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　　為有效解決小區(qū)物業(yè)管理缺失問題，提升無物業(yè)管理小區(qū)服務(wù)水平，創(chuàng)造整潔、文明、安全、方便的生活居住環(huán)境，逐步探索和構(gòu)建無物業(yè)小區(qū)實施物業(yè)管理長效機制，結(jié)合我縣無物業(yè)管理小區(qū)現(xiàn)狀，特制定本方案。

　　一、基本情況

　　我縣建成區(qū)內(nèi)共有無物業(yè)管理小區(qū)174個，其中樓房小區(qū)119個，平房小區(qū)55個。小區(qū)管理普遍存在規(guī)模小、配套設(shè)施不完善、物業(yè)管理缺失、自治組織不健全、業(yè)主繳費意識淡薄、物業(yè)服務(wù)收費難等情況。經(jīng)初步統(tǒng)計，目前只有22個小區(qū)由業(yè)主推選代表進行自治管理，提供基本的門衛(wèi)和保潔服務(wù)（收費標(biāo)準(zhǔn)為200至500元每戶），剩余小區(qū)基本無人管理，公共事務(wù)由相關(guān)業(yè)主協(xié)商解決。

　　在119個無物業(yè)管理樓房小區(qū)中，只有36個小區(qū)規(guī)模相對較大、封閉較完善，適合開展“五有”標(biāo)準(zhǔn)（即有保潔服務(wù)，有保安服務(wù)，有維修服務(wù)，有綠化服務(wù)，有客服服務(wù)）物業(yè)服務(wù)，其他83個小區(qū)可根據(jù)實際情況，選擇適合的一種或幾種服務(wù)。

　　二、工作目標(biāo)

　　探索推行無物業(yè)管理小區(qū)實行物業(yè)管理新模式，縣城區(qū)所有無物業(yè)管理小區(qū)做到物業(yè)管理全覆蓋，按照小區(qū)規(guī)模及封閉情況基本可分為三類：第一類為有一定規(guī)模、封閉較完善的小區(qū)；第二類為規(guī)模小，無封閉且連片的小區(qū)；第三類為規(guī)模小，無封閉且單獨的小區(qū)。規(guī)模較大、封閉完善的小區(qū)采取“五有”標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)，其他小區(qū)可根據(jù)實際情況采取不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。先行選擇部分有代表性的小區(qū)試點開展，探索管理服務(wù)模式，總結(jié)經(jīng)驗，進而全面鋪開，實現(xiàn)無物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋。

　　三、管理模式

　?。ㄒ唬┚游瘯M織轄區(qū)內(nèi)無物業(yè)管理小區(qū)成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，指導(dǎo)業(yè)主委員會組織全體業(yè)主選擇物業(yè)管理模式，選聘物業(yè)公司進行正規(guī)化物業(yè)管理。

　?。ǘΣ荒艹闪I(yè)主大會、業(yè)主委員會的小區(qū)，居委會組織以書面的方式征求全體業(yè)主意見，選聘縣城發(fā)公司實施物業(yè)管理。待小區(qū)半數(shù)以上業(yè)主同意（業(yè)主戶數(shù)半數(shù)以上且房屋專有面積占小區(qū)房屋總建筑面積的一半以上）后，由居委會與文安縣城發(fā)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。

　　四、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)內(nèi)容。參照《廊坊市區(qū)住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》，結(jié)合我縣實際，為無物業(yè)小區(qū)提供以下服務(wù)內(nèi)容：

　　1、機構(gòu)設(shè)置與日常管理服務(wù)；

　　2、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行、保養(yǎng)、維修服務(wù)；

　　3、公共區(qū)域保潔服務(wù)；

　　4、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護；

　　5、協(xié)助維護公共區(qū)域秩序服務(wù)；

　　6、消防服務(wù)。

　?。ǘ┓?wù)標(biāo)準(zhǔn)及價格?！独确皇袇^(qū)住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》具體分為四級服務(wù)，即：一級服務(wù)每月每平米1.25元；二級服務(wù)每月每平米1.05元；三級服務(wù)每月每平米0.9元；四級服務(wù)每月每平米0.7元（均不包含電梯運行費和二次加壓費）。鑒于我縣無物業(yè)小區(qū)現(xiàn)狀，在服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，建議收費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：一級服務(wù)每月每平米1.05元；二級服務(wù)每月每平米0.85元；三級服務(wù)每月每平米0.65元；四級服務(wù)每月每平米0.45元。同時，小區(qū)也可根據(jù)實際情況與物業(yè)公司協(xié)商自由組合服務(wù)內(nèi)容來確定價格。

