拆遷律師團(tuán)。