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　　昆明二手房帶抵押過戶辦理指南

　　一、登記適用范圍

　　在昆明市主城五區(qū)(含開發(fā)度假區(qū))范圍內(nèi)，《民法典》施行前已經(jīng)辦理抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)，以及《民法典》施行后辦理抵押登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿中“是否存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的約定”記載為“是”的不動(dòng)產(chǎn)，抵押期間依法轉(zhuǎn)讓的，推行“帶抵押過戶”合并登記，由銀行金融機(jī)構(gòu)(抵押權(quán)人)、抵押人(轉(zhuǎn)讓人)、買受人三方共同申請(qǐng)辦理。

　　當(dāng)事人因贈(zèng)與、作價(jià)出資(入股)、法人或者其他組織合并(分立)、夫妻財(cái)產(chǎn)約定、夫妻離婚析產(chǎn)及繼承等原因，申請(qǐng)轉(zhuǎn)移抵押不動(dòng)產(chǎn)的不納入合并登記辦理范圍。

　　二、合并登記業(yè)務(wù)流程

　　不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理二手房“帶抵押過戶”合并登記工作主要有以下流程步驟：

　　一是賣方申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，買方申請(qǐng)按揭貸款。賣方向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，同時(shí)，買方持網(wǎng)簽合同向銀行申請(qǐng)購(gòu)房按揭貸款。銀行針對(duì)買方的貸款進(jìn)行審批。賣方在申請(qǐng)辦理過戶手續(xù)前要提前還款。賣方不能以自有(或自籌)資金全部?jī)斶€貸款的，可由買方、賣方、銀行簽訂多方資金監(jiān)管協(xié)議，約定在抵押權(quán)登記完成后，從資金監(jiān)管賬戶直接將房款劃轉(zhuǎn)至賣方貸款還款賬戶，剩余款項(xiàng)再劃轉(zhuǎn)至賣方個(gè)人銀行賬戶;

　　二是銀行向產(chǎn)權(quán)交易管理部門申請(qǐng)抵押狀態(tài)下進(jìn)行網(wǎng)簽。抵押權(quán)人(貸款銀行)同意轉(zhuǎn)讓抵押物的，買賣雙方可在房產(chǎn)抵押的狀態(tài)下在網(wǎng)上辦理買賣合同網(wǎng)簽備案;

　　三是轉(zhuǎn)移登記、新設(shè)抵押登記、解除原抵押登記同步辦。抵押權(quán)人與房屋受讓人簽訂《抵押借款合同》后，抵押權(quán)人(貸款銀行)、抵押人(轉(zhuǎn)讓人)與受讓人三方共同向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記+新設(shè)抵押權(quán)首次登記+原抵押權(quán)注銷登記“三合一”合并登記，住建、稅務(wù)和登記三部門聯(lián)審聯(lián)辦，完成登記后，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移到受讓人名下，受讓人成為新的抵押人。抵押權(quán)人(貸款銀行)在申請(qǐng)時(shí)，同時(shí)提交注銷原抵押權(quán)的材料，在轉(zhuǎn)移登記和新設(shè)抵押權(quán)辦理完成的同時(shí)，一并注銷原抵押權(quán);

　　四是銀行放款。銀行收到不動(dòng)產(chǎn)登記證明后，按照多方資金管理約定，將款項(xiàng)及時(shí)劃轉(zhuǎn)至相關(guān)賬戶。

　　三、登記申請(qǐng)材料清單

　　不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照“一窗受理、集成服務(wù)”的工作要求，結(jié)合“帶抵押過戶”合并登記業(yè)務(wù)實(shí)際，進(jìn)一步精簡(jiǎn)申請(qǐng)材料，并在合并登記業(yè)務(wù)受理時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員將申請(qǐng)材料錄入掃描并共享推送至住建和稅務(wù)部門進(jìn)行聯(lián)辦。 合并登記申請(qǐng)材料清單為：不動(dòng)產(chǎn)帶抵押過戶合并登記申請(qǐng)書;抵押權(quán)人、抵押人(轉(zhuǎn)讓人)、買受人三方身份證明，委托代理的提交授權(quán)委托材料及經(jīng)辦人身份證明;不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書;不動(dòng)產(chǎn)登記證明(他項(xiàng)權(quán)證);房屋買賣合同;主債權(quán)合同(抵押借款合同);抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的材料;抵押權(quán)人與抵押人關(guān)于注銷原抵押權(quán)的材料;稅務(wù)部門需要的資料：原購(gòu)房發(fā)票和契稅完稅證明、交易雙方的戶口冊(cè)(以家庭為單位，包括配偶和未成年子女)，無(wú)法提供戶口冊(cè)的，可以提供戶籍證明、部隊(duì)?wèi)艏C明、軍官證、護(hù)照、港澳通行證等);結(jié)婚證或者離婚證、離婚協(xié)議書、民事調(diào)解書或民事判決書等。

　　四、貸款申辦條件

　　“帶抵押過戶”個(gè)人再交易住房貸款申辦條件為:賣方所售房屋在建行辦理住房貸款且已辦妥抵押登記手續(xù)，所售房屋無(wú)除建行外的第三方抵押登記、司法查封等限制情況。買方有合法的身份;信用狀況良好，無(wú)重大不良信用記錄;具有還款意愿，具備還款能力;有符合要求的自籌資金并用于支付首付款;符合建行要求的其他條件。