　　五、實施步驟

　?。ㄒ唬┰圏c推進階段（2022年4月1日-4月30日）。選擇部分有代表性的無物業(yè)管理小區(qū)試點開展，探索管理服務(wù)模式，總結(jié)經(jīng)驗。

　　1、宣傳發(fā)動（4月1日- 4月10日）。由文安鎮(zhèn)負責(zé)，在城區(qū)先行選取6個規(guī)模較大、封閉較完善的無物業(yè)管理小區(qū)，成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會；不能成立的小區(qū)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費價格，以書面的形式向小區(qū)全體業(yè)主征求意見。由縣城發(fā)公司負責(zé)，對選定的6個無物業(yè)管理小區(qū)進行現(xiàn)場踏勘，結(jié)合每個小區(qū)的實際情況，確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，測算物業(yè)服務(wù)收費價格。

　　2、試點推進（4月11日-4月30日）。由文安鎮(zhèn)負責(zé)，組織6個小區(qū)業(yè)委會（不能成立業(yè)委會的由居委會代替履行），征得小區(qū)半數(shù)以上業(yè)主同意后，與縣城發(fā)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》；縣城發(fā)公司和業(yè)委會（或居委會）簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》后，進駐小區(qū)開展物業(yè)服務(wù)工作，按照國家法律、法規(guī)規(guī)定，依法依規(guī)、達標(biāo)履約。

　　3、總結(jié)經(jīng)驗（5月1日-5月31日）?？h城發(fā)公司進駐小區(qū)實施物業(yè)管理后，在管理服務(wù)過程中總結(jié)經(jīng)驗，因地制宜，為業(yè)主提供更為適合的物業(yè)服務(wù)。

　?。ǘ┲鸩戒侀_階段（2022年6月1日-12月31日）。經(jīng)對總結(jié)6個無物業(yè)小區(qū)試點管理經(jīng)驗，進一步完善管理模式和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以點帶面逐步鋪開，讓城區(qū)更多的小區(qū)參與物業(yè)管理，年底前城區(qū)50%以上的無物業(yè)小區(qū)實行物業(yè)管理。

　?。ㄈ┤娓采w階段（2023年1月1日-12月31日）。全面提高物業(yè)管理覆蓋率，提升物業(yè)服務(wù)水平，到2023年底，城區(qū)所有無物業(yè)小區(qū)實現(xiàn)物業(yè)化管理，并補齊設(shè)施短板。

　　六、保障措施

　　（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。成立由縣政府主要領(lǐng)導(dǎo)任組長，主管副縣長任副組長，縣委組織部、住建局、法院、發(fā)改局、公安局、城管局、市場監(jiān)管局、水務(wù)局、科技工信局、文安鎮(zhèn)等單位主要負責(zé)同志為成員的文安縣無物業(yè)小區(qū)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負責(zé)統(tǒng)籌推進無物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理工作落實。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在縣住建局，負責(zé)總體協(xié)調(diào)并推進解決無物業(yè)管理小區(qū)實行物業(yè)管理過程中的各種問題。

　?。ǘ娀?zé)任落實。各責(zé)任單位要高度重視，統(tǒng)籌謀劃、全力推進，嚴(yán)格按照各自職能將無物業(yè)小區(qū)管理工作落到實處?？h委組織部、文安鎮(zhèn)要充分發(fā)揮黨組織在無物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理工作中的領(lǐng)導(dǎo)作用，深化黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)居委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)委會聯(lián)動機制，全面推進“雙向進入、交叉任職”，實現(xiàn)合作共建、服務(wù)提升、融合共享?？h住建局要加強物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理工作，指導(dǎo)協(xié)助文安鎮(zhèn)政府實施無物業(yè)小區(qū)開展物業(yè)管理相關(guān)工作；縣法院要對故意欠繳物業(yè)費的案件，開辟受理綠色通道，形成快立快判的新機制；縣城發(fā)公司要嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同開展物業(yè)服務(wù)工作，接受文安鎮(zhèn)政府和居委會的考核考評，接受居民監(jiān)督。

　?。ㄈ┘哟笮麄髁Χ?。充分利用宣傳欄、微信群、明白紙等方式，全面向業(yè)主宣傳無物業(yè)小區(qū)實施物業(yè)管理工作的必要性，普及物業(yè)管理的法律法規(guī)，積極引導(dǎo)業(yè)主轉(zhuǎn)變觀念，樹立權(quán)利責(zé)任意識和正確的物業(yè)服務(wù)消費觀念，自覺遵守小區(qū)公共秩序，主動繳納物業(yè)費，促進物業(yè)服務(wù)良性循環(huán)。

　　來源：http://www.wenan.gov.cn/GOV1/Item/38572.aspx