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　　《關(guān)于我市開展存量房交易貸款資金監(jiān)管服務(wù)工作 進(jìn)一步做好“帶押過戶”的通知》解讀文本

　　一、為什么要制定《關(guān)于我市開展存量房交易貸款資金監(jiān)管服務(wù)工作 進(jìn)一步做好“帶押過戶”的通知》?

　　為進(jìn)一步落實(shí)《關(guān)于我市開展存量房交易資金監(jiān)管服務(wù)工作的通知》(成住建規(guī)〔2022〕1號)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)存量房“帶抵押過戶”登記服務(wù)工作的通知》(成自然資發(fā)〔2023〕6號)文件精神，優(yōu)化營商環(huán)境，保障交易安全，降低交易成本，提升登記效率，維護(hù)買賣雙方及各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　二、《通知》適用于什么范圍?

　　適用于在我市進(jìn)行存量房買賣交易時(shí)買賣雙方為個(gè)人并需要對交易貸款資金進(jìn)行監(jiān)管的情形。

　　三、《通知》規(guī)定存量房交易貸款資金監(jiān)管工作流程?

　　我市存量房交易貸款資金監(jiān)管服務(wù)模式為政府監(jiān)管，監(jiān)管賬戶設(shè)立在成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局下屬的租賃服務(wù)中心。賣方貸款銀行為賣方銀行、買方貸款銀行為買方銀行、資金監(jiān)管銀行為監(jiān)管銀行。賣方銀行、買方銀行還包含省市公積金中心。

　　賣方在取得賣方銀行“帶押過戶”同意后，買賣雙方根據(jù)通過網(wǎng)上簽訂的存量房買賣合同(經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同)向買方銀行申請貸款，買賣雙方到監(jiān)管銀行簽訂存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議、選擇還貸模式、辦理自有資金監(jiān)管，買方銀行在交易雙方完成存量房轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)登記后將貸款資金劃轉(zhuǎn)至政府部門在監(jiān)管銀行開設(shè)的存量房交易資金監(jiān)管專用賬戶中，監(jiān)管銀行根據(jù)買賣雙方選擇的還貸模式對貸款資金和自有資金本息進(jìn)行劃轉(zhuǎn)。

　　四、《通知》規(guī)定如何選擇存量房交易貸款資金監(jiān)管?

　　(一)交易雙方當(dāng)事人可以自愿選擇是否將存量房交易貸款資金納入監(jiān)管、是否選擇“帶押過戶”模式。選擇存量房交易資金監(jiān)管+“帶押過戶”模式的，存量房買賣合同中簽訂的存量房交易自有資金和貸款資金應(yīng)當(dāng)全額納入監(jiān)管。

　　(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)促成的存量房交易，各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)配合做好“帶押過戶”和存量房交易貸款資金監(jiān)管的宣傳、引導(dǎo)和解釋等服務(wù)工作，不得誘導(dǎo)、阻礙交易雙方當(dāng)事人。

　　交易雙方當(dāng)事人選擇“帶押過戶”和存量房交易貸款資金監(jiān)管服務(wù)模式的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)配合，不得人為設(shè)置障礙。

　　五、《通知》規(guī)定哪些銀行可以辦理“帶押過戶”和存量房交易貸款資金監(jiān)管?

　　(一)賣方銀行、買方銀行采取自愿加入原則，應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：

　　1、屬于具備發(fā)放個(gè)人住房貸款資格的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu);

　　2、能夠配合建立存量房交易貸款資金監(jiān)管系統(tǒng)，滿足開展“帶押過戶”和存量房交易貸款資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的信息實(shí)時(shí)互通共享的條件;能使用電子印章，滿足辦理線上“無紙化”業(yè)務(wù)的工作需求;

　　3、自愿與成都市房屋租賃服務(wù)中心簽訂服務(wù)協(xié)議，并嚴(yán)格按照工作流程履行工作職責(zé)，自愿承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　(二)滿足以上條件的賣方、買方銀行將由成都市房屋租賃服務(wù)中心納入“帶押過戶”和存量房交易貸款資金監(jiān)管服務(wù)參與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)名單。

　　(三)監(jiān)管銀行為目前依規(guī)開展存量房交易自有資金監(jiān)管服務(wù)的銀行。

　　辦事群眾可通過成都住房租賃交易服務(wù)平臺(https://zw.cdzjryb.com/funi-trading-web/)買賣-我要貸款板塊查詢參與銀行名單和辦理要件。

　　直達(dá)鏈接：點(diǎn)擊進(jìn)入

　　六、“帶押過戶”和存量房交易貸款資金監(jiān)管辦理的流程是怎樣的?

　　存量房交易貸款資金監(jiān)管服務(wù)和“帶押過戶”共分三種情形五種模式：

　　(一)情形一：買賣雙方均有貸款(含貸款銀行不同，涉及跨行轉(zhuǎn)賬)

　　模式1：用自有資金和貸款資金共同還貸

　　模式2：只用自有資金還貸

　　模式3：只用貸款資金還貸

　　(二)情形二(模式4)：賣方有貸款，買方無貸款。

　　(三)情形三(模式5)：買方有貸款，賣方無貸款。

　　《通知》附件《存量房交易資金監(jiān)管服務(wù)+“帶押過戶”工作流程和工作職責(zé)》明確了每種情形中參與各方的工作流程、操作方式、工作職責(zé)，各個(gè)節(jié)點(diǎn)信息推送內(nèi)容等。

　　七、情形一的三種模式有什么區(qū)別?

　　買賣雙方均有貸款的情形有三種還款模式可選，一是自有資金和貸款資金共同還貸，主要針對賣方未還貸款金額較多，單獨(dú)一種資金不足以償還貸款的情形;二是只用自有資金還貸。自有資金優(yōu)先還款，貸款資金放款后賣方即能收到房款。優(yōu)點(diǎn)是對貸款資金進(jìn)行監(jiān)管，確保賣方收到剩余房款保障交易安全;三是只用貸款資金還貸，優(yōu)點(diǎn)是貸款資金放款前賣方即能收到首付款，剩余的貸款資金先償還賣方銀行的貸款剩余部分再劃到賣方賬戶。

　　買賣雙方到監(jiān)管銀行簽訂存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議時(shí)，監(jiān)管銀行會根據(jù)賣方未還貸款金額情況指導(dǎo)買賣雙方選擇還貸模式。

　　八、交易終止如何解除資金監(jiān)管?

　　解除貸款資金監(jiān)管分為以下五種情況：

　　(一)在存量房轉(zhuǎn)移登記受理前，存量房買賣網(wǎng)簽合同或存量房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同在約定期限內(nèi)，交易雙方協(xié)商終止交易的，交易當(dāng)事人按現(xiàn)行流程撤銷合同，自有資金已到賬的，由監(jiān)管銀行核實(shí)后將資金本息退回至買方賬戶。

　　(二)在存量房轉(zhuǎn)移登記受理后，尚未完成登簿發(fā)證的，交易雙方協(xié)商終止交易的，交易當(dāng)事人須先到不動產(chǎn)登記中心申請撤回存量房轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，再按現(xiàn)行流程撤銷合同，自有資金已到賬的，由監(jiān)管銀行核實(shí)后將資金本息退回至買方賬戶。

　　(三)房屋交易審核不予通過或不動產(chǎn)登記中心作出存量房轉(zhuǎn)移登記不予受理、不予登記等情形的，交易當(dāng)事人按現(xiàn)行流程撤銷合同，自有資金已到賬的，由監(jiān)管銀行核實(shí)后將資金本息退回至買方賬戶。

　　(四)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)生效法律文書證明房屋交易合同已解除或確認(rèn)無效的，交易當(dāng)事人任一方可持生效法律文書證明單方申請解除資金監(jiān)管手續(xù)。

　　(五)交易雙方因交易糾紛造成交易中止或終止的，在交易雙方未達(dá)成一致意見或形成人民法院(仲裁機(jī)構(gòu))生效法律文書前，資金監(jiān)管部門暫停劃轉(zhuǎn)交易資金。

　　九、監(jiān)管資金一般什么時(shí)間到賬?

　　存量房轉(zhuǎn)移登記完成，買方銀行領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證書后應(yīng)及時(shí)將買方貸款資金劃撥到監(jiān)管銀行監(jiān)管賬戶中。監(jiān)管銀行根據(jù)買賣雙方選擇的還貸模式對貸款資金和自有資金本息進(jìn)行劃轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)在收到買方銀行貸款資金后5個(gè)工作日內(nèi)完成所有資金劃轉(zhuǎn)。

　　十、《通知》規(guī)定監(jiān)管的貸款資金利息如何分配?

　　存量房交易貸款資金在存量房交易資金監(jiān)管賬戶存續(xù)期間產(chǎn)生的利息按監(jiān)管銀行同期活期存款利率進(jìn)行計(jì)息，交易完成，監(jiān)管資金本息歸賣方所有。

　　十一、存量房交易貸款資金監(jiān)管服務(wù)收費(fèi)嗎?

　　存量房交易貸款資金監(jiān)管不收取任何費(fèi)用。

　　十二、《通知》何時(shí)開始施行?

　　《通知》自2024年7月5日施行，有效期三年。

　　解讀機(jī)構(gòu)：成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

　　解讀人：黃婉，葉子 聯(lián)系電話：86280079，61881